华新 - 今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧

在大叔一名的大作中提到：

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之七）在纠结我的选择的时候，无意中发现有两间银行可以借90%。其中一间利率很高，另一间比较合理。借90%的话，可以选择的房子多很多。但同时，借90%意味着负债多了不少。之前的压力测试是根据比较低的借贷来估计的。新的压力测试告诉我已经在负担能力的边缘了。考虑到HDB可以随时卖掉套现，我决定继续，但给目标加多了几个条件。我设定的条件是： • 价格最高1.2M，我的唯一银行选择必须可以估到价。这是简单的数学。 • 需要现楼连租约。这样我可以在一段时间内不需要担心收入。 • 租金回报至少4%，这样它差不多可以自己养自己。科普估算方法：因为各种开销大约占租金的25%，这样净回报大约3%。低息环境下，每月供款大约为借贷额的0.3%，借90%一年供款约为楼价3%。 • 最好FH，如果99年的话，楼龄不要超过10年。因为我打算长期持有。 • 最好和之前成交价差不多。那时候希望成交价低过之前是不现实的。可是如果高很多，我心里还是有些怕怕的。 • 有一点符合我适当贪念的东西当然更好。容易找吗？不容易的部分在于符合这些条件的房子其实不多。容易的部分在于我的要求都是数字，打电话就可以了，都不用去看房。看到� (more...)

好贴要顶，现身说法有营养，楼主继续

顶有干货的实战贴

[本文发送自华新手机Wap版]

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之八）

这故事该结束了吧。我们有一个很喜欢的自住的房子，两个投资的房子。从此王子和公主过着幸福快乐的生活。

计划总是赶不上变化的。那是10年中，某一天和朋友聊天，讲到小孩子。她问我们为小孩子上小学准备了什么？我们当场傻掉。09年在买我们的房子时，小孩子3岁和1岁。觉得上学是还很遥远的事。压根没考虑过。我的朋友的孩子比我们的大一些，她和她老公分别在两个GRC做义工。为的只是多一些选择。她建议我去Kiasuparents研究一下。

于是我花了N个晚上研究了小学入学游戏规则。我的结论是：如果不是旧校友，老师，教会人士，义工的话，最重要的因素是住在距离学校1公里之内。看看我家一公里之内是有一所小学，网上评价也不错。我也不是一定要进名校，那就这间好了。

之后就比较关注这间学校家长的发言。过了一阵有些奇怪，为什么只有女孩的家长发言呢？再去仔细研究一下，这是一所女校！我的两个都是男娃啊！

这就是说我家附近没有收男娃的小学。如果我什么都不做，他们最终很大几率会被分配到没什么人想去的学校。我虽然不一定要进名校，但也不想要这个结果。唯一的安慰是问题发现得早，而解决办法只有搬家。

于是我又花了M个晚上（M 〉〉N）研究搬去哪里。既然要搬，不如搬去名校附近，因为搬去哪里都有很高的代价。既然要搬，当然要搬去之后能进学校的几率大，不然没意义。我研究了所有稍微热门一点学校过去五年的入学竞争记录，选定了我的目标学校。

