华新 - 今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧

年纪比版上大部分朋友都大一截。起步早一些。各人情况不同，时间点也不同，今天比较有空，写下来只希望对大家有些启发。

10年前，结婚了。想要自己的房子，算是刚需吧。那时只买得起HDB，考虑的是买一手还是二手。那时政府有超过一万间已建成新屋卖不出去，和现在环境有很大不同。一手的好处是便宜，二手的好处是可以挑比较好的地点。最后决定买一手，因为钱不是很够。刚好盛港地铁站对面剩一间2楼，就去买了。

那时盛港是重灾区，全岛最难卖的地方。2楼也不怎么样。但考虑到交通方便，可以负担，5年后谁知道好不好卖，也许住得好还不打算卖呢。

经验：

1．我觉得第一个房子，通常是HDB，能买一手就尽量一手。便宜很多。当然，现在BTO还有时间的问题。唉，这要吐槽政府。当年被蛇咬，就怕到不敢再主动建屋了，结果现在又去了另一边。
2．我们都希望房子又大，又方便，又通风。可是这样的房子一定不便宜。第一个房子，可以负担和方便工作最重要。其他可以以后慢慢改善，不用一开始就打算住一辈子。

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今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之二）

就这样在盛港住了5年。其实还蛮好住的。两人的工作都有些进展，负担能力有大提高，觉得可以买多一间作投资。时间是08年尾，市场很坏。也没有积极去找。某一天路过Telok Kurau，突然说我们去看Show Flat吧。里面有Roxy的几个楼盘在卖。（科普：Roxy是本地一间满不错的中型发展商）那时发展商们大部分只是稍微减价，可能Roxy对自己的现金流不放心，决定大减价。那个楼盘一年多前已经卖掉一半，大约900+psf，现在剩下的卖750+psf。我们看中一楼的单位，连私人室外空间大约1600尺，有小门直通泳池，发展商给室外空间做了加盖，还有私人jacucci。。

发展商要价680psf，发展商在Show Flat的中介说他们知道底价，630psf可以拿下来。现在想想FH的Condo，这个价钱就算那个时候也很白菜吧，也在负担能力之内。可是人是贪心的，永远都想再来一点。我们就Offer了600psf。发展商不干了。过了一个星期，我们想想630psf也很不错，再跑过去，它已经被人买掉了。整个楼盘都卖光了。

经验：

1．努力工作，提高负担能力是王道。我们最大的投资，其实是我们的工作。工作做得好，收入会跟着进来，虽然未必是马上。

2．两个人的合力比一个人大很多。单身的朋友考虑找个伴。

3．事后诸葛亮容易，抄底100次都行。站在底部，战胜贪念和恐惧出手，不容易。

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在大叔一名的大作中提到：

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之二）就这样在盛港住了5年。其实还蛮好住的。两人的工作都有些进展，负担能力有大提高，觉得可以买多一间作投资。时间是08年尾，市场很坏。也没有积极去找。某一天路过Telok Kurau，突然说我们去看Show Flat吧。里面有Roxy的几个楼盘在卖。（科普：Roxy是本地一间满不错的中型发展商）那时发展商们大部分只是稍微减价，可能Roxy对自己的现金流不放心，决定大减价。那个楼盘一年多前已经卖掉一半，大约900+psf，现在剩下的卖750+psf。我们看中一楼的单位，连私人室外空间大约1600尺，有小门直通泳池，发展商给室外空间做了加盖，还有私人jacucci。。发展商要价680psf，发展商在Show Flat的中介说他们知道底价，630psf可以拿下来。现在想想FH的Condo，这个价钱就算那个时候也很白菜吧，也在负担能力之内。可是人是贪心的，永远都想再来一点。我们就Offer了600psf。发展商不干了。过了一个星期，我们想想630psf也很不错，再跑过去，它已经被人买掉了。整个楼盘都卖光了。经验： 1．努力工作，提高负担能力是王道。我们最大的投资，其实是我们的工作。工作做得好，收入会跟着进来，虽然未必是马上。 2．两个人的合力比一个人大很多。单身的朋友考虑找个伴� (more...)

