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用收益估值法下,加息会降低房产杠杆效应和收益率,让房产估价缩水。理论上加息还会降低通胀率和名义gdp增长。因此很多人打消投资计划,或者提前还款降杠杆,或者原本想买公寓的改打算买组屋,也有很多人转战美股被隔了韭菜。
这里仅提供一个不一样的思路,或者说可能性。虽说加息理论上应该降低通胀,但是看以往数据,在长期来看,名义gdp以及inflation都和利息有很强的正相关。而房价和inflation也有很强的正相关。这和前面说的逻辑正好相反,怎么解释呢?到底哪个是因哪个是果?个人浅见,两者互为因果。因为gdp增长和通胀太高,因此宏观调控人为升高利息。当利息升高,通胀率降低。但是到gdp增长萎靡通胀率很低的时候,又可能会再次降息。加息会导致国际资本流向美国,迫使其他经济体加息。一般情况下新加坡利息与美国挂钩。当加息到一定程度,可能对房地产造成过大下行压力,进一步产生银行系统性风险的情况下,利息会跟美元脱钩。根据tdsr的制定,这个脱钩的界限在3.5%。加息和资本外流,造成经济萎靡,按照新加坡以往经验,会放弃利息政策而采取主动调低汇率,降低工资标准来提升经济竞争力。其他可能性,如果美国或者世界经济表现不佳,加息趋势会停止,货币政策再次转向宽松。局势会变,政策也会变,十年加息通道这种预测,谁能预测的准?
利息是影响房价的主要因素之一,但绝不是唯一因素。供求关系,永远是最重要的因素,作为一个政策灵活性很高的小国,一可以跟美元利息脱钩,改用汇率政策,二则可以放松房价降温措施,终极大招就是开闸放人。担心金融危机时期,新加坡经济不景气会对移民没有吸引力。作为亚太地区的发达经济体,横向比较优势太明显了,移民是不会缺的。
对于个人来说,持有还是卖出主要还是看holding power. 房产是个适合长线投资的选择,租金市场有起有落,房价和增值速度也有起有落,所以只要holding power没问题,放在长线来说,通常和通胀率和gdp增长率吻合。低利率时期,租金收益在杠杆效应下可以有将近10%。当租金下跌或者利息增长时,杠杆效应丧失,实际收益可能降为零甚至负数。
但是gdp增长或通胀率通常保持在3%到4%,也就是说房产的资产增值率还可以保持每年3%左右,在4倍杠杆效应下,还有额外12%的收益。所以综合考虑,大概有10年50%,20年100%的收益。以100万的房子为例,首付20万,10年后房价涨到150万,那么净资产相当于从20万增长到70万。20年后房价200万,相当于净资产从20万增长到120万。把99年公寓的贬值因素考虑进来,20年贬值20%,那么100万的公寓,20年后也应该值160万。净资产从20万增长到80万,平均每年4万,几乎相当于一个新加坡中位数年收入。这中间的特别之处在于,通胀和名义gdp增长率有复利的效果,而贬值曲线则是线性的。这种差异在杠杆效应之下显得尤其明显。在这样的趋势下,手上持有一套全款的组屋,二十年的增长可能是40万变成80万。而150万的公寓可能变成300万。总结来说草根上升为中产的机会的关键就是这三点,国运,复利和杠杆。三点中的根本还在于国运,也就是说如果你对坡县经济有信心则应该买,且买公寓而不是组屋。如果没信心,那何必留在坡县呢。
个人对坡县经济还是很有信心的,横向比较,房产泡沫在哪里?新加坡过去十年gdp年增长率平均3%+,那么十年增长大概40~50%。房价增长基本和gdp增长幅度吻合,有基本面支撑,可以说泡沫很低。而其他地区则泡沫明显,例如中国gdp十年增长翻倍,而房价则翻了五到十倍。如果以海面的波浪做个类比,中国在波峰,新加坡在不说在波谷,起码相对来说不在高峰。波浪此起彼伏,假如中国房地产泡沫不破,新加坡有什么理由会破?如果中国泡沫破裂,那么资产必然会流向相对稳健安全的地区,新加坡会是受益地区之一。不信回头看看08次贷危机之后,岂不是正是资本流入,private banking崛起的时候?圣淘沙名胜世界,环球影城,金沙,滨海花园这些地标都是什么时候冒出来的?
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该帖荣获当日十大第2,奖励楼主18分以及27华新币,时间:2018-12-28 22:00:01。.
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