华新 - 【房】永久不如99， 99不如租得久

想问500万3-4%的保守收益是稳赚不赔的吗现在定存是3-4，以前利率低时期有2就不错了。楼主怕是完全忽略了投资的风险吧。

投资有风险

所以回报目标设在5% 以下避免高风险的投资。退一步说，之前有个朋友在这个帖子里回到，用CPF 交按揭，直接搞定都不用花钱。其实这个钱是 2.5%以上的回报率稳稳地。。。在房市繁荣几年后，确实有买房是稳赚不赔的错觉。

其实大经济周期房子风险更大，因为有杠杆，所以很容易导致房子市值低于银行贷款余额。这个情况在日本房市危机中出现很多，08金融危机时候美国很多。现在听说中国有些地方也是这样了。

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在大好人的大作中提到：

那就奇怪了租房也可以租大的组屋EM,为啥非得强调500万的豪宅呢？被喷之人必有可被喷之处吧！

因为看到身边朋友

开始中年提升屋子瞄准豪宅啊。因为这波房子涨的多，大家都想提升不是？
500万取个供讨论的出发点而已。。何必当真。说200万， 1000万，都不会有这么多人讨论啊。呵呵。
我觉得500万是大部分家庭退休的天花板了吧。但是也是一辈子努力下来可以实现的。为什么呢？
两夫妻公积金到退休加一起可以实现100万。
400万两夫妻工作40年，每年每人存款5万。 5万包括保守投资在40年过程中的收益。

这贴本意你觉得就是我要炫耀买不起房子只能租房子？
还是炫耀几十年后很多家庭退休了都可能会有500万是不是放在房产里留给儿女的选择？

哪里冒犯到你这个大好人了么？还是你是房产中介我劝大家买房要小心损害到你利益了？

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在 Blzrd 的大作中提到：

我认为本帖是楼主左脑想出一个观点，然后假设这个观点是其他中年人普遍的观点，然后再用右脑攻击这个观点～～

感谢你用尽

你左右脑的脑力，来总结这一发现。

不过你想说啥？这个观点没啥可值得驳斥的？

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在 tale 的大作中提到：

没打完发出去了如果买500万的房子要算来算去考虑这么多因素的话，大概率预算过高了。不如买个300万的房子，留个50万现金随时可以抄底，不管是金融市场还是房产。

说的很有道理。

买房确实在高利率的时候不能太激进。还是要给自己留有余地。
特别是人到中年，要考虑退休了。

20多岁即使激进错了，也有再来的机会。也可以等多10年。 40-50岁就很难了。

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在 -_-|| 的大作中提到：

新加坡房产市场自2013年密集降温政策之后出现你说的估值跌过贷款可能性很小。个体掉坑里面的不算。

新加坡确实调控的很好，政府牛！

不然房市在这种利率从1%涨到4%的过程中会波动有点大。
新西兰，澳大利亚啥的房市都开始显著回测了。

08年危机不会从来，但是其他形式的危机我们这辈子应该会遇到。
年轻时遇到危机没关系啊。就怕中年到退休，实在是需要减低杠杆，提高流动性的时候。

新加坡经济体太小。不管本地房市治理得多好，经济受冲击那是难免得，如果有大灾难得话。

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在凡人的大作中提到：

不需要40万，30万+就可以90后还不到35岁，可以贷款30年，按TDSR计算房贷占收入55%，MAS基准利息4%计算，需要最低收入26K+，年收入31万+。鉴于现在部分房贷利息已经超过了4%，有些银行会拿4.5%当基准利息计算，那就需要33万+。如果是之前按3.5%基准利息计算，只需要29万+年收入。这是在浮动收入打7折的基础上。