不错，人的贪欲是无止境的

深有感触啊

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今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之三）

两个人沮丧了好一阵。再去找新楼盘，已经找不到白菜价了。如前面说的，可能Roxy对自己的现金流不放心，卖了一部分存货，现金流改善了，就收手了。更加沮丧了。

我就在想，哪里才是合适的入场时机和价格呢？我的结论是我不知道。在任何一点，市场都可能升，可能跌。在那个很坏的08年尾，有谁可以预见市场很快回升？Roxy应该也不知道吧。所以，我只能从负担能力入手，问自己：你输的起吗？本坛一位年轻人认为研究方向很重要，可以提高猜对的几率。他忘了房子是一个非常大的投资，输的起才是最重要的。假如你在赌场，就算你有60%机会赢，一注一百万你会下注吗？你把机会提高到65%又怎样？

那怎样量化负担能力呢？我觉得压力测试是个不错的方法。我给自己的测试是：如果我买了一个房子，下面的事情同时发生 - 一个人失业，出租的房子只收到一半租金，利率升到3-4%，如果我的现金流没问题我就过关了。

那怎样才可以有适当贪念呢？我觉得没贪念不可能。当然希望越便宜越好，但不控制贪念，永远都不会觉得便宜。有适当贪念最理想。我给自己定了目标。同样的时间点，一个房子如果比相似的比较对象便宜5%，就是便宜了。留意找比较对象本身有主观性。

经验：

1．了解自己。也许有看方向很厉害的大牛，如果你是的话，就照你的方向走。如果不是，想想有什么适合自己的方法。

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在大叔一名的大作中提到：

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之三）两个人沮丧了好一阵。再去找新楼盘，已经找不到白菜价了。如前面说的，可能Roxy对自己的现金流不放心，卖了一部分存货，现金流改善了，就收手了。更加沮丧了。我就在想，哪里才是合适的入场时机和价格呢？我的结论是我不知道。在任何一点，市场都可能升，可能跌。在那个很坏的08年尾，有谁可以预见市场很快回升？Roxy应该也不知道吧。所以，我只能从负担能力入手，问自己：你输的起吗？本坛一位年轻人认为研究方向很重要，可以提高猜对的几率。他忘了房子是一个非常大的投资，输的起才是最重要的。假如你在赌场，就算你有60%机会赢，一注一百万你会下注吗？你把机会提高到65%又怎样？那怎样量化负担能力呢？我觉得压力测试是个不错的方法。我给自己的测试是：如果我买了一个房子，下面的事情同时发生 - 一个人失业，出租的房子只收到一半租金，利率升到3-4%，如果我的现金流没问题我就过关了。那怎样才可以有适当贪念呢？我觉得没贪念不可能。当然希望越便宜越好，但不控制贪念，永远都不会觉得便宜。有适当贪念最理想。我给自己定了目标。同样的时间点，一个房子如果比相似的比较对象便宜5%，就是便宜了。留意找比较对象本身有主观性。经验： (more...)

大叔兄弟言谈，见识和坦诚实在令兄弟佩服，当推本坛之首

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在大叔一名的大作中提到：

喜欢听大叔娓娓道来。

搬凳子听故事。

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今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之四）

在没买到白菜后，我太太开始积极找房子。她是个不服输的人。新楼找不到便宜的，就找二手的。过了一阵，我太太给我看一个Townhouse。（科普：Townhouse学名Strata Landed Property，它和Condo一样有设施，保安，要交管理费，但每家人都是一栋排屋。）

那间房子有2400尺，3层加地下，大约10年，但屋主是一年前买的，花了很多钱做了全新装修。要价940K。

去看之前我去查了它和附近Townhouse的成交价。这个Townhouse里房子都差不多一样大，最近的成交950K。（要记得那是很坏的09年头）和附近的Townhouse对比，这个楼盘整体会便宜15-20%。虽然它比比较对象旧两年，我觉得不应该便宜这么多。而且很新的装修也抵消了一部分旧的因素。这就符合我适当贪念的目标了。

我们是一个晚上去看的，很喜欢那个环境。很适合自己住。我对我太太说：考虑到市场，我觉得920K可以买。我太太说她还想再看一次。我问她想看什么？她说：因为我们是晚上去看的，也许房子里有些小裂缝没看见。我说那我们就扣20K，有裂缝我们就用这笔钱来修，没裂缝我们就赚到。当晚我们Offer了900K，屋主就同意了，他的中介半夜两点来我家收支票。买完了我其实都还不知道它的大门朝东还是朝西。

我们做到了这个楼盘09年最便宜的成交价。我是抄底的大牛！错。搬进去和邻居聊天。他们在我们之前5年买的，650K。

经验：

1．买房子有很大的偶然性。买家卖家是否可以达成妥协很多时候是一念之间。事后的角度，其实900，920，还是940都没有大分别。如果这次谈不拢，我们会不会错过适合的整体市场呢？可能性很大。所以我认为我的运气多过分析。
2．很多人喜欢比较07的价位。我觉得没什么意义。高又怎样，低又怎样？你要回答的问题是现在眼前这个价格，你愿不愿意买。
3．自己需要做功课，别人的分析，喜好不完全适合你。我很佩服那些看3，50间房子的人。我会审美疲劳，哪有那么多适合的。我在设定目标后，基本只有几间，打过电话后，又不见一些。真正去看的，只有2，3间。
4．没买到白菜的经验，让我们多了些果断。当然，这是以负担能力做后盾的。
5．自住和投资的标准是不大一样的。下一段会有例子。

