2019快到了准备好现金
用收益估值法下，加息会降低房产杠杆效应和收益率，让房产估价缩水。理论上加息还会降低通胀率和名义gdp增长。因此很多人打消投资计划，或者提前还款降杠杆，或者原本想买公寓的改打算买组屋，也有很多人转战美股被隔了韭菜。
这里仅提供一个不一样的思路，或者说可能性。虽说加息理论上应该降低通胀，但是看以往数据，在长期来看，名义gdp以及inflation都和利息有很强的正相关。而房价和inflation也有很强的正相关。这和前面说的逻辑正好相反，怎么解释呢？到底哪个是因哪个是果？个人浅见，两者互为因果。因为gdp增长和通胀太高，因此宏观调控人为升高利息。当利息升高，通胀率降低。但是到gdp增长萎靡通胀率很低的时候，又可能会再次降息。加息会导致国际资本流向美国，迫使其他经济体加息。一般情况下新加坡利息与美国挂钩。当加息到一定程度，可能对房地产造成过大下行压力，进一步产生银行系统性风险的情况下，利息会跟美元脱钩。根据tdsr的制定，这个脱钩的界限在3.5%。加息和资本外流，造成经济萎靡，按照新加坡以往经验，会放弃利息政策而采取主动调低汇率，降低工资标准来提升经济竞争力。其他可能性，如果美国或者世界经济表现不佳，加息趋势会停止，货币政策再次转向宽松。局势会变，政策也会变，十年加息通道这种预测，谁能预测的准？
利息是影响房价的主要因素之一，但绝不是唯一因素。供求关系，永远是最重要的因素，作为一个政策灵活性很高的小国，一可以跟美元利息脱钩，改用汇率政策，二则可以放松房价降温措施，终极大招就是开闸放人。担心金融危机时期，新加坡经济不景气会对移民没有吸引力。作为亚太地区的发达经济体，横向比较优势太明显了，移民是不会缺的。
对于个人来说，持有还是卖出主要还是看holding power. 房产是个适合长线投资的选择，租金市场有起有落，房价和增值速度也有起有落，所以只要holding power没问题，放在长线来说，通常和通胀率和gdp增长率吻合。低利率时期，租金收益在杠杆效应下可以有将近10%。当租金下跌或者利息增长时，杠杆效应丧失，实际收益可能降为零甚至负数。
但是gdp增长或通胀率通常保持在3%到4%，也就是说房产的资产增值率还可以保持每年3%左右，在4倍杠杆效应下，还有额外12%的收益。所以综合考虑，大概有10年50%，20年100%的收益。以100万的房子为例，首付20万，10年后房价涨到150万，那么净资产相当于从20万增长到70万。20年后房价200万，相当于净资产从20万增长到120万。把99年公寓的贬值因素考虑进来，20年贬值20%，那么100万的公寓，20年后也应该值160万。净资产从20万增长到80万，平均每年4万，几乎相当于一个新加坡中位数年收入。这中间的特别之处在于，通胀和名义gdp增长率有复利的效果，而贬值曲线则是线性的。这种差异在杠杆效应之下显得尤其明显。在这样的趋势下，手上持有一套全款的组屋，二十年的增长可能是40万变成80万。而150万的公寓可能变成300万。总结来说草根上升为中产的机会的关键就是这三点，国运，复利和杠杆。三点中的根本还在于国运，也就是说如果你对坡县经济有信心则应该买，且买公寓而不是组屋。如果没信心，那何必留在坡县呢。
个人对坡县经济还是很有信心的，横向比较，房产泡沫在哪里？新加坡过去十年gdp年增长率平均3%+，那么十年增长大概40～50%。房价增长基本和gdp增长幅度吻合，有基本面支撑，可以说泡沫很低。而其他地区则泡沫明显，例如中国gdp十年增长翻倍，而房价则翻了五到十倍。如果以海面的波浪做个类比，中国在波峰，新加坡在不说在波谷，起码相对来说不在高峰。波浪此起彼伏，假如中国房地产泡沫不破，新加坡有什么理由会破？如果中国泡沫破裂，那么资产必然会流向相对稳健安全的地区，新加坡会是受益地区之一。不信回头看看08次贷危机之后，岂不是正是资本流入，private banking崛起的时候？圣淘沙名胜世界，环球影城，金沙，滨海花园这些地标都是什么时候冒出来的？
---
该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2018-12-28 22:00:01。
