讨论这个问题的都是白痴， 组屋你只能买一个， 公寓你想买多少就多少， 前提是有
钱
打破组屋高收益的迷思，房产投资高阶进程
你根本没看我的贴子就开始喷一开始我就提出了思路，目的是抛砖引玉，理性讨论，不要人云亦云，开口就是什么什么高收益，公寓也不是必然就赚。房市是很多人一辈子最大的资产，希望大家都是房市投资的赢家，而没有输家。
不仅仅是房市
债股基等市场基本上都是符合长尾理论，大部分在市场的人都不会取得丰厚的回报，只是勉强维持不被甩掉下去而已。
生活挺苦的，抛弃掉幻想，才能活的没那么狼狈。
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你根本没看我的贴子就开始喷一开始我就提出了思路，目的是抛砖引玉，理性讨论，不要人云亦云，开口就是什么什么高收益，公寓也不是必然就赚。房市是很多人一辈子最大的资产，希望大家都是房市投资的赢家，而没有输家。
很仔细看了你的帖子
而且爬楼了
所以值得一喷
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课间休息来个小故事
以前有一次搞活动，招待几个大佬嘉宾吃饭。大家轮流发言讲怎么成功和发财。最后有一个大佬讲了个故事说。从前有个电梯里面坐了几个人，一个人不停地原地跑，一个人不停地做俯卧撑，还有一个不停地用头撞墙。
电梯到了顶楼后,里面主人问他们怎么上来的，一个说我跑上来的,一个说我做俯卧撑上来的个说我拿头撞墙上来的。最后这个大佬说，电梯就是中国宏观经济的起飞，那三个人就是天天介绍成功经验的大佬们。
电梯到了顶楼后,里面主人问他们怎么上来的，一个说我跑上来的,一个说我做俯卧撑上来的个说我拿头撞墙上来的。最后这个大佬说，电梯就是中国宏观经济的起飞，那三个人就是天天介绍成功经验的大佬们。
课间休息来个小故事以前有一次搞活动，招待几个大佬嘉宾吃饭。大家轮流发言讲怎么成功和发财。最后有一个大佬讲了个故事说。从前有个电梯里面坐了几个人，一个人不停地原地跑，一个人不停地做俯卧撑，还有一个不停地用头撞墙。
电梯到了顶楼后,里面主人问他们怎么上来的，一个说我跑上来的,一个说我做俯卧撑上来的个说我拿头撞墙上来的。最后这个大佬说，电梯就是中国宏观经济的起飞，那三个人就是天天介绍成功经验的大佬们。
我也刚看过这个故事
不过怎么区分是不是data spoofing呢？
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赚了这11%以后怎么办再继续买新公寓吗？如果每次买了新房都能确保赚钱，肯定是不留着组屋一直买新公寓啊
compounding effect
雪球君这个问题本质上是个投资的compounding问题。其实不管公寓还是组屋都会面对同样的问题。
由于我们讨论的是买公寓出租组屋的投资模式，那么这套组屋需要是fully paid(做了decoupling的除外)主要追求的是租金收益，每年收两三万租金，这两三万租金怎么进入再投资？或者换个问法，组屋收益率是5%到6%，每年的租金收益怎样也做到5%到6%的收益？
不留组屋，两套公寓的模式，其中一套小公寓投资，追求的是租金，加资产增值。那么怎样能做到增长的部分也一直做到这样的增长幅度呢？这时候就会发现，公寓的租金收入一部分还了利息，一部分做为本金又存进了房子。所以并不存在再投资的自由度，牺牲的自由度是为了换取杠杆。而所谓的11%资产升值，也只是unrealized，所以无法再投资。
这个就像保险经纪或者理财经理给我们解释front load和back load的区别。fully paid组屋和带杠杆的公寓就是这样的差别。
那么公寓的杠杆效应能持续多久呢？可以说刚进入30年loan的时候，有9%收益率的话，随着租金逐渐存入房子，还有资产增值进入收益率计算分母，9%会逐渐回落到6%，一直到3%。可以说组屋的租金收益率是个平的线，带杠杆的公寓收益率是一条下降的波动曲线。下降是因为去杠杆效应，波动是因为利息浮动。也可以说公寓是把高收益拉到了眼前，同时承担了更大的风险，也牺牲了长远的租金收益率。
对于年轻人来说，例如三十来岁，其实可以承担更高风险。