我只需要在12年尾搬过去就可以了。我面临的选择是现在就动手，还是等一下。

经验：

1．没有经验，只有无奈啊。

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在大叔一名的大作中提到：

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之八）这故事该结束了吧。我们有一个很喜欢的自住的房子，两个投资的房子。从此王子和公主过着幸福快乐的生活。计划总是赶不上变化的。那是10年中，某一天和朋友聊天，讲到小孩子。她问我们为小孩子上小学准备了什么？我们当场傻掉。09年在买我们的房子时，小孩子3岁和1岁。觉得上学是还很遥远的事。压根没考虑过。我的朋友的孩子比我们的大一些，她和她老公分别在两个GRC做义工。为的只是多一些选择。她建议我去Kiasuparents研究一下。于是我花了N个晚上研究了小学入学游戏规则。我的结论是：如果不是旧校友，老师，教会人士，义工的话，最重要的因素是住在距离学校1公里之内。看看我家一公里之内是有一所小学，网上评价也不错。我也不是一定要进名校，那就这间好了。之后就比较关注这间学校家长的发言。过了一阵有些奇怪，为什么只有女孩的家长发言呢？再去仔细研究一下，这是一所女校！我的两个都是男娃啊！这就是说我家附近没有收男娃的小学。如果我什么都不做，他们最终很大几率会被分配到没什么人想去的学校。我虽然不一定要进名校，但也不想要这个结果。唯一的安慰是问题发现得早，而解决办法只有搬家。于是我又花了M个晚上（M 〉〉N）研究� (more...)

精彩，期待第四套房出现

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在大叔一名的大作中提到：

大叔的孩子去的是哪间分校？

Dover的还是Barker的

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 niumum 的大作中提到：

大叔的孩子去的是哪间分校？Dover的还是Barker的

ACS 有6间学校，很容易混淆

JC1间
ACJC - Dover

中学2间
ACS（I）- Dover
ACS（Barker） - Barker Road

小学2间
ACS（Primary）- Barker Road
ACS（Junior） - Newton

国际学校1间
ACS（International）- Holland Village

我去的ACSJ。

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在大叔一名的大作中提到：

ACS 有6间学校，很容易混淆JC1间 ACJC - Dover 中学2间 ACS（I）- Dover ACS（Barker） - Barker Road 小学2间 ACS（Primary）- Barker Road ACS（Junior） - Newton 国际学校1间 ACS（International）- Holland Village 我去的ACSJ。

原来dover那间没有小学，ACSJ和ACSP靠得很近，都在newton交通圈附近

多谢科普，大叔住district 9/10高尚住宅区？

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之九）

那个地区的房子贵啊。印钞票都赶不上啊。10年尾，楼价已经上升了不少。我已经对之后的发展没什么感觉了。等一下会有多一点时间存钱。但是MAS已经开始收紧按揭了，那时如果已有按揭，新的按揭最多借70%。如果MAS继续收紧，我们就差不多买不到任何房子了。这个风险太大了。没人知道政府会做什么。我们决定立刻动手。当然，我们的工作有进展，负担能力再有提高。没有这个，什么都做不到。

很明显这么短时间不可能有足够的现金。我们必须卖掉一个房子。卖哪一个呢？
NUS 附近的 – 这间刚买，卖有很多罚款。借贷比例也高，不会有很多现金出来。
自己住的 – 卖了住哪里啊。住新买的话也太赶了。再说我们很喜欢这间房子。
HDB – 卖了有较多现金。虽然HDB租金回报高，可是当年把按揭还完了，ROE不高。（为什么ROE不高以前科普在其他的帖子里）租客也买了自己的房子。

所以就把HDB卖了。卖房子比较简单，你想卖快点就要合理价格，想高点就预着不会快。我的风格是决定了就尽快执行。

这样我们有大约600K现金。又到写要求的时候了。

必须在那间小学1公里之内。这是最根本的目的。
价格最高1.8M，银行选择必须可以估到价。这是简单的数学。
最少3房，1200尺。我知道有地住宅买不起。更大的Condo也买不起。和我住的地方比天壤之别啊。进名校的代价吧。
最好现楼连租约。这样我可以在一段时间内不需要担心收入。我也不打算立刻搬进去住。租约必须在12年底前结束。
租金回报3.5-4%，这样不会差太多。那时候4%已经很难很难了。
最好FH，如果99年的话，楼龄不要超过10年。因为我被迫长期持有。
最好和之前成交价差不多。
地点比较方便。

