Stamp duty

今年两个老外
一个瑞士 一个英国

都跟我说后悔没买房子

其实如果下一个小区或者地方租十年以上 就是老街坊了 也是一种认可。

各种税率都上去。 且 。 离其他国家还有一点距离。 如果全拉满。 租金还会往上走的。

有家有口 租金超过15000 还是一个变化的。

租金也是cash 不能 加杠杆 现金买房子也是。 小量杠杆买房子至少最后卖掉。 钱就回来了

问题就是 五年回本 还是二十年回本。。。

但如果在其他风险上。。 五年二十年。不是一个傻等能够的事情。。 要求的因素太多了。

都后悔杠杆没拉到满。。。

房价跌的时候呢？ 不要忘记杠杆也是会伤到人的。 参见最近听闻的北上广房价跌落后的中产返贫例子。。。

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投资房产成功。

但是这个例子还是不能说明现在新加坡投资房的租金收益率可以达到 4% 以上啊。

当然如果前提是房子价格本身每年都能涨5%。。。 那当然租金就可以不用去纠结那2% 的差别了。
但是这是个大前提。。。 特别是在房价猛涨了几年之后。。。

记得新加坡房价也不是一直直线上升的。

即使中国的房产， 那个投资除了房产基本没有其他有效渠道的市场，都可以开始下跌。

投资房购买是长期投资，还是要算清楚的。 租金收益低的时候，现金流就是负的，至少要准备好可以长期持有实现房产长期增值抗通胀的作用。 不然现金流断了，被迫卖房，那就不划算了。

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上杠杆就是放大了风险。而且房子的杠杆比起股票更加危险。股票的杠杆，风险券商帮你盯着呢，到一定程度自动平仓，你最坏就是亏光了自有资金。

房子这个东西，即使已经资不抵债了，只要你还在还贷款，银行不会来找你的麻烦，这就导致一旦出问题，除了本金，还倒欠银行一大笔。有破产制度还好，没有的话，这辈子很难翻身了。

但是，股票跌30%到50%的事情多了去了，即使是在股市上升阶段。房子这么跌的时候少之又少，基本上就是大的经济危机了。所以贷款买房很正常，贷款炒股却被视为高风险行为。

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SPY近30年年均回报率是7%，你能保证未来5年也是这个数字吗？没有人能保证吧？如果2021年高点买的指数etf，持有两年也还没回本。
新加坡房子未来3年能不能每年涨5%以上，也没人能保证。所以任何分析都是基于历史数据。
事实上，近30年，新房的房租回报率都是介于2-3个点左右。
比如2017年，我当时买的那套房子，当年的租金是1800-2000，减去各种开销，物业费，房产税等等，回报率也就是2-2.5%左右。
这本来也是开发商定价模式的重要参考。
如果开发商定价能给到买家5%以上的净出租回报率，要么说明经济有大问题了，他急于套现，要么说明发展商脑子进水了。
比如现在日本很多偏远公寓都能做到7-10%个点的回报，然而还是没人买，因为买完后空置的概率很大，而且升值空间不但没有房子本身还会贬值。
新山的公寓卖的时候也是声称10个点以上的回报率，但实际情况是只能搞民宿，全年200-300多天空置。很多地方收的租还不够交物业费。

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不然容易陷入一顿操作猛如虎，一看战绩零杠五的怪圈。
房产对于普通人来说是唯一安全的投资项目。你可以贷款几百万买房并且每晚安然入睡，出租回报率可能还没有2%。但是你敢贷款几百万买一只你认为安全且预期回报率超过5%的基金或股票吗？

比如小户型, 租金高但是不好卖，房价上涨的时候还滞涨
低租售比的，比如landed, 反而是更有投资价值的

以上仅限于我对新加坡房产的一点观察

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我前面也说了，贷款炒股，股票达到平仓线，券商就会毫不犹豫的平仓，搞不好本金就全没了。而就算是非常良好的股票，下跌20%到30%是很正常的事情。所以贷款炒股的话，一次这种回调就损失全部本金。

而房产除非是遇到金融危机，否则很难有这么大的跌幅。退一万步说，即使是跌这么多，只要能继续还上贷款，银行不会找你麻烦的。

但是，只要加杠杆，就是风险，房产是轻易不出问题，出了问题这辈子就很难翻身了。

汇集全球牛逼公司的QQQ，是这个星球上最优秀的etf，年化收益率逼近20%。即使是这么牛逼的etf，大的危机（调整超过15%）至少就有4次，2015，2018，2020，2022，去年这波调整跌幅超过30%！8%左右的调整数不胜数。

谁要是像是买房那样拿贷款炒股，可能早就被强平亏光了。

而这段时间新加坡的房产，大概也就调整了10%左右吧。