年纪比版上大部分朋友都大一截。起步早一些。各人情况不同，时间点也不同，今天比较有空，写下来只希望对大家有些启发。

10年前，结婚了。想要自己的房子，算是刚需吧。那时只买得起HDB，考虑的是买一手还是二手。那时政府有超过一万间已建成新屋卖不出去，和现在环境有很大不同。一手的好处是便宜，二手的好处是可以挑比较好的地点。最后决定买一手，因为钱不是很够。刚好盛港地铁站对面剩一间2楼，就去买了。

那时盛港是重灾区，全岛最难卖的地方。2楼也不怎么样。但考虑到交通方便，可以负担，5年后谁知道好不好卖，也许住得好还不打算卖呢。

经验：

1．我觉得第一个房子，通常是HDB，能买一手就尽量一手。便宜很多。当然，现在BTO还有时间的问题。唉，这要吐槽政府。当年被蛇咬，就怕到不敢再主动建屋了，结果现在又去了另一边。
2．我们都希望房子又大，又方便，又通风。可是这样的房子一定不便宜。第一个房子，可以负担和方便工作最重要。其他可以以后慢慢改善，不用一开始就打算住一辈子。

---
该帖荣获当日十大第5，奖励楼主10分以及15华新币，时间：2013-01-15 22:00:01。
---
该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2013-01-16 22:00:00。
---
该帖荣获当日十大第4，奖励楼主12分以及18华新币，时间：2013-01-18 22:00:01。
---
该帖荣获当日十大第7，奖励楼主6分以及9华新币，时间：2013-08-22 22:00:01。
---
该帖荣获当日十大第9，奖励楼主2分以及3华新币，时间：2013-08-24 22:00:00。
---
该帖荣获当日十大第6，奖励楼主2分以及3华新币，时间：2013-08-25 22:00:01。

就这样在盛港住了5年。其实还蛮好住的。两人的工作都有些进展，负担能力有大提高，觉得可以买多一间作投资。时间是08年尾，市场很坏。也没有积极去找。某一天路过Telok Kurau，突然说我们去看Show Flat吧。里面有Roxy的几个楼盘在卖。（科普：Roxy是本地一间满不错的中型发展商）那时发展商们大部分只是稍微减价，可能Roxy对自己的现金流不放心，决定大减价。那个楼盘一年多前已经卖掉一半，大约900+psf，现在剩下的卖750+psf。我们看中一楼的单位，连私人室外空间大约1600尺，有小门直通泳池，发展商给室外空间做了加盖，还有私人jacucci。。

发展商要价680psf，发展商在Show Flat的中介说他们知道底价，630psf可以拿下来。现在想想FH的Condo，这个价钱就算那个时候也很白菜吧，也在负担能力之内。可是人是贪心的，永远都想再来一点。我们就Offer了600psf。发展商不干了。过了一个星期，我们想想630psf也很不错，再跑过去，它已经被人买掉了。整个楼盘都卖光了。

经验：

1．努力工作，提高负担能力是王道。我们最大的投资，其实是我们的工作。工作做得好，收入会跟着进来，虽然未必是马上。

2．两个人的合力比一个人大很多。单身的朋友考虑找个伴。

3．事后诸葛亮容易，抄底100次都行。站在底部，战胜贪念和恐惧出手，不容易。

两个人沮丧了好一阵。再去找新楼盘，已经找不到白菜价了。如前面说的，可能Roxy对自己的现金流不放心，卖了一部分存货，现金流改善了，就收手了。更加沮丧了。

我就在想，哪里才是合适的入场时机和价格呢？我的结论是我不知道。在任何一点，市场都可能升，可能跌。在那个很坏的08年尾，有谁可以预见市场很快回升？Roxy应该也不知道吧。所以，我只能从负担能力入手，问自己：你输的起吗？本坛一位年轻人认为研究方向很重要，可以提高猜对的几率。他忘了房子是一个非常大的投资，输的起才是最重要的。假如你在赌场，就算你有60%机会赢，一注一百万你会下注吗？你把机会提高到65%又怎样？

那怎样量化负担能力呢？我觉得压力测试是个不错的方法。我给自己的测试是：如果我买了一个房子，下面的事情同时发生 - 一个人失业，出租的房子只收到一半租金，利率升到3-4%，如果我的现金流没问题我就过关了。