以你的经验

有多少购房者 %，是按照这个风控规定码打码算，杠杆拉到满得？

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在 -_-|| 的大作中提到：

即使08那种规模再来一遍新加坡房产波动也不会很大，至少比金融资产稳定的多因为市场里面基本没啥投机的人

你说的对。

80%是祖屋那基本没有投机得。剩下得估计也不到1/4投机得吧？
波动小得另外一个保障是没有流动性。不像金融资产那么容易卖。

所以从这个角度看，长期投资金融资产应该回报更高，因为波动性也就是短期风险更大。

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在凡人的大作中提到：

看年龄啊一般20多岁不仅拉满，甚至超出个人收入还贷能力，因为有父母支援可以showfund. 30出头到35左右也基本拉满，或者一些超额贷，因为35左右可能是家庭第二套了，第一套买的早没压力，第二套一人贷款俩人还，也没压力多贷。30出头如果收入很好也不愁，毕竟中年危机还早，正在职业和收入上升期。 40左右或者40+的看收入和存款情况，一般趋近保守。即使贷款拉满也会保留一大笔现金投资备用，对冲房贷；或者就是多出首付降低还贷压力。我做50以上的不多，这种外国人基本都财富自由全款了。一些本地人我也知道是全款了，比如卖大房子换小房子，准备退休

谢谢专业分享

这决策看来还是理性得分布各个年龄段。

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在 -_-|| 的大作中提到：

1/4应该是随口说的吧首先定义什么是投机房产市场可以说hold不住，必须贱卖就叫投机。新加坡有42万套私宅什么情况下会有10万屋主hold不住要在行情不好的时候割肉卖房的呢？其次既然波动小，所谓长期投资（非投机）对于普通家庭，是杠杆3-4倍放在金融资产还是房产更让人睡得着觉？操心更少？参照2020年疫情爆发初期，同样是房产关联的Reits跌幅和房产价格实际实际变化，哪个是普通投资或者普通家庭更愿意经受。如果当时能几倍杠杆持有reits 恐怕被清仓了吧。最后大宗资产如你所说跟通胀差不多 3-4%的升值。普通家庭还有什么更好的选择。股票债券这些恰恰是良好的流通性，有几个人可以忍住10年20年不去折腾一下的。买卖操作精力也是成本。

分析很有道理谢谢

我随口说得。我觉得自住房以外得房产如果有杠杆，就算投机吧。因为需要租金盖过房贷，这个资产才是正现金流得。
负现金流得东西，如果不是投机他会上涨，那就不是理性得投资了。

哦。我提到长期金融资产投资，是不带杠杆得存定投。杠杆对金融资产来说，对大部分散户来说是毒品。

那么如果房产是公认得有这么多优良属性得投资产品。为什么瑞士，德国，日本，韩国，有40% 人口都不去参与呢？

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在 Evelyne 的大作中提到：

没必要劝人不买房，也没必要劝人买房这个本来就是丰简由人的事。就像楼上所说的，投资就没风险吗？DBS的永久债就是零风险吗？各家有各家的情况，你那个花了500万买了永久大房子的同事／朋友可能是冤大头，也可能是看了很多房子之后拿到一个cheap deal。不管是什么投资，老老实实做好功课，都可以获得不错的收益。

公司债确实不是0 风险。

理论上0风险只有国家债券。

没有劝人不要买房。是劝人要退休了要留下流动性。不要杠杆大买到完后没有流动性。
不要把房子当作最大唯一的资产。对住房的消费属性也很重要。

从回报和流动性来看，99年比永久可以更适合，租房也可以是很好或更适合的选择。

讨论一个看上去是谬论的话题，被争议才有意思么。

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在 -_-|| 的大作中提到：

如果必须租金盖过月供才算投资，那么自住跟投资有什么区别？既然你不否认长期房价上涨，那么投资者大可以购买前，预留一笔现金例如6 9 12 24个月月供。只要能熬过不好的时期，在对自己有利的时期离场，这就算投资。简而言之，就是有足够的holding power。也可以按照你说的，必须租金盖过月供，那么增加首付即可。每个人对风险接受程度不同。年纪不同行业不错。杠杆的选择不同。一个市场没有了，或者极少的投机玩家，这个市场就会稳定。正如你所说的，金融资产不要杠杆。那么在基于价格波动小，长期上涨的基础上。房产能够加杠杆不正是优势吗？3倍杠杆，租金抵消利息，3-4%的增值就是短期内9-12%本金回报(考虑到本金逐步索进房产，回报率逐步下跌)。借钱投资里面，普通人似乎没有更好的选择。至于你提到的其他国家，我不了解，实际也没必要了解。市场不同，政策不同等等，可比性太差。我刚才说的是基于你提到房产长期增值跟市场差不多提出的原话"就是房子增值基本就是通胀率。3-4%每年吧。 "

