之前我也算过：

http://bbs.huasing.net/sForum/bbs.php?B=172_15030813

http://bbs.huasing.net/sForum/bbs.php?B=172_15025458

就知道都是一个意思。 那个数字的例子 好像是熊猫在前帖里给的。

这里讨论过的东西 之前我两个帖子里基本都讨论过了。 那时候是房租上升期。房贷利率上升期。
现在房租和利率都有可能下降。。。

坐出租车，司机神侃。路过一个地方说那里的公寓卖到100万了！
那之前记得读预科附近的别墅100万一套啊。 无极芝麻那里。

比如有个股票，是我公司发给我的，那么成本为0.
是不是就是说它只要分红，那么分红收益就是无穷大了呢？

我们看一个投资的回报率，分母只能按照现在的市值来算。 不然很久以前买的房子啊，股票啊，那就永远都是好投资，永远不用卖了。。。。

和历史价格是无关的。。。 这是投资理性的最基本也是最难的一点。

股票的股息收益%, 都是按照股票的现在价值算的。 不是按照你买到股票的买入价算的。

如你所说，四川长虹的股息确实是 10%。 楼主说的现在买楼的出租回报率，确实只有2.5%。 虽然有人可能10几年前买的。说出租回报率是 5%。 但是这对这里讨论的，现在，是现在，是不是买房投资的时机， 是基本没有参考价值的。。。

你的房子按照你几年前买的价格算租金回报率是4.2%。
假设按照房子的现价租金回报率是 2.5%。

现在有一个一样的房产租金回报率是 3.0%。 假设没有任何交易成本。 理性的决策是不是应该换成 3.0% 呢？ 还是说因为3.0%比 4.2%低所以不换。

只是就事论事，说计算租金收益率，要用房子现值，而不是房子购买时候的价值。

至于房子的资本增值，本来就不是这个帖子楼主要讨论的话题。。。。

1. 新加坡房子的资本增值，是达不到美股大盘的。
2. 而且在当前利率环境下，房子的出租收益，是达不到 国家债券的。 新加坡国债都可以有 3%以上收益。

这个帖子楼主主要是要讨论第2点。

都后悔杠杆没拉到满。。。

房价跌的时候呢？ 不要忘记杠杆也是会伤到人的。 参见最近听闻的北上广房价跌落后的中产返贫例子。。。

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投资房产成功。

但是这个例子还是不能说明现在新加坡投资房的租金收益率可以达到 4% 以上啊。

当然如果前提是房子价格本身每年都能涨5%。。。 那当然租金就可以不用去纠结那2% 的差别了。
但是这是个大前提。。。 特别是在房价猛涨了几年之后。。。

记得新加坡房价也不是一直直线上升的。

即使中国的房产， 那个投资除了房产基本没有其他有效渠道的市场，都可以开始下跌。

投资房购买是长期投资，还是要算清楚的。 租金收益低的时候，现金流就是负的，至少要准备好可以长期持有实现房产长期增值抗通胀的作用。 不然现金流断了，被迫卖房，那就不划算了。

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