那怎样才可以有适当贪念呢？我觉得没贪念不可能。当然希望越便宜越好，但不控制贪念，永远都不会觉得便宜。有适当贪念最理想。我给自己定了目标。同样的时间点，一个房子如果比相似的比较对象便宜5%，就是便宜了。留意找比较对象本身有主观性。

经验：

1．了解自己。也许有看方向很厉害的大牛，如果你是的话，就照你的方向走。如果不是，想想有什么适合自己的方法。

在没买到白菜后，我太太开始积极找房子。她是个不服输的人。新楼找不到便宜的，就找二手的。过了一阵，我太太给我看一个Townhouse。（科普：Townhouse学名Strata Landed Property，它和Condo一样有设施，保安，要交管理费，但每家人都是一栋排屋。）

那间房子有2400尺，3层加地下，大约10年，但屋主是一年前买的，花了很多钱做了全新装修。要价940K。

去看之前我去查了它和附近Townhouse的成交价。这个Townhouse里房子都差不多一样大，最近的成交950K。（要记得那是很坏的09年头）和附近的Townhouse对比，这个楼盘整体会便宜15-20%。虽然它比比较对象旧两年，我觉得不应该便宜这么多。而且很新的装修也抵消了一部分旧的因素。这就符合我适当贪念的目标了。

我们是一个晚上去看的，很喜欢那个环境。很适合自己住。我对我太太说：考虑到市场，我觉得920K可以买。我太太说她还想再看一次。我问她想看什么？她说：因为我们是晚上去看的，也许房子里有些小裂缝没看见。我说那我们就扣20K，有裂缝我们就用这笔钱来修，没裂缝我们就赚到。当晚我们Offer了900K，屋主就同意了，他的中介半夜两点来我家收支票。买完了我其实都还不知道它的大门朝东还是朝西。

我们做到了这个楼盘09年最便宜的成交价。我是抄底的大牛！错。搬进去和邻居聊天。他们在我们之前5年买的，650K。

经验：

1．买房子有很大的偶然性。买家卖家是否可以达成妥协很多时候是一念之间。事后的角度，其实900，920，还是940都没有大分别。如果这次谈不拢，我们会不会错过适合的整体市场呢？可能性很大。所以我认为我的运气多过分析。
2．很多人喜欢比较07的价位。我觉得没什么意义。高又怎样，低又怎样？你要回答的问题是现在眼前这个价格，你愿不愿意买。
3．自己需要做功课，别人的分析，喜好不完全适合你。我很佩服那些看3，50间房子的人。我会审美疲劳，哪有那么多适合的。我在设定目标后，基本只有几间，打过电话后，又不见一些。真正去看的，只有2，3间。
4．没买到白菜的经验，让我们多了些果断。当然，这是以负担能力做后盾的。
5．自住和投资的标准是不大一样的。下一段会有例子。

有句话叫：尽人事，听天命。我们最可以尽的人事就是努力工作。工作有进展，收入会提高，负担能力会提高，灵活很多。

当然，如果现在你是PR，又有刚需，真的没有什么好选择。这属于天命的范围吧。

这个指数无非就是一价格加权平均。某一历史点被设为100。如果我们选30年前为100，现在3000都有。

要不是在负担能力之内，但预期之外。这你要问自己有没有做足功课。资讯泛滥的年代，预期价格并不难估计。差一点合理，差很多就有问题了。

要不是在负担能力之外，这种就没什么可惜的。负担能力之外的房子我根本都不会去看。

好吧，我是标题党。我想说的是不管你喜不喜欢，市场价格就是你想现在拿到这个资产要付出的代价。特别是自住的房子，与其想合不合理，不如想你愿不愿意，有没有能力付出这个代价。

如果你不愿意或没有能力付出这个代价，你的选择只有小点，远点，低点，旧点，或等。等的代价其实是现在付出的租金及资产价格可能进一步上升。我也知道盛港远啊。当年不够钱只能接受啊。我又不姓薄。

我们都希望住的房子能升值。可是我住了没交租，卖了还赚了，到底谁在买单呢？除去通胀因素，是买家。或从更广的角度，是我们的下一代。社会的住房成本在越来越高。当然不可能一直持续下去。什么时候会停，什么时候会跌，我不知道。自住的房子我不会考虑N年后的价值。我的算法很简单，当我在这个房子里住50年，之后这个房子一文不值，我的住房成本是多少？可以接受吗？

