【房】认真算一下熊猫的高租售比投资房修改下之前回帖。
假设 95 万， 30年贷款75%， 头两年 4% 贷款利率。 投资房购买者其他收入达到所谓华新平困线，就是边际所得税 超过20%。
来认真算一下如果买如95万的房子 每月出租4200. 第一年租金收益到底是多少。 表面上看租售比奇高，5.3%的毛收益加上4倍杠杆。 实际上呢？
买房投入: 237,500 + 买房BSD: +23,100 = 260,600
收入：税前 4200 x 12 = +50,400 税后 41,832 ( 50,400- 50,400*85%*20%)
中介费: -2,100 (第一年算一半）
贷款利息: -28,000
公寓管理费: -4,000
= 11,332
收益 = 11,332/260,600 = 4.3% 然后随着房贷交进去的部分越来越多，也就是收益计算分母越来越大，收益就开始每年递减了。 到最后 房子供完的时候，估算收益是 3.5% (假设房子是全款买的，以今天的租金计算）
如果要投资收益高过 5% 需要:
1. 有房票，不需要交 ABSD.
2. 找到95万可以租4200每月的公寓.
3. 购房者没有太多其他收入，租金收入不需要交太高的个税.
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[BlancNoir (2-18 14:22, 1 year ago)]
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你不要跟他算他70万不到买的 [本文发送自华新手机Wap版] [-_-|| (2-18 14:49, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
另外你只算租金收益 完全不考虑房价涨幅
假设长远看 一年增长1%或者2% 再算算看。
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[-_-|| (2-18 14:51, 1 year ago)]
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想问一下租金收入的免税额度有上限吗？这么算起来出租花费远超过15%呢？ [本文发送自华新iOS APP] [人到中年2021 (2-18 14:56, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
长期来看，本地房地产有很好投资价值无可争辩。。。[青锋明 (2-18 14:58, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 -_-||:你不要跟他算他70万不到买的)我们算收益市场上的收益，不是用以前成本算的。
比如股票股息收益率， 难道如果我是公司发的股票，我的收益率就是无穷大了么 ？
收益率都是用市值算的，就是这个钱的机会成本和收益率比较。 即使他70万买的房子涨到了140万。今天的收益率要用140万作为分母算。[BlancNoir (2-18 15:00, 1 year ago)]
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(引用 -_-||:另外你只算租金收益 完全不考虑房价涨幅
假设长远看 一年增长1%或者2% 再算算看。
)单纯的房价上涨其实是降低租金收益率的。 只有假设租金和房价同步增长才可以得到稳定租售比收益率。
如果要讨论房子的增值属性，那又是另外的话题了。 这里说的是投资房作为收租，接下来几年能不能比固定收益债券好。
通过详细计算，答案并不是明显肯定 投资房子更好。[BlancNoir (2-18 15:03, 1 year ago)]
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(引用 人到中年2021:想问一下租金收入的免税额度有上限吗？这么算起来出租花费远超过15%呢？)缺省值是 15%如果你自己报超过15% 选项，需要留底所有花销收据方便税务局询问。
是没有上限的。比如你的租客把所有可以坏的东西都用坏了，你需要置换，都可以用来抵税。[BlancNoir (2-18 15:05, 1 year ago)]
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不纠结于具体数字投资懒人简单粗暴的想法是年轻时种下颗种子，退休时收获一套无贷养老房。 [本文发送自华新iOS APP] [Yellowtank (2-18 15:07, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 青锋明:长期来看，本地房地产有很好投资价值无可争辩。。。)长期看股票市场有很好投资价值，而且收益比房子高，
也无可争辩。
关键是什么时候买投资房，和股票一样，入场时机很重要啊。[BlancNoir (2-18 15:07, 1 year ago)]
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(引用 Yellowtank:不纠结于具体数字投资懒人简单粗暴的想法是年轻时种下颗种子，退休时收获一套无贷养老房。)这里讨论的是投资房用来出租的养老房当然时机对的时候，年轻的时候可以买来自住。特别是 HDB EC 这种福利房。
讨论的是现在这个环境，特别是贷款利率环境，是不是值得买投资房。[BlancNoir (2-18 15:12, 1 year ago)]
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(引用 BlancNoir:长期看股票市场有很好投资价值，而且收益比房子高，
也无可争辩。
