2019快到了准备好现金用收益估值法下，加息会降低房产杠杆效应和收益率，让房产估价缩水。理论上加息还会降低通胀率和名义gdp增长。因此很多人打消投资计划，或者提前还款降杠杆，或者原本想买公寓的改打算买组屋，也有很多人转战美股被隔了韭菜。
这里仅提供一个不一样的思路，或者说可能性。虽说加息理论上应该降低通胀，但是看以往数据，在长期来看，名义gdp以及inflation都和利息有很强的正相关。而房价和inflation也有很强的正相关。这和前面说的逻辑正好相反，怎么解释呢？到底哪个是因哪个是果？个人浅见，两者互为因果。因为gdp增长和通胀太高，因此宏观调控人为升高利息。当利息升高，通胀率降低。但是到gdp增长萎靡通胀率很低的时候，又可能会再次降息。加息会导致国际资本流向美国，迫使其他经济体加息。一般情况下新加坡利息与美国挂钩。当加息到一定程度，可能对房地产造成过大下行压力，进一步产生银行系统性风险的情况下，利息会跟美元脱钩。根据tdsr的制定，这个脱钩的界限在3.5%。加息和资本外流，造成经济萎靡，按照新加坡以往经验，会放弃利息政策而采取主动调低汇率，降低工资标准来提升经济竞争力。其他可能性，如果美国或者世界经济表现不佳，加息趋势会停止，货币政策再次转向宽松。局势会变，政策也会变，十年加息通道这种预测，谁能预测的准？
利息是影响房价的主要因素之一，但绝不是唯一因素。供求关系，永远是最重要的因素，作为一个政策灵活性很高的小国，一可以跟美元利息脱钩，改用汇率政策，二则可以放松房价降温措施，终极大招就是开闸放人。担心金融危机时期，新加坡经济不景气会对移民没有吸引力。作为亚太地区的发达经济体，横向比较优势太明显了，移民是不会缺的。
对于个人来说，持有还是卖出主要还是看holding power. 房产是个适合长线投资的选择，租金市场有起有落，房价和增值速度也有起有落，所以只要holding power没问题，放在长线来说，通常和通胀率和gdp增长率吻合。低利率时期，租金收益在杠杆效应下可以有将近10%。当租金下跌或者利息增长时，杠杆效应丧失，实际收益可能降为零甚至负数。
但是gdp增长或通胀率通常保持在3%到4%，也就是说房产的资产增值率还可以保持每年3%左右，在4倍杠杆效应下，还有额外12%的收益。所以综合考虑，大概有10年50%，20年100%的收益。以100万的房子为例，首付20万，10年后房价涨到150万，那么净资产相当于从20万增长到70万。20年后房价200万，相当于净资产从20万增长到120万。把99年公寓的贬值因素考虑进来，20年贬值20%，那么100万的公寓，20年后也应该值160万。净资产从20万增长到80万，平均每年4万，几乎相当于一个新加坡中位数年收入。这中间的特别之处在于，通胀和名义gdp增长率有复利的效果，而贬值曲线则是线性的。这种差异在杠杆效应之下显得尤其明显。在这样的趋势下，手上持有一套全款的组屋，二十年的增长可能是40万变成80万。而150万的公寓可能变成300万。总结来说草根上升为中产的机会的关键就是这三点，国运，复利和杠杆。三点中的根本还在于国运，也就是说如果你对坡县经济有信心则应该买，且买公寓而不是组屋。如果没信心，那何必留在坡县呢。
个人对坡县经济还是很有信心的，横向比较，房产泡沫在哪里？新加坡过去十年gdp年增长率平均3%+，那么十年增长大概40～50%。房价增长基本和gdp增长幅度吻合，有基本面支撑，可以说泡沫很低。而其他地区则泡沫明显，例如中国gdp十年增长翻倍，而房价则翻了五到十倍。如果以海面的波浪做个类比，中国在波峰，新加坡在不说在波谷，起码相对来说不在高峰。波浪此起彼伏，假如中国房地产泡沫不破，新加坡有什么理由会破？如果中国泡沫破裂，那么资产必然会流向相对稳健安全的地区，新加坡会是受益地区之一。不信回头看看08次贷危机之后，岂不是正是资本流入，private banking崛起的时候？圣淘沙名胜世界，环球影城，金沙，滨海花园这些地标都是什么时候冒出来的？
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该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2018-12-28 22:00:01。
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[鹏哥 (12-28 8:50, Long long ago)]
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还会继续跌的 一定要hold住 [本文发送自华新iOS APP] [我爱读书 (12-28 8:53, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
历史的车轮滚滚向前列车长连踩十次刹车。当列车缓缓前进的时候，难道不正好是上车的时候？等列车假速时，我们还赶的上吗？ [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (12-28 8:57, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
鹏哥好久没来发帖了顶一个 [本文发送自华新iOS APP] [消失在人海 (12-28 8:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
写的太好没有杠点也是问题回贴率不高 一会儿就沉了[花生豆 (12-28 9:26, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 花生豆:写的太好没有杠点也是问题回贴率不高 一会儿就沉了)要杠还不容易，at 那啥小河马进来，再加一句悍妇不看新闻，肯定不会买，想买也没钱之类的。。。
[shaokunlun (12-28 9:50, Long long ago)]
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(引用 消失在人海:鹏哥好久没来发帖了顶一个)谢顶最近工作忙啊，没空混了，目测明年更忙 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (12-28 10:34, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