那些去之前就可以预料贵的房子，就不要去看了。看了只会让自己不爽。

搬家了，HDB怎么办呢？那时HDB刚刚开始新政策，同时有私宅和HDB的，可以住私宅，出租HDB。一方面，第一次买这么贵的房子，心里还是怕怕的。能回笼一些现金，心里比较踏实。另一方面，HDB的租金回报率还是挺高的。

我和中介说租售都可以。租我想要1800，售我想要400K。看谁先有吧。两个价格都是当时的市场价。结果400K死活没人肯出，最高出到395K。（要记得那是09年）终于，中介租出给一家菲律宾PR家庭。他们其实想买，400K价钱也可以，但他们担心现金太紧和工作也许会出问题，所以决定先租一年存多一点钱。

那个菲律宾家庭是很好的租客。一年后他们买了旁边那栋楼的一间，420K。他们是不是应该在一年前勉强地买我的房子呢？我觉得他们并没有错。稳健的做法是让他们花多了一些钱。但在那个很不确定的市场环境下，勉强地买了，又出什么状况，就不只是一些钱了。


经验：

1．回帖里有说到房子最重要的是location location location，很多人支持这个说法，我不同意。如果这是对的话，好地点房子的价钱和不大好地点房子的价钱会越差越远，简单的数学。那你看到不大好地点的房子很便宜吗？没有。百分比价格变化其实都差不多。但地点，楼层，朝向会影响到你可以多快卖掉，特别是在市场不好的时候。我卖HDB时，买家最大的意见是2楼。

看到很多葱白类的回帖，我这故事才讲到一半，等讲完了还是Happy ending，那不是要封神了。我不是某教教主，不需要膜拜。你膜拜，我也不会长多一块肉。就算真的会长多一块肉，这年头多半还是肿瘤。

最近坛上一些闭门造车的分析让我很无语。心理因素在投资中占很大比重，房子中更大，因为还有自住的成分。我写这个故事的目的是希望通过实际的例子检视一下在某个特定环境中，为什么做出了某个决定。如果其中一两行对你有所启发，我就心满意足了。

时间点不同，你当然没法立刻重复我做过的事。每个人的思维方式也不同，我之前玩版杀时深有体会。（多谢各位桌版大神）你也许还没存够钱，你也许错过了上一次，也许我的风格不适合你。但记住经济危机不是第一次，也不是最后一次。某种资产价格疯涨不是第一次，也不是最后一次。下次再发生时，你会做得更好吗？

对于歪楼的童鞋，非常欢迎。大家说说自己的故事，不管比较成功还是比较悲催，都是好的参考。实在想葱白的童鞋，在心里默默地就好了。实在不想太监我的故事。

时间到了09年底。楼市已经有了明显的回升。这次下跌和回升的速度都超过了很多人的预期。那时和我的一个在某大型发展商相当高位的朋友聊天时，讲到他们在几个月前推出一个楼盘，绞尽脑汁地想要加些什么Goodies来吸引买家，又不要成本太高。几个月后就发现价格本身已经白菜了。

前两次的过程，我都认为大半是运气。这一次我明显有了楼市会继续大幅上升的感觉。不要问我感觉哪来的，感觉就是感觉。我测试了自己的负担能力，我们可以再负担一个房子。但问题是我没有很多现金。那时我大约有140K，那时通常可以借80%。

我的选择有：

买一个600K以内的。除了Shoebox之外，其他很难找。可是我不肯定Shoebox在本地是否可行。
卖掉HDB。一来2楼卖得比较慢，我又不想大减价。二来卖掉HDB意味着租客会被赶走。虽然符合合约，但他们是很好的租客，我不想这么做。
和别人一起投资。我和我一个相熟的年轻单身女同事深入认真地讨论过这个可能性。够极端吧。但有一些法律问题不容易实现。
其他方法

经验：

1．不要以为谁有强大的预测能力，特别是报纸上的。这种人就算有也不多。
2．可以有自己的看法。分析看错有什么后果重要过看对有什么好处。

在纠结我的选择的时候，无意中发现有两间银行可以借90%。其中一间利率很高，另一间比较合理。借90%的话，可以选择的房子多很多。但同时，借90%意味着负债多了不少。之前的压力测试是根据比较低的借贷来估计的。新的压力测试告诉我已经在负担能力的边缘了。

