但实际上大概率每年房子还有个5-10个点的涨幅（平均）。
我2017年买的一个两室condo，当时价格70.6万，后来买了个大的，那个就出租中，现在市值是95万左右，月租金3400，2022年签的两年合同2024年一月份到期。
房产税（非自住）2000，没有中介费，物业费350一个月（税后），算下来每个月成本大概是540，净收入是2500。按买时候的价格算，交个人所得税前的租金回报率4.2%。

刚才写错了。后写成前了。
总结一下，扣完一切可预见开销，净租金回报率回报率是4.2%左右。
这个回报率还不包括房子涨价的所得。

如果你1997年买入四川长虹，当时的股价是10块，你持有到现在，股价已经跌到5块钱。
假如今年分红5毛钱。
你能说你今年投资回报率是10%？

而你说的公司赠与那也不是投资啊。
投资你得出钱吧。假如我今天捡了100块钱我投资回报率是多少？

我反驳的是题主说的说2.5回报率。
因为他没考虑房子本身的价值增值。
然后这个BN就来一句投资回报率只能按本年的资本价格看当年分红（房租），无需要或者说不应该考虑资本增值。
那既然这样，都去买银行股不就可以了。

而不是在那挑一个收益点来说，投资有没有价值。否则任何一项投资都是失败的了。
实体黄金买完一分钱分红也没有，就能在那放着，还担心被偷或者被收保管费，能说黄金没有投资价值吗？
OCBC连续20年股价没怎么增值，能说OCBC没投资价值吗？
如果单看一个角度，任何投资都没有意义的。

SPY近30年年均回报率是7%，你能保证未来5年也是这个数字吗？没有人能保证吧？如果2021年高点买的指数etf，持有两年也还没回本。
新加坡房子未来3年能不能每年涨5%以上，也没人能保证。所以任何分析都是基于历史数据。
事实上，近30年，新房的房租回报率都是介于2-3个点左右。
比如2017年，我当时买的那套房子，当年的租金是1800-2000，减去各种开销，物业费，房产税等等，回报率也就是2-2.5%左右。
这本来也是开发商定价模式的重要参考。
如果开发商定价能给到买家5%以上的净出租回报率，要么说明经济有大问题了，他急于套现，要么说明发展商脑子进水了。
比如现在日本很多偏远公寓都能做到7-10%个点的回报，然而还是没人买，因为买完后空置的概率很大，而且升值空间不但没有房子本身还会贬值。
新山的公寓卖的时候也是声称10个点以上的回报率，但实际情况是只能搞民宿，全年200-300多天空置。很多地方收的租还不够交物业费。

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