有道理

多谢分享。

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在滚雪球的大作中提到：

基本的东西还是要有的网络，床，餐桌，厨房，游泳池,健身房,网球场,女佣，这些还是得有的。只是房子位置不用好，也不需要多大。

有道理

这些必备里面我觉得女佣最贵了。
而且我自己几十年后退休还不知道会不会还有女佣制度这种福利。。。

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在小馋牛的大作中提到：

赞lz发帖的勇气一样的想法，我是不敢这么发帖的。。不过觉得最优解是hdb和99年公寓，性价比真无敌（黄金地段的新公寓除外），就当自己租住几十年，哪怕到时候卖不出去要还给政府，算下月租也已经很值了，关键还是自己的房子可以随便造啊～！～

哈哈没啥勇气

所以发帖而已。又不是抛头颅脸。
也就是大家看个乐子。
是的老了不用离工作单位啊孩子学校啊近了，就郊区买个老租屋老公寓，也挺好如果在这里退休的话。100万一下，持有的机会成本不高的那种。或者政府到时应该推出更多短地契房子。50年地契足够了。

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在阿滋猫的大作中提到：

如内我一直觉得连第一套房子都不买的人那是傻子。也别谈欧美啥的。欧美的福利制度在那儿呢，欧美背景的人可以以后吃福利，新加坡有吗？即便是欧美，大多数欧美国家拥房率也超过60%。 https://en.m.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_home_ownership_rate 讨论为什么那40%的人不买房，干嘛不要问问为什么那60%的人买房呢？另外楼主一直讨论500万房子。就是放眼整个新加坡，买得起500万房子的人能有多少？买得起500万房子的人，无论买的是第一套还是第二套，也不至于穷得只剩下房子了吧。

主要是看身边朋友

不同选择，和对房地产的关注，做的假想实验。有朋友租房，有朋友中年举债到满满额度。

为什么选择500万。因为这是一个双职工家庭在新加坡工作40年后可以达到的存款。
到退休，两人公积金一起100万。外加40年每人每年平均存5万（包括40年的合理投资收益）。

正因为新加坡不是福利社会，更应该考虑增加退休后流动性。当然500万全部放房子里还是全部现金，是两个极端做法。但是如果两者只能选一个，那么我选500万全部现金。就现实的配比来说，我个人也倾向大部分放现金，少部分放在房产。

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在阿滋猫的大作中提到：

从全球各国

拥房率来看，很多发展中和欠发展国家反而拥房率很高，很多发达国家反而拥房率较低。
那么拥房率好像不能作为衡量国民财富和生活质量的指标。为什么？仅此而已。

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在阿滋猫的大作中提到：

感觉你这例子举得不合理。为什么选择500万。因为这是一个双职工家庭在新加坡工作40年后可以达到的存款。就算是一对双职工20岁开始工作存钱。事实上新加坡人上完大学都已经22-25了，工作40年后就是60岁以上了。60+的人买个500万的房子？还是第一套？还拉满贷款？有银行给他们贷款吗？这明显和绝大多数新加坡人的消费理念是不同的。不合理的例子就是硬拗，如果你非说你碰到过这样的人，这种极端例子也没啥好探讨的。

我没讲清楚大概

就是到退休家庭有 500万财富。看怎么分配。

这些考虑是在现在得环境下假想得。也就是:
1. 新加坡房子得租售比普遍是2-3%。越是永久地契带地豪宅一般租售比反而低。
2. 现在房贷利率环境普遍是 3.5% - 4%。

也就是同样价值得房子，租金已经小于贷款利息部分了。那么中年得时候，你是愿意:
1. 拉满贷款到退休得时候得到500万房子一间还是
2. 买居住性价比高得99年或直接租住。到退休时剩下500万现金。

这里假设房子得增值和投资增值基本一样，每年2%通胀率。

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