由于我们讨论的是买公寓出租组屋的投资模式，那么这套组屋需要是fully paid(做了decoupling的除外)主要追求的是租金收益，每年收两三万租金，这两三万租金怎么进入再投资？或者换个问法，组屋收益率是5%到6%，每年的租金收益怎样也做到5%到6%的收益？
不留组屋，两套公寓的模式，其中一套小公寓投资，追求的是租金，加资产增值。那么怎样能做到增长的部分也一直做到这样的增长幅度呢？这时候就会发现，公寓的租金收入一部分还了利息，一部分做为本金又存进了房子。所以并不存在再投资的自由度，牺牲的自由度是为了换取杠杆。而所谓的11%资产升值，也只是unrealized，所以无法再投资。
这个就像保险经纪或者理财经理给我们解释front load和back load的区别。fully paid组屋和带杠杆的公寓就是这样的差别。
那么公寓的杠杆效应能持续多久呢？可以说刚进入30年loan的时候，有9%收益率的话，随着租金逐渐存入房子，还有资产增值进入收益率计算分母，9%会逐渐回落到6%，一直到3%。可以说组屋的租金收益率是个平的线，带杠杆的公寓收益率是一条下降的波动曲线。下降是因为去杠杆效应，波动是因为利息浮动。也可以说公寓是把高收益拉到了眼前，同时承担了更大的风险，也牺牲了长远的租金收益率。
对于年轻人来说，例如三十来岁，其实可以承担更高风险。
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compounding effect雪球君这个问题本质上是个投资的compounding问题。其实不管公寓还是组屋都会面对同样的问题。
由于我们讨论的是买公寓出租组屋的投资模式，那么这套组屋需要是fully paid(做了decoupling的除外)主要追求的是租金收益，每年收两三万租金，这两三万租金怎么进入再投资？或者换个问法，组屋收益率是5%到6%，每年的租金收益怎样也做到5%到6%的收益？
不留组屋，两套公寓的模式，其中一套小公寓投资，追求的是租金，加资产增值。那么怎样能做到增长的部分也一直做到这样的增长幅度呢？这时候就会发现，公寓的租金收入一部分还了利息，一部分做为本金又存进了房子。所以并不存在再投资的自由度，牺牲的自由度是为了换取杠杆。而所谓的11%资产升值，也只是unrealized，所以无法再投资。
这个就像保险经纪或者理财经理给我们解释front load和back load的区别。fully paid组屋和带杠杆的公寓就是这样的差别。
那么公寓的杠杆效应能持续多久呢？可以说刚进入30年loan的时候，有9%收益率的话，随着租金逐渐存入房子，还有资产增值进入收益率计算分母，9%会逐渐回落到6%，一直到3%。可以说组屋的租金收益率是个平的线，带杠杆的公寓收益率是一条下降的波动曲线。下降是因为去杠杆效应，波动是因� (more...)
做个更正
公寓是把高收益拉到了眼前。
这句应该改为:
公寓是把高收益或者高损失拉到了眼前。
所以入场时机的把握，决定了公寓买入是赚还是赔。
其实两年也太短，16年买了，到现在浮盈，就一定说明我们的预测能力牛逼吗？可能是我们和市场周期正相关，运气赶上了。
这句应该改为:
公寓是把高收益或者高损失拉到了眼前。
所以入场时机的把握，决定了公寓买入是赚还是赔。
其实两年也太短，16年买了，到现在浮盈，就一定说明我们的预测能力牛逼吗？可能是我们和市场周期正相关，运气赶上了。
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组屋与私宅价格的相关性
1. 虽然组屋与私宅是两类不同的品种，但从历史数据来看组屋与私宅的价格具有极高的相关性（strongly correlated). 这种相关性远超房地产与股市的相关性。
2. 当组屋与私宅的价格走势出现分歧(divergence)， 一定会出现arbitrage.
- 私宅拥有者会锁定利润，出售私宅购入转售组屋。
- 传统上部分私宅购买者是组屋升级者。 当组屋没有利润，这本分人群不会卖掉亏损的组屋去追高私宅。
2. 当组屋与私宅的价格走势出现分歧(divergence)， 一定会出现arbitrage.