我只需要在12年尾搬过去就可以了。我面临的选择是现在就动手，还是等一下。

经验：

1．2楼还是比较难卖的。可是价格合理，一定会有买家。便宜点买，便宜点卖也没差。
2．现实是骨感的。没有完美的方案。只能在自己条件范围内寻求妥协。

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在大叔一名的大作中提到：

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之九）那个地区的房子贵啊。印钞票都赶不上啊。10年尾，楼价已经上升了不少。我已经对之后的发展没什么感觉了。等一下会有多一点时间存钱。但是MAS已经开始收紧按揭了，那时如果已有按揭，新的按揭最多借70%。如果MAS继续收紧，我们就差不多买不到任何房子了。这个风险太大了。没人知道政府会做什么。我们决定立刻动手。当然，我们的工作有进展，负担能力再有提高。没有这个，什么都做不到。很明显这么短时间不可能有足够的现金。我们必须卖掉一个房子。卖哪一个呢？ NUS 附近的 – 这间刚买，卖有很多罚款。借贷比例也高，不会有很多现金出来。自己住的 – 卖了住哪里啊。住新买的话也太赶了。再说我们很喜欢这间房子。 HDB – 卖了有较多现金。虽然HDB租金回报高，可是当年把按揭还完了，ROE不高。（为什么ROE不高以前科普在其他的帖子里）租客也买了自己的房子。所以就把HDB卖了。卖房子比较简单，你想卖快点就要合理价格，想高点就预着不会快。我的风格是决定了就尽快执行。这样我们有大约600K现金。又到写要求的时候了。必须在那间小学1公里之内。这是最根本的目的。价格最高1.8M，银行选择必须可以估到价。这是简单的数学。最少3房，1200尺� (more...)

投资要凭感觉，有时感觉到了，做什么都顺

买房，炒股，换汇，做期，金银买卖无不如此。日本的那些炒汇大妈，无不是跟着感觉走。

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在大叔一名的大作中提到：

期待楼主继续捣腾房子

短短几年从1hdb到3condo,牛人

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之十，最终回）

真不容易找。全部符合的其实一个都没有。主流的地点都要2M以上，还不新，还未必是FH。我们只能把要求中的“地点比较方便”划掉了。

这样找了一阵，有两个选择。

一个在KK医院附近，D8，1200尺，FH，3年，16楼，有阳台，Bay Window，连租约3.5K，要1.5xM，去学校不是很方便

另一个在总统府附近，D9，1200尺，FH，刚刚TOP，2楼，没阳台，没Bay Window，连租约5.3K，要1.75M，去学校更加不方便

各有利弊。最后，我们选择了第二个，砍了一点点价钱后就买了。主要考虑一是房间比较实用，大房子搬小房子很痛苦。二是租金回报率比较高，将来处理比较有利。

折腾够了吧。还没。

12年中，我们决定我太太从13年头开始离开职场一段时间，去帮助两个小朋友适应新环境。他们一个去小学，一个去新的幼稚园。离开多久，不一定。主要看小朋友的进展。我们都觉得这对他们的将来有好处，但是对我们的财务安排有影响。因为收入少了，我们的负债会远远超过压力测试可以接受的范围。

讨论了几次后，我们认为减低风险是最重要的。虽然不舍得，我们在几个月前把那间打算退休住的Townhouse卖掉了。除了减低风险外，这个Townhouse是99年地契，现在15年了也是一个考虑因素。卖掉后，我们的负债率降到非常安全的水平。

故事告一段落。未来还会折腾吗？应该会吧。不过，在我们的负担能力有大变化之前，应该不会有大动作。

经验：

我希望大家看到的不只是这个人赚了多少，而是每次决定的过程中思路。希望有点用。香港的楼市比这里更波动。每次楼市大起大落时，记者就会跑去地产大亨们那里问看法。这么多年，不管楼市高低，李嘉诚给的答案都差不多：自住的话，负担得起就可以买；投资的话，注意风险管理。

