沙发问题是多少年开始贬值[我是老万 (6-4 17:16, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]21楼
(引用 南洋铁匠:两个问题一个是通货膨胀，货币贬值，持有组屋能否起到一段时间（比如几十年内）的保值
第二个，按这个算法，第几年出手组屋比较合适，假...)这么决定太复杂了屋主自己又不太会算，那么我觉得可以这么决定
1. 如果要买公寓了，建议不留组屋。除非是occupier名字空着另当别论
2. 如果屋龄接近35年了，考虑接下来不好出手，可以考虑卖掉
3. 如果贷款没剩多少了，也就是说机会成本高了，rental yield就变低了，如果有更好的投资，或者可以趁年轻提高杠杆的话，可以卖
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[鹏哥 (6-4 17:30, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]22楼
(引用 我是老万:沙发问题是多少年开始贬值)难回答我觉得刚开始就应该贬值。可能实际上，是从大概屋龄35年起。 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (6-4 17:32, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]23楼
楼主分析的很有道理感觉租屋最佳持有时间从建成开始10年左右，最多最多不要超过20年，这段时间至少有出租收益率保证，转手的话也还能卖出去。
有实力的话，还是要投资永久地契的公寓，一套自住，其他出租。虽然租售比不如租屋，不过房价增值可能远远超过。[wana1234 (6-4 17:34, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]24楼
(引用 wana1234:楼主分析的很有道理感觉租屋最佳持有时间从建成开始10年左右，最多最多不要超过20年，这段时间至少有出租收益率保证，转手的话也还能卖出...)顶个锅盖说一句5年前买的，看地方，大多都没升到值或亏5-10%吧。大市 不好
10年前买祖屋，现在升值80% - 150%左右。看地点
20年前买的，升值120% - 250%左右。
30年前的。升值 200-300%%
别的时间点没有可比性了。
房产周期，政府发展计划，移民局决定，年损什么对租屋影响相对有点小， [我爱我家2 (6-4 17:51, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]25楼
(引用 我爱我家2:顶个锅盖说一句5年前买的，看地方，大多都没升到值或亏5-10%吧。大市 不好
10年前买祖屋，现在升值80% - 150%左右。看地点
20年前买的，�...)祖屋目的就是解决工薪阶层第一套房子的住宿问题本来就是稳定市场的用途。 就算升值，因为本身便宜，不可以发大财
收入提高后的家庭如何运作是另外一个问题[我爱我家2 (6-4 17:55, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]26楼
(引用 我爱我家2:顶个锅盖说一句5年前买的，看地方，大多都没升到值或亏5-10%吧。大市 不好 10年前买祖屋，现在升值80% - 150%左右。看地点 20年前买的，�...)97年买房听说有些13年才回本听说而已，不过看曲线也不太离谱 [本文发送自华新手机Wap版] [南洋铁匠 (6-4 18:07, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]27楼
(引用 我爱我家2:顶个锅盖说一句5年前买的，看地方，大多都没升到值或亏5-10%吧。大市 不好
10年前买祖屋，现在升值80% - 150%左右。看地点
20年前买的，�...)10年升值80%哪里来的数据？08年买组屋的到18年将近翻一倍，太不可以思议了。
30年前买的现在还剩69年，去年刚政府刚出来提醒大家要理性，记得lease满了就0了，再加上逐渐接近60年remaining lease的问题，这批组屋价格会回归理性。
还有这也正是我一楼说的第二点，历史无法重演，中位数收入增长速度在那里摆着，为了民生，国家不会让组屋再涨下去
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[鹏哥 (6-4 18:08, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]28楼
(引用 我爱我家2:顶个锅盖说一句5年前买的，看地方，大多都没升到值或亏5-10%吧。大市 不好 10年前买祖屋，现在升值80% - 150%左右。看地点 20年前买的，�...)问题是前前三十年的趋势是否能延续下去呢？如果扣除30年的通货膨胀率，其实能做到保值就很不错了呢[wana1234 (6-4 18:09, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]29楼