- 私宅拥有者会锁定利润，出售私宅购入转售组屋。
- 传统上部分私宅购买者是组屋升级者。 当组屋没有利润，这本分人群不会卖掉亏损的组屋去追高私宅。
房产投资高阶？
怎么定义高阶呢？个人浅见，整个房产投资都属于低阶。
投资除了理财头脑，还受自己资产收入的制约，所以在坡坡的环境里，觉得可以这么由低到高的排列
低阶
1 收入有限，资产有限，有一套组屋自住，养老。
2 收入高一些，人到中年组屋还清，买一些低风险的分红稳定的股票，etf, 理财产品，自己不费心，跟着理财经理的思路走，赚点算点。赔点算点。
3. 收入再高点，可以全款还清一套组屋，再供一套公寓。组屋或者公寓收租，拿个低风险，相对稳定的现金流。
4. 收入再高一些，Risk appetite高一点，卖组屋，买两套公寓，高杠杆，承担更高的风险。
中阶
5. 收入不一定高，但是懂金融，会理财。一套组屋或者公寓自住，其他钱拿去投资。个体投资形式，炒股也好，炒外汇也好，炒房子也好，algo或者高频交易也好，投资方式多样化，长线短线各异。当然，有人赚，有人赔。牛逼的人，不管运气也好，真牛逼也好，总是进入中阶。当然，失败者如云，不以成败论英雄。
6. 小作坊式创业。各行各业都有，但是之所以叫小作坊，是因为无法大规模复制，无法做大。比如，开了几间火锅店，每年几十万上百万，但是就是做不成海底捞。当然，失败者如云，不以成败论英雄。
7. 挂在大公司下面，做基金经理，trader等。有更大资金平台，更广阔空间。当然又被裁的，有爆仓跳楼的，不以成败论英雄。
高阶
8. 能做大的创业模式，特别列出来区分于小作坊模式的创业。当然，失败者如乌云，不以成败论英雄。
9. 坐拥高不可攀的身家和关系网，有更广阔的天地可以投资。例如王思聪。还有千万个隐形富二代官二代，不败家不坑爹那种。当然，失败者如小菲，不以成败论英雄。
超阶
10. 天朝现任执政党。当然，历史上从来都不缺陈胜吴广李自成，不以成败论英雄。
投资除了理财头脑，还受自己资产收入的制约，所以在坡坡的环境里，觉得可以这么由低到高的排列
低阶
1 收入有限，资产有限，有一套组屋自住，养老。
2 收入高一些，人到中年组屋还清，买一些低风险的分红稳定的股票，etf, 理财产品，自己不费心，跟着理财经理的思路走，赚点算点。赔点算点。
3. 收入再高点，可以全款还清一套组屋，再供一套公寓。组屋或者公寓收租，拿个低风险，相对稳定的现金流。
4. 收入再高一些，Risk appetite高一点，卖组屋，买两套公寓，高杠杆，承担更高的风险。
中阶
5. 收入不一定高，但是懂金融，会理财。一套组屋或者公寓自住，其他钱拿去投资。个体投资形式，炒股也好，炒外汇也好，炒房子也好，algo或者高频交易也好，投资方式多样化，长线短线各异。当然，有人赚，有人赔。牛逼的人，不管运气也好，真牛逼也好，总是进入中阶。当然，失败者如云，不以成败论英雄。
6. 小作坊式创业。各行各业都有，但是之所以叫小作坊，是因为无法大规模复制，无法做大。比如，开了几间火锅店，每年几十万上百万，但是就是做不成海底捞。当然，失败者如云，不以成败论英雄。
7. 挂在大公司下面，做基金经理，trader等。有更大资金平台，更广阔空间。当然又被裁的，有爆仓跳楼的，不以成败论英雄。
高阶
8. 能做大的创业模式，特别列出来区分于小作坊模式的创业。当然，失败者如乌云，不以成败论英雄。
9. 坐拥高不可攀的身家和关系网，有更广阔的天地可以投资。例如王思聪。还有千万个隐形富二代官二代，不败家不坑爹那种。当然，失败者如小菲，不以成败论英雄。
超阶
10. 天朝现任执政党。当然，历史上从来都不缺陈胜吴广李自成，不以成败论英雄。
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房产投资高阶？怎么定义高阶呢？个人浅见，整个房产投资都属于低阶。
投资除了理财头脑，还受自己资产收入的制约，所以在坡坡的环境里，觉得可以这么由低到高的排列
低阶
1 收入有限，资产有限，有一套组屋自住，养老。
2 收入高一些，人到中年组屋还清，买一些低风险的分红稳定的股票，etf, 理财产品，自己不费心，跟着理财经理的思路走，赚点算点。赔点算点。
3. 收入再高点，可以全款还清一套组屋，再供一套公寓。组屋或者公寓收租，拿个低风险，相对稳定的现金流。
4. 收入再高一些，Risk appetite高一点，卖组屋，买两套公寓，高杠杆，承担更高的风险。
中阶
5. 收入不一定高，但是懂金融，会理财。一套组屋或者公寓自住，其他钱拿去投资。个体投资形式，炒股也好，炒外汇也好，炒房子也好，algo或者高频交易也好，投资方式多样化，长线短线各异。当然，有人赚，有人赔。牛逼的人，不管运气也好，真牛逼也好，总是进入中阶。当然，失败者如云，不以成败论英雄。
6. 小作坊式创业。各行各业都有，但是之所以叫小作坊，是因为无法大规模复制，无法做大。比如，开了几间火锅店，每年几十万上百万，但是就是做不成海底捞。当然，失败者如云，不以成败论英雄。
7. 挂在大公司下面，做基金经理，trad (more...)