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在大叔一名的大作中提到：

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之十，最终回）真不容易找。全部符合的其实一个都没有。主流的地点都要2M以上，还不新，还未必是FH。我们只能把要求中的“地点比较方便”划掉了。这样找了一阵，有两个选择。一个在KK医院附近，D8，1200尺，FH，3年，16楼，有阳台，Bay Window，连租约3.5K，要1.5xM，去学校不是很方便另一个在总统府附近，D9，1200尺，FH，刚刚TOP，2楼，没阳台，没Bay Window，连租约5.3K，要1.75M，去学校更加不方便各有利弊。最后，我们选择了第二个，砍了一点点价钱后就买了。主要考虑一是房间比较实用，大房子搬小房子很痛苦。二是租金回报率比较高，将来处理比较有利。折腾够了吧。还没。 12年中，我们决定我太太从13年头开始离开职场一段时间，去帮助两个小朋友适应新环境。他们一个去小学，一个去新的幼稚园。离开多久，不一定。主要看小朋友的进展。我们都觉得这对他们的将来有好处，但是对我们的财务安排有影响。因为收入少了，我们的负债会远远超过压力测试可以接受的范围。讨论了几次后，我们认为减低风险是最重要的。虽然不舍得，我们在几个月前把那间打算退休住的Townhouse卖掉了。除了减低风险外，这个Townhouse是99年地契，现在15年了也是一个� (more...)

新政以后，还能再买吗？

楼主为了控制风险，卖掉townhouse，理智！
不过新政以后，以楼主目前的情况以后攒够了钱，要交很多税钱，还要继续买吗？

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在大叔一名的大作中提到：

佩服LZ有舍有取的思路！

倾心以授，LZ真是用心良苦～
不过有两点不是很明白：
一是LZ在上一贴中说房子必须在小学一公里范围以内是根本条件，但这篇中又提到把交通方便划掉。LZ觉得在什么情况下可以调整根本条件？我们把目标定下后一般都以目标来判断并决定条件的，以LZ最后的决定看，似乎还是以房子地点为主而不是学校地点为主啊。
二是LZ在几次买房中都提到了这句话：＂银行选择必须可以估到价。＂这是什么意思呢？还有银行估不到价的房子吗？很疑惑～

[本文发送自华新手机Wap版]

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 firestone 的大作中提到：

新政以后，还能再买吗？楼主为了控制风险，卖掉townhouse，理智！不过新政以后，以楼主目前的情况以后攒够了钱，要交很多税钱，还要继续买吗？

政策一路都在变，没必要去猜

假设从现在开始的6个月内，楼价下跌了30%，你觉得现在的政策都还会在吗？反过来，如果又上升30%，你觉得会没有新的政策吗？

我自己的负担能力在短期内不会有大变化。到了有大变化的时候，才根据当时的情况决定。预测很伤神又没什么结果。

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 AGA 的大作中提到：

佩服LZ有舍有取的思路！倾心以授，LZ真是用心良苦～不过有两点不是很明白：一是LZ在上一贴中说房子必须在小学一公里范围以内是根本条件，但这篇中又提到把交通方便划掉。LZ觉得在什么情况下可以调整根本条件？我们把目标定下后一般都以目标来判断并决定条件的，以LZ最后的决定看，似乎还是以房子地点为主而不是学校地点为主啊。二是LZ在几次买房中都提到了这句话：＂银行选择必须可以估到价。＂这是什么意思呢？还有银行估不到价的房子吗？很疑惑～

答案如下

小学一公里是地图上的直线距离。（为了简单，讲法有所简化）但不代表你可以沿着这条线去学校。我家距离学校直线刚好1公里，可是走路要2公里。因为中间隔着总统府，不可以翻他家的围墙。

简单说估不到价就是有COV。私宅的程序和HDB有些不同。卖家不会去做估价。你签了OTP向银行借钱时，那间银行会找人去做估价。如果估价少过成交价，差额要付现金。比较怕死的人，例如我，会在签OTP之前让银行做初步估价。虽然银行说初步估价不代表最终估价，通常不会害死你。而更怕死的人，当然还是我，会在砍价之前让银行做初步估价。这样成交价会低过初步估价，更加安全。

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表