关键是什么时候买投资房，和股票一样，入场时机很重要啊。)投资股市还可以分批进入，抵消入场时机危险。
买投资房那可是千金一掷，然后30年背房贷。[BlancNoir (2-18 15:13, 1 year ago)]
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(引用 BlancNoir:我们算收益市场上的收益，不是用以前成本算的。
比如股票股息收益率， 难道如果我是公司发的股票，我的收益率就是无穷大了么 ？
收益率...)对的只是变相提醒你不要忘记租金收益之外的
增值属性
跟股息之外有个增值一样
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[-_-|| (2-18 15:13, 1 year ago)]
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(引用 BlancNoir:长期看股票市场有很好投资价值，而且收益比房子高， 也无可争辩。 关键是什么时候买投资房，和股票一样，入场时机很重要啊。)嗯，基本同意另外，我们都是亚洲田舍翁，文化的影响也影响了倾向，间接影响了市场价格。[青锋明 (2-18 15:18, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
(引用 BlancNoir:这里讨论的是投资房用来出租的养老房当然时机对的时候，年轻的时候可以买来自住。特别是 HDB EC 这种福利房。
讨论的是现在这个环境，特...)我说的是投资房慢慢筛选个租金能够cover 房贷和物业管理费的公寓还是有可能的，自己付个首付，退休时这套房子基本还完了。
基于投资房的各种稅比较高，一般自住的比投资房贵。投资房放在夫妻两人收入较低的那个名下，退休时把自住的那套卖掉套现，搬去较便宜的投资房养老。
当然，现在时机对不对又是另一个议题了。
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[Yellowtank (2-18 15:20, 1 year ago)]
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(引用 BlancNoir:单纯的房价上涨其实是降低租金收益率的。 只有假设租金和房价同步增长才可以得到稳定租售比收益率。
如果要讨论房子的增值属性，那又是...)要是房价上涨影响回报率，你定期cash out就好了。
Cash out之后的钱你去买债券。出租房的利息还可以抵扣个税。
这样比较没有意义，也讨论不出个结果。
不懂金融的人 觉得看债券计算都累。懂得人可能觉得房子买卖出租好麻烦。买卖债券股票多容易。
投资就该选适合自己的。
觉得自己懂金融的或者对股市有信心的，就敢敢20万 50万的往股债市场冲。
觉得自己懂房子的，对房地产长期看好的，就敢敢买房。
什么都怕的，就老老实实还房贷买定存。
另外 在新加坡 低点2007年 2016年买房，今天卖也有亏的。2008 2013两个高点买房，2018 2019低点卖房 也有赚的。所谓的买房时机对于买家并没有你想象的那么重要。
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[-_-|| (2-18 16:03, 1 year ago)]
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租金肯定会上涨的这是通胀的一部分。而且租金上涨收到房龄影响不大。 [本文发送自华新手机Wap版] [typhoonzj (2-18 16:03, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
你这样算没啥意义房子利息？过几年还清不就得了。房贷名义上是30年 但认识的基本没有谁真的会还那么久，差不多都是隔几年paritla repayment，十年还清了的不在少数。
之后就是纯现金流了。[seangoh (2-18 16:33, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]18楼
(引用 BlancNoir:长期看股票市场有很好投资价值，而且收益比房子高，
也无可争辩。
关键是什么时候买投资房，和股票一样，入场时机很重要啊。)这不是谁熟悉和觉得什么投资产品好，就投啥吗？房产中介当然觉得房子好，因为熟悉、可杠杆、长期在业内随时有好机会自己可以下手。
保险经纪会觉得理财保险配套真好！
股票交易员会觉得股票真好！
做区块链的会觉得虚拟币真好！
开金店的老板大概觉得黄金真好…
不用互相说服，觉得买啥产品开心、安心、放心就买啥。
我这种对股票一窍不通的，不会买….让我去买个完全两眼一摸黑的产品，那不是投资，那只能算学费/消费，跟去赌场撒钱差不多。我不去赌场所以我不买股票，也不买基金，我最多买个REITS好歹房地产相关的；要么就是存定期，存CPF。
大部分人赚不到自己认知以外的钱，不管买房买股票买基金买理财买贵金属，都可能赔钱。
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[凡人 (2-18 17:07, 1 year ago)]
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楼主真牛逼 我的income tax被20%我的贷款利息被28000
我的公寓管理费被4000
好可怕
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[功夫熊猫 (2-18 17:14, 1 year ago)]
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