考虑到HDB可以随时卖掉套现，我决定继续，但给目标加多了几个条件。

我设定的条件是：

价格最高1.2M，我的唯一银行选择必须可以估到价。这是简单的数学。
需要现楼连租约。这样我可以在一段时间内不需要担心收入。
租金回报至少4%，这样它差不多可以自己养自己。科普估算方法：因为各种开销大约占租金的25%，这样净回报大约3%。低息环境下，每月供款大约为借贷额的0.3%，借90%一年供款约为楼价3%。
最好FH，如果99年的话，楼龄不要超过10年。因为我打算长期持有。
最好和之前成交价差不多。那时候希望成交价低过之前是不现实的。可是如果高很多，我心里还是有些怕怕的。
有一点符合我适当贪念的东西当然更好。

容易找吗？不容易的部分在于符合这些条件的房子其实不多。容易的部分在于我的要求都是数字，打电话就可以了，都不用去看房。看到符合其他条件的房子，我就把地址告诉我的银行初步估价，看他们可不可以做到。很多广告没有地址，我就打过去问。大概很少人这样买楼，有些中介怕是同行，不肯说。我就和他们说：我可以来看，但我只会看它的门牌号码，何必浪费你我的时间呢？这样就拿到地址了。

就有这么一间在NUS附近。FH，1楼，3房，13xx尺，1年，连租约每月4K，要1.18M。银行初步估价可以。这个价格和之前的成交价差不多。然后它隔壁的楼盘，同样1年，但99年地契，成交价平均比这个楼盘高10%。我不知道为什么，但看起来符合我适当贪念的定义。

问卖家中介最近的Offer，1.1M但卖家不要。我有平面图，卖家还有一段录影在网上。我都打算直接Offer了。后来想想还是跟传统吧。去那个房子看了一眼。Offer了1.12M，就买下来了。

至于我的年轻单身女同事，后来也帮她找了一个适合的房子。算是对人家有交待。

经验：

1．越清楚自己要什么，越有效率。不妨写下来，对比近期成交价，很容易看出条件是否现实。
2．投资的房子其实比自住的房子容易买。
3．紧守自己设定的条件，就不容易发生一时冲动的事了。我的方法很无趣，适合象我这样无趣的人。

这故事该结束了吧。我们有一个很喜欢的自住的房子，两个投资的房子。从此王子和公主过着幸福快乐的生活。

计划总是赶不上变化的。那是10年中，某一天和朋友聊天，讲到小孩子。她问我们为小孩子上小学准备了什么？我们当场傻掉。09年在买我们的房子时，小孩子3岁和1岁。觉得上学是还很遥远的事。压根没考虑过。我的朋友的孩子比我们的大一些，她和她老公分别在两个GRC做义工。为的只是多一些选择。她建议我去Kiasuparents研究一下。

于是我花了N个晚上研究了小学入学游戏规则。我的结论是：如果不是旧校友，老师，教会人士，义工的话，最重要的因素是住在距离学校1公里之内。看看我家一公里之内是有一所小学，网上评价也不错。我也不是一定要进名校，那就这间好了。

之后就比较关注这间学校家长的发言。过了一阵有些奇怪，为什么只有女孩的家长发言呢？再去仔细研究一下，这是一所女校！我的两个都是男娃啊！

这就是说我家附近没有收男娃的小学。如果我什么都不做，他们最终很大几率会被分配到没什么人想去的学校。我虽然不一定要进名校，但也不想要这个结果。唯一的安慰是问题发现得早，而解决办法只有搬家。

于是我又花了M个晚上（M 〉〉N）研究搬去哪里。既然要搬，不如搬去名校附近，因为搬去哪里都有很高的代价。既然要搬，当然要搬去之后能进学校的几率大，不然没意义。我研究了所有稍微热门一点学校过去五年的入学竞争记录，选定了我的目标学校。

我只需要在12年尾搬过去就可以了。我面临的选择是现在就动手，还是等一下。

经验：

1．没有经验，只有无奈啊。

这个年纪的人是在人生压力最大的时期吧

机会不是天天有，增强自己的实力可以天天做。有些朋友的方向有些偏差，天天找机会，但忘了增强自己的实力。

JC1间
ACJC - Dover

中学2间
ACS（I）- Dover
ACS（Barker） - Barker Road

小学2间
ACS（Primary）- Barker Road
ACS（Junior） - Newton

国际学校1间
ACS（International）- Holland Village

我去的ACSJ。

那个地区的房子贵啊。印钞票都赶不上啊。10年尾，楼价已经上升了不少。我已经对之后的发展没什么感觉了。等一下会有多一点时间存钱。但是MAS已经开始收紧按揭了，那时如果已有按揭，新的按揭最多借70%。如果MAS继续收紧，我们就差不多买不到任何房子了。这个风险太大了。没人知道政府会做什么。我们决定立刻动手。当然，我们的工作有进展，负担能力再有提高。没有这个，什么都做不到。