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在大叔一名的大作中提到：

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之四）在没买到白菜后，我太太开始积极找房子。她是个不服输的人。新楼找不到便宜的，就找二手的。过了一阵，我太太给我看一个Townhouse。（科普：Townhouse学名Strata Landed Property，它和Condo一样有设施，保安，要交管理费，但每家人都是一栋排屋。）那间房子有2400尺，3层加地下，大约10年，但屋主是一年前买的，花了很多钱做了全新装修。要价940K。去看之前我去查了它和附近Townhouse的成交价。这个Townhouse里房子都差不多一样大，最近的成交950K。（要记得那是很坏的09年头）和附近的Townhouse对比，这个楼盘整体会便宜15-20%。虽然它比比较对象旧两年，我觉得不应该便宜这么多。而且很新的装修也抵消了一部分旧的因素。这就符合我适当贪念的目标了。我们是一个晚上去看的，很喜欢那个环境。很适合自己住。我对我太太说：考虑到市场，我觉得920K可以买。我太太说她还想再看一次。我问她想看什么？她说：因为我们是晚上去看的，也许房子里有些小裂缝没看见。我说那我们就扣20K，有裂缝我们就用这笔钱来修，没裂缝我们就赚到。当晚我们Offer了900K，屋主就同意了，他的中介半夜两点来我家收支票。买完了我其实都还不知道它的大门朝东还是朝西。 (more...)

这个也太幸福了，羡慕ing

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在大叔一名的大作中提到：

赞楼主！好评！

楼主真的是经历了各种时期所以看问题比较透彻，房价涨跌和政府政策不管怎么变，命运还是掌握在自己手中。
周围有一些朋友（主要是来新加坡3～5年这种）要么是想熬到PR买HDB，碰到PR收紧被拒，然后观望想买CONDO，碰到2011年底出来外国人额外10%印花税政策，又开始想着还是再等等PR申请过了买HDB，之后会怎样？没人知道，但是这几年的租金总是白白流失了。至于那些拿着PR啥都没买的就更后悔了。
其实刚需和承受能力是考虑关键，当时我们买的时候，多少人觉得我们太冲动出手太早，也经历过付完首付那阵子数着存款过日子那种提心吊胆的时期，就担心出什么事情资金链断掉（也许有人觉得我想太多=_=|||，要是没有信用卡，发工资的时间与还款日么配合好我真的觉得会断的说）现在很多人说我们赚了，按照我的算法我觉得赚是肯定谈不上，只是不亏就不错。再说反正自己住，图个心安住的自由点。

继续期待大叔后座，放个小板凳

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在大叔一名的大作中提到：

第一次赶上直播贴！鸡冻！

呵呵，我也是买完和同事聊起来才发现，我老板当年和我现在一个小区，她在我买之前2年左右的时间卖掉了她3个BEDROOM的房子，比我现在买的2个BEDROOM的售价还低，而她当年买这套房子的时候是市场最差的时间，只有她卖掉的时候的价钱一半（比我的两房售价的一半还低），要这么比，有些人该有多失衡？而她当年还觉得她那房子卖不出去呢，所以有人要就赶紧抛了，当然其实已经赚了一笔，呵呵

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在大叔一名的大作中提到：

很同意大叔最后一句总结

上一轮房事的拐点其实在09年初，THE ARTE@THOMSON 3月LAUNCH,当时的PRICE才880，价格一出来市场一片震动，我当时刚入行，对于地点相对于房价的影响还不是很敏感，去看样板间，还大言不惭的批评人家阳台太大，靠马路太吵，觉得这个类似的价格还不如买东边靠地铁的盘，结果价格和交易量都是从此一路飞涨。。。后来很多分析师回顾房产时，说这个盘当年的价格已经触底，其实人人都是马后炮。。。

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在大叔一名的大作中提到：

顶楼主，学习经验！

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在大叔一名的大作中提到：

大叔真牛，组屋的底和私宅的底都被你抄到啦！

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在大叔一名的大作中提到：

谢谢大叔举例分析总结的详细分享

前人之鉴后人之师啊，学习了～
特别是量化负担能力的方法，很重要!

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