(引用 花生豆:写的太好没有杠点也是问题回贴率不高 一会儿就沉了)杠点挺多的啊持加息房价崩盘论的大把大把的。不杠就不会火 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (12-28 10:35, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
(引用 shaokunlun:要杠还不容易，at 那啥小河马进来，再加一句悍妇不看新闻，肯定不会买，想买也没钱之类的。。。 ...)河马杠不起来他也是我偶像，不跟他杠 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (12-28 10:36, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
所以说危机和契机总是相辅相成的
[三好 (12-28 10:41, Long long ago)]
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新加坡啥时候放开移民政策啊？没移民没买家啊，人口结构摆在这里，没有外来购买力就涨不上去啊，还是猜下啥时候pr大放水吧 [本文发送自华新iOS APP] [Fujiexz (12-28 10:43, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
(引用 三好:所以说危机和契机总是相辅相成的 )真理08危机之后已经错过了一次。当时50多万的centris两房没买，买了组屋，妥妥的错过了一次房价翻倍的机会。 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (12-28 10:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 鹏哥:真理08危机之后已经错过了一次。当时50多万的centris两房没买，买了组屋，妥妥的错过了一次房价翻倍的机会。)这次危机和08年不一定一样上次很快久翻身了，这次或许需要好几年
要看美国那边的政策如何
[三好 (12-28 10:53, Long long ago)]
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(引用 Fujiexz:新加坡啥时候放开移民政策啊？没移民没买家啊，人口结构摆在这里，没有外来购买力就涨不上去啊，还是猜下啥时候pr大放水吧)预测开闸时间没意义政府要的是稳定的增长，不是暴涨，也不是暴跌。不到危机不得已的情况，就不会大幅度开闸放水。所以应该是不知不觉慢慢的开，细水长流。等你意识到放了不少人进来的时候，通常已经错过了增长的列车。
每年3%，不多，也不少，复利效果下，目光要放十年二十年那么远才能看清。
十几年前一房公寓少过50万，现在要80万。十几年前三房80万，现在得120万。十几年前五房BTO25万，现在榜鹅BTO都要40万。十几年前工科大学生起薪2700，现在动则4000+。看起来不可思议，放到年增长率也不过就是那3%而已。复利，可怕的复利。。。
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[鹏哥 (12-28 10:54, Long long ago)]
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(引用 三好:这次危机和08年不一定一样上次很快久翻身了，这次或许需要好几年 要看美国那边的政策如何 )几年还是太短要看就照着20年看。人生有几个20年，等看到一切都明朗了，也就错过了。 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (12-28 10:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
楼主没明白我的意思上次07-08年危机，09年经济反弹，股票，房市，一直网上冲，都是因为美国放水，新加坡也放了很多水，没有遵循市场规律去自行消化。所以隐患一直都在，而且一直积累了下来。
这次不知道还会不会为了度过危机而大幅度的放水，如果继续防水，下一次危机会来的更快更猛。如果不放水，那么股票，房价的底线，不知道在哪里，入场时间也不明朗。
[三好 (12-28 11:02, Long long ago)]
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现在不是everything bubble 嘛就看撑不撑得住，哪个先破了，罗杰斯不是说了嘛，这次危机来的话估计是他有生以来最严重的一次[Garceye (12-28 11:06, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 三好:楼主没明白我的意思上次07-08年危机，09年经济反弹，股票，房市，一直网上冲，都是因为美国放水，新加坡也放了很多水，没有遵循市场规律�...)貌似市场原教旨主义早就过时了每个总统都要先管好自己任上。。。哪管下台后洪水滔天。。。[shaokunlun (12-28 11:07, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
(引用 三好:楼主没明白我的意思上次07-08年危机，09年经济反弹，股票，房市，一直网上冲，都是因为美国放水，新加坡也放了很多水，没有遵循市场规律�...)不靠谱的回一个这次一旦开始危机，没那么快结束的，08年那次确实是速战速决版的[Garceye (12-28 11:08, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 Garceye:现在不是everything bubble 嘛就看撑不撑得住，哪个先破了，罗杰斯不是说了嘛，这次危机来的话估计是他有生以来最严重的一次)罗杰斯的话也信。。。2008空前绝后，再来要另外60-70年了[shaokunlun (12-28 11:08, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼
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