很明显这么短时间不可能有足够的现金。我们必须卖掉一个房子。卖哪一个呢？
NUS 附近的 – 这间刚买，卖有很多罚款。借贷比例也高，不会有很多现金出来。
自己住的 – 卖了住哪里啊。住新买的话也太赶了。再说我们很喜欢这间房子。
HDB – 卖了有较多现金。虽然HDB租金回报高，可是当年把按揭还完了，ROE不高。（为什么ROE不高以前科普在其他的帖子里）租客也买了自己的房子。

所以就把HDB卖了。卖房子比较简单，你想卖快点就要合理价格，想高点就预着不会快。我的风格是决定了就尽快执行。

这样我们有大约600K现金。又到写要求的时候了。

必须在那间小学1公里之内。这是最根本的目的。
价格最高1.8M，银行选择必须可以估到价。这是简单的数学。
最少3房，1200尺。我知道有地住宅买不起。更大的Condo也买不起。和我住的地方比天壤之别啊。进名校的代价吧。
最好现楼连租约。这样我可以在一段时间内不需要担心收入。我也不打算立刻搬进去住。租约必须在12年底前结束。
租金回报3.5-4%，这样不会差太多。那时候4%已经很难很难了。
最好FH，如果99年的话，楼龄不要超过10年。因为我被迫长期持有。
最好和之前成交价差不多。
地点比较方便。

我只需要在12年尾搬过去就可以了。我面临的选择是现在就动手，还是等一下。

经验：

1．2楼还是比较难卖的。可是价格合理，一定会有买家。便宜点买，便宜点卖也没差。
2．现实是骨感的。没有完美的方案。只能在自己条件范围内寻求妥协。

真不容易找。全部符合的其实一个都没有。主流的地点都要2M以上，还不新，还未必是FH。我们只能把要求中的“地点比较方便”划掉了。

这样找了一阵，有两个选择。

一个在KK医院附近，D8，1200尺，FH，3年，16楼，有阳台，Bay Window，连租约3.5K，要1.5xM，去学校不是很方便

另一个在总统府附近，D9，1200尺，FH，刚刚TOP，2楼，没阳台，没Bay Window，连租约5.3K，要1.75M，去学校更加不方便

各有利弊。最后，我们选择了第二个，砍了一点点价钱后就买了。主要考虑一是房间比较实用，大房子搬小房子很痛苦。二是租金回报率比较高，将来处理比较有利。

折腾够了吧。还没。

12年中，我们决定我太太从13年头开始离开职场一段时间，去帮助两个小朋友适应新环境。他们一个去小学，一个去新的幼稚园。离开多久，不一定。主要看小朋友的进展。我们都觉得这对他们的将来有好处，但是对我们的财务安排有影响。因为收入少了，我们的负债会远远超过压力测试可以接受的范围。

讨论了几次后，我们认为减低风险是最重要的。虽然不舍得，我们在几个月前把那间打算退休住的Townhouse卖掉了。除了减低风险外，这个Townhouse是99年地契，现在15年了也是一个考虑因素。卖掉后，我们的负债率降到非常安全的水平。

故事告一段落。未来还会折腾吗？应该会吧。不过，在我们的负担能力有大变化之前，应该不会有大动作。

经验：

我希望大家看到的不只是这个人赚了多少，而是每次决定的过程中思路。希望有点用。香港的楼市比这里更波动。每次楼市大起大落时，记者就会跑去地产大亨们那里问看法。这么多年，不管楼市高低，李嘉诚给的答案都差不多：自住的话，负担得起就可以买；投资的话，注意风险管理。

假设从现在开始的6个月内，楼价下跌了30%，你觉得现在的政策都还会在吗？反过来，如果又上升30%，你觉得会没有新的政策吗？

我自己的负担能力在短期内不会有大变化。到了有大变化的时候，才根据当时的情况决定。预测很伤神又没什么结果。