第二种情况 贷款100万 假设贷款30年 基本现金流就是0。
总投入80万+税律师费44000=844000。10年后贷款剩余76万。
10年后卖房，卖房成本是2%中介费和3000左右律师费
假设10年来 房间平均年增长
0% 也就是10年房价不涨。拿回1800000-1800000x0.02x1.09-3000 / 844000= 1.182
年均回报是1.69%
1% 增长 10年后房价1988000。算下来 年均回报3.42%
2% 增长 10年后房价2194000。 年均回报率 5.1%
3% 增长 10年后房价2419000。年均回报 6.6%
4% 增长 10年后房价2644000。年均回报 8.1%

这18000很多钱 但是对于回报率计算影响不大

那么肯定有假设条件
房价可以假设涨 自然也可以假设跌
认为房价跌的 其实就不用投资房产了。
或者单独讨论房价涨跌。
认为房价会涨的，也不一定就会投资房产，因为下一个问题是涨多少。
那就看看自己心理希望的本金回报率是多少。对应的房价涨幅是多少。
如果对于这个房价涨幅有信心，那就可以考虑投资。
如果没有信心，那就去做自己有信心的投资好了

作为中介 07年第一次买房投资，买了就遇到金融危机， 到今天
我也只做房产投资。其他投资都不做，因为其他不熟悉。
所以 不是每个人都需要买房产投资。普通人，做自己熟悉且有信心的投资就好。想靠新加坡房产发家致富，那可能不是那么现实。
就像刚才算的情况。早期投资85万多，我自己是只敢买房的。你要我买股票，肯定不敢。当然，这不妨碍懂股票敢放进股票市场。
房产投资的缺点是流动性差，杠杠会增加回报的同时，会放大损失。
缺点有时候也是优点。放那里，不用操作，操心少。涨了跌了，你一时半会也不用纠结做操作。
心情成本也低，例如疫情，Reits能跌40% 但是个体房产看不到瞬间跌40%的。金融危机来了，例如08年。反正存款租金扛得住，也不无所谓。
最后是强制存钱，每个月几千奈儿上万的月供，也有大几千还了本金。变相存款。像我这种自由职业且缺乏自律的人，账户现金多了，人自然会懒惰。普通上班的话，适当的杠杆，合理的存款，也是适当的动力去工作+控制消费。不然 账户里面有50万，换车的时候，可能不自觉就加了几千预算。出去玩，不自己一年多了一次。能有良好自律存钱消费的人，这条不适用。

先问问自己
如果明天失业，你的现金够支撑多久
6 9 12个月
留好这笔钱，再考虑投资房产的事情。
投资房产最需要的是holding power
没有holding power那就不是投资，是投机。跟我07年借钱买房投资一个道理。经历过，就会更小心的建议客户。

一如你的计算方法一样。
这个假设我也说了，需要买家自己也认可。为什么有人买房 有人买股票 有人买比特币 还有人买彩票。因为他认可他做的事情。
要是一个认为房价100%年增长，那么这是抬杠了。自己认为多少有可能，考虑好对应的风险。然后去选择自己觉得最好最合适的投资就好。

泰铢 马币大跌把新币一起拖下水。这种区域金融危机，对区域货币打压很大。要维持住兑换率，必须提高利率，维持住利率差。这应该算是那时候高利率的原因之一。
05 06年新加坡房款80%的利率是3-3.5% 90%贷款利率是4.5%
08年次贷，美国自己玩火。连带把利率干到1-1.5%
本来18 19年在温和加息，新加坡房贷利率已经到了2-2.5%结果被Covid打断 继续量化宽松。
这一次加息，新加坡房贷利率固定3% 远低于美国房贷利率。侧面可以看出新币需求坚挺。
现在看，大概率美联储明年年中后降息。但是还是得有1-2年3%左右房贷利率的心理准备。