哪有辣妈多高阶低阶
有钱有权就高阶，木有就非高阶，越多越大越高阶
原来木有，后来有了就高阶，原来木有，后来还木有就低价
原来有后来木头就不一定低阶
C'est la vie！
原来木有，后来有了就高阶，原来木有，后来还木有就低价
原来有后来木头就不一定低阶
C'est la vie！
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所谓高阶投资，本人认为是在低风险的情况下实现高收益
桥水基金的投资理念是，资产配置越分散越好，越没有相关性越好。如果能找到10个到15个相关性在10%~20%的产品，那么组合就非常完美，极大降低风险。
个人用高杠杆投资私宅，由于没有分散投资标的，其实只能算高风险，高收益。
低风险高收益的几个例子：
1. stock market private placement
现在新加坡股票市场已经不流行 rights issue, 风险高，周期长，费用高。 现在流行 private placement. 股票价格比市场低4%-15%。几个星期后就可上市交易。
2. 无风险套利
几年前国内有个人100倍杠杆买入银行的可转换债券，到期行权债券换股票，获利上亿。一战成名。
3. Bond Margin Financing
从银行或券商那里可以拿到大约年息2%的长期贷款。 拿来三倍或四倍杠杆买入高信贷评级的OTC债券。 基本可以实现无风险的6%-9%的年收益。（即使在金融风暴期间，高信用评级的债券违约比率小于5%）。 HDB最近发行的债券就属于高信用评级的债券。
个人用高杠杆投资私宅，由于没有分散投资标的，其实只能算高风险，高收益。
低风险高收益的几个例子：
1. stock market private placement
现在新加坡股票市场已经不流行 rights issue, 风险高，周期长，费用高。 现在流行 private placement. 股票价格比市场低4%-15%。几个星期后就可上市交易。
2. 无风险套利
几年前国内有个人100倍杠杆买入银行的可转换债券，到期行权债券换股票，获利上亿。一战成名。
3. Bond Margin Financing
从银行或券商那里可以拿到大约年息2%的长期贷款。 拿来三倍或四倍杠杆买入高信贷评级的OTC债券。 基本可以实现无风险的6%-9%的年收益。（即使在金融风暴期间，高信用评级的债券违约比率小于5%）。 HDB最近发行的债券就属于高信用评级的债券。
对于你模型的一点疑问
1。hdb房产税如何计算没有交代清楚，因为新加坡房产税对于是否自住税率计算方式差别很大。
2。36新币首付 买180万的公寓，没有考虑TDSR，关于TDSR的详细内容可以问一下房产中介。
3。购买180万房产所支付的ABSD没有交代清楚。楼主假设的14万新币交税不一定够，在我计算看来很容易不够，如果按照PR第一套房子计算就已经不够了。关于ABSD的各个税率可以问一下房产中介。
4。‘TOP的时候涨5%，亏2万8，如果公寓涨10%，赚6万，公寓涨15%，赚15万,公寓涨20%，赚24万。’楼主得出的这个结论非常不可靠，因为楼主的计算过程中很多东西都没有搞清楚。
2。36新币首付 买180万的公寓，没有考虑TDSR，关于TDSR的详细内容可以问一下房产中介。
3。购买180万房产所支付的ABSD没有交代清楚。楼主假设的14万新币交税不一定够，在我计算看来很容易不够，如果按照PR第一套房子计算就已经不够了。关于ABSD的各个税率可以问一下房产中介。
4。‘TOP的时候涨5%，亏2万8，如果公寓涨10%，赚6万，公寓涨15%，赚15万,公寓涨20%，赚24万。’楼主得出的这个结论非常不可靠，因为楼主的计算过程中很多东西都没有搞清楚。
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