这里仅提供一个不一样的思路，或者说可能性。虽说加息理论上应该降低通胀，但是看以往数据，在长期来看，名义gdp以及inflation都和利息有很强的正相关。而房价和inflation也有很强的正相关。这和前面说的逻辑正好相反，怎么解释呢？到底哪个是因哪个是果？个人浅见，两者互为因果。因为gdp增长和通胀太高，因此宏观调控人为升高利息。当利息升高，通胀率降低。但是到gdp增长萎靡通胀率很低的时候，又可能会再次降息。加息会导致国际资本流向美国，迫使其他经济体加息。一般情况下新加坡利息与美国挂钩。当加息到一定程度，可能对房地产造成过大下行压力，进一步产生银行系统性风险的情况下，利息会跟美元脱钩。根据tdsr的制定，这个脱钩的界限在3.5%。加息和资本外流，造成经济萎靡，按照新加坡以往经验，会放弃利息政策而采取主动调低汇率，降低工资标准来提升经济竞争力。其他可能性，如果美国或者世界经济表现不佳，加息趋势会停止，货币政策再次转向宽松。局势会变，政策也会变，十年加息通道这种预测，谁能预测的准？
利息是影响房价的主要因素之一，但绝不是唯一因素。供求关系，永远是最重要的因素，作为一个政策灵活性很高的小国，一可以跟美元利息脱钩，改用汇率政策，二则可以放松房价降温措施，终极大招就是开闸放人。担心金融危机时期，新加坡经济不景气会对移民没有吸引力。作为亚太地区的发达经济体，横向比较优势太明显了，移民是不会缺的。
对于个人来说，持有还是卖出主要还是看holding power. 房产是个适合长线投资的选择，租金市场有起有落，房价和增值速度也有起有落，所以只要holding power没问题，放在长线来说，通常和通胀率和gdp增长率吻合。低利率时期，租金收益在杠杆效应下可以有将近10%。当租金下跌或者利息增长时，杠杆效应丧失，实际收益可能降为零甚至负数。
但是gdp增长或通胀率通常保持在3%到4%，也就是说房产的资产增值率还可以保持每年3%左右，在4倍杠杆效应下，还有额外12%的收益。所以综合考虑，大概有10年50%，20年100%的收益。以100万的房子为例，首付20万，10年后房价涨到150万，那么净资产相当于从20万增长到70万。20年后房价200万，相当于净资产从20万增长到120万。把99年公寓的贬值因素考虑进来，20年贬值20%，那么100万的公寓，20年后也应该值160万。净资产从20万增长到80万，平均每年4万，几乎相当于一个新加坡中位数年收入。这中间的特别之处在于，通胀和名义gdp增长率有复利的效果，而贬值曲线则是线性的。这种差异在杠杆效应之下显得尤其明显。在这样的趋势下，手上持有一套全款的组屋，二十年的增长可能是40万变成80万。而150万的公寓可能变成300万。总结来说草根上升为中产的机会的关键就是这三点，国运，复利和杠杆。三点中的根本还在于国运，也就是说如果你对坡县经济有信心则应该买，且买公寓而不是组屋。如果没信心，那何必留在坡县呢。
个人对坡县经济还是很有信心的，横向比较，房产泡沫在哪里？新加坡过去十年gdp年增长率平均3%+，那么十年增长大概40～50%。房价增长基本和gdp增长幅度吻合，有基本面支撑，可以说泡沫很低。而其他地区则泡沫明显，例如中国gdp十年增长翻倍，而房价则翻了五到十倍。如果以海面的波浪做个类比，中国在波峰，新加坡在不说在波谷，起码相对来说不在高峰。波浪此起彼伏，假如中国房地产泡沫不破，新加坡有什么理由会破？如果中国泡沫破裂，那么资产必然会流向相对稳健安全的地区，新加坡会是受益地区之一。不信回头看看08次贷危机之后，岂不是正是资本流入，private banking崛起的时候？圣淘沙名胜世界，环球影城，金沙，滨海花园这些地标都是什么时候冒出来的？
---
该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2018-12-28 22:00:01。
[本文发送自华新iOS App]
Huasing Association 1999 - 2013