(引用 wana1234:问题是前前三十年的趋势是否能延续下去呢？如果扣除30年的通货膨胀率，其实能做到保值就很不错了呢)本来就不是炒得很多人第一套房子么。
能不能继续要看移民政策吧 。。。人总得要找地方住的 。。。
不可能人人事业起步的时候都去每尺1400+的地方么 。祖屋也就300+，一家三口基本需要。上升空间不知道，下跌空间太有限了[我爱我家2 (6-4 18:18, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]30楼
(引用 我爱我家2:本来就不是炒得很多人第一套房子么。
能不能继续要看移民政策吧 。。。人总得要找地方住的 。。。
不可能人人事业起步的时候都去每尺1400...)政策的导向确实是组屋作为新加坡人的第一套作为起点。所以新房的价格可以参考国民中位数收入，这个是政府调控组屋房价的标杆。
下跌空间有限是的伪命题，过去人们对组屋99年问题有很大的非理性期待。政府明确的告诉国人，要考虑99 lease到期问题，就是提醒大家要意识到组屋买卖价格需要考虑年损的问题。当组屋还很新的时候，人们不大会考虑这个问题，但是屋龄超过35年，进入贬值通道无法避免。
目前的price index，其实应该把不同屋龄的统计出来，就比较清楚了。新房发布价和30年，50年的房子价格不可以混在一起看。
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[鹏哥 (6-4 18:27, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]31楼
(引用 鹏哥:10年升值80%哪里来的数据？08年买组屋的到18年将近翻一倍，太不可以思议了。
30年前买的现在还剩69年，去年刚政府刚出来提醒大家要理性，...)自己看图吧http://www.teoalida.com/singapore/hdbprices/
这个是总数据，如果是市区，西部绿线增长会超过，北部就差些，鹅村之前是树林，政府想把起点拉高，所以买的人很多都给套了。 [我爱我家2 (6-4 18:27, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]32楼
(引用 鹏哥:政策的导向确实是组屋作为新加坡人的第一套作为起点。所以新房的价格可以参考国民中位数收入，这个是政府调控组屋房价的标杆。 下跌空间�...)再解释一下为什么反复提到35年这个坎35年的房子买了之后，加上5年MOP, 就是40年了，就掉到59年remaining release. 所以买家买35年屋龄房子的时候，就会开始考虑将来怎么出手的问题，所以35年会是一个明显的分水岭。 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (6-4 18:30, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]33楼
(引用 鹏哥:我之前的例子是想还清组屋贷款去买公寓的情况。
如果不是以上情况，那么贷款买组屋，又出租的话，自己住哪里？
如果是一个人做为owner买�...)如果考虑ROI不考虑自住 仅仅把买房当投资行为 总投入一共就是30k 无论25年后rental yield降不降 ROI 都是非常高的吧 而且55年都是持续的正现金流 risk也相对较低
同等租金收入的condo起码要700k 首付20%~140k，而且还有管理费等其他杂费，
另一个角度思考，如果要入手公寓，假设另一半是公民，在结婚之前另一半去买condo可以绕过hdb的mop，或者如果结婚了等mop过了再去买condo，也就是总投入额外加了30k可以同时拥有一套公寓一套hdb，前提是公民单身的时候自己或者和父母联名买了hdb
如果要拥有两套condo加hdb的话，一大一小。 大的让另一半买避开absd 小的持有hdb的公民买 700k的absd 49k 感觉也比卖hdb划算
从这个角度考虑hdb不是比公寓更有投资价值么，不知道这样思考对不对
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[无意义的微笑 (6-4 18:56, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]34楼
(引用 我爱我家2:自己看图吧http://www.teoalida.com/singapore/hdbprices/
这个是总数据，如果是市区，西部绿线增长会超过，北部就差些，鹅村之前是树林...)这套分析有几个问题这套分析有一个问题，是根据resale median price来统计的，没有考虑resale的都是10年左右屋龄的？还是30年的？
还有price index和volume的图也很能说明问题，政府在控制房价方面也是个探索过程，不是说没有犯过错误。04年起的供应不足，和人口开闸放水，都造成了组屋房价上涨过快。不应该再犯同样的错误。
Valuation方面也是个摸索过程。以前valuation参照transaction price而缺乏对99年lease年损的考虑, 在房价上涨过程中进一步造成了cov拉高价格的问题。在这个方面政策做出的改变在于把valuation放在otp之后，同时提醒国人注意99年lease和年损问题，就说明政策导向是要让老组屋价格回归理性。
划重点，新房和老房子买卖要区别对待。不考虑99年lease而纯粹认为组屋回报率高，是不科学的。
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[鹏哥 (6-4 19:06, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]35楼
(引用 无意义的微笑:如果考虑ROI不考虑自住 仅仅把买房当投资行为 总投入一共就是30k 无论25年后rental yield降不降 ROI 都是非常高的吧 而且55年都是持续的�...)还是有问题Rental yield是的变化的过程，这就是我反复强调不可以用成交价来计算，而是每年需要用当前市值重估。因为每年的机会成本都不一样。
另外结婚前买一套组屋一套公寓绕过mop是不可行的。政府会要求你卖掉其中一套。可以appeal, 多大成功率是个问题。
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[鹏哥 (6-4 19:10, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]36楼
(引用 鹏哥:还是有问题Rental yield是的变化的过程，这就是我反复强调不可以用成交价来计算，而是每年需要用当前市值重估。因为每年的机会成本都不一...)考虑rental yield 的确需要考虑机会成本但是我的意思是rental yield本身并不是一个很好的衡量指标因为初始投资额度不一样 ROI也会不一样
如果结婚需要卖的话 可以等到mop满了再买公寓
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[无意义的微笑 (6-4 19:17, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]37楼
新加坡能称为优质的资产只有乌节路和武吉知马某几个地段吧……尽管如此，即使在2004-2007年这种房地产周期低点，投资乌节路豪宅区的人也有至今亏损的，所以到底什么才是优质呢？长期的租金回报率？还是土地的增值？还是经济衰退时候的抗跌能力？
基督里面只有对上帝无限的虔诚和自我忏悔才能得到救赎，才有上天堂的机会。靠信仰支撑的社会，只有坚定无疑全心全意的信任政府才能受到福泽和眷顾，可是总有一些不开眼的个人和群体挑衅神圣不可侵犯政府铸币权/税收权，这虽然不合规但是却很合理。作为绝大多数生活在old money时代的人们对新生事物的反感与讨厌是理所应该的事情，可是当我们回头细看的时候，我们应当沉思，旧有的毫无节制的依靠政府信用无限扩张的货币主义究竟是不是广罗大众之福？虽然它带来了股市的兴勃地产的节节高走以及越来越多的杠杆繁荣。新生的new money肯定是逃不过绞杀，但是它代表着对于old money的质疑却根植在所有人的思想里，这算不算是优质资产？
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[ybhcd (6-4 19:22, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]38楼
(引用 无意义的微笑:考虑rental yield 的确需要考虑机会成本但是我的意思是rental yield本身并不是一个很好的衡量指标因为初始投资额度不一样 ROI也会不一样 ...)那确实可以之前说过，买组屋时一个人放occupier,这样五年后一套公寓加一套组屋，确实是个不错的搭配。
ROI同样需要考虑机会成本。简单来说25年后，组屋贷款还清了，现在那一刻，如果组屋剩30年，价格还是30万，那么相当于你的机会成本就是30万。不卖的ROI和卖掉买其他投资的ROI才是正确的决定方式。当然如果找不到比这套组屋更高的汇报，那就干脆留着了。
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[鹏哥 (6-4 19:30, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]39楼
(引用 ybhcd:新加坡能称为优质的资产只有乌节路和武吉知马某几个地段吧……尽管如此，即使在2004-2007年这种房地产周期低点，投资乌节路豪宅区的人也�...)你这个上升的层面太高了简单来说开这贴是针对这个命题: 组屋的rental yield高于公寓，因此是优质资产。
对这个命题的反驳在于:
1. 人们往往忽略了99年lease带来的年损问题
2. 组屋的sers和公寓enbloc的差别
3. 人们往往忽略了机会成本，因此忘记投资需要rebalance
至于old money, new money不就又回到了虚拟货币的问题，另开贴讨论
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[鹏哥 (6-4 19:38, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]40楼