(引用 Katie:这个划算啊！房价一直在涨，租金如果40年保持不变的话，yi ding shi hua suan de
)有两个问题一是租约比较灰色，很难保证双方能坚持到底，各种小原因可以导致对方反悔，现在你吃亏，人家哈哈，等到他吃亏的时候，手段就来了，没有任何国家可以做的租售同权。
而是能不能做二房东没有法律保护，在坡是非法，在中国原则也是非法。所以发生问题容易回到一。
你想想，发展商自己说赚1%,给你投资客赚7－8，%是不是不太正常还是笨呢，还是人家有你不知道的牌呢
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[小小耗子 (4-16 9:42, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]21楼
相信天朝一定最后会玩歪的 而且不管是房子 股票认购证只要新出台的绝对亏不了
恭喜楼主
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[嘉兽 (4-16 9:52, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]22楼
(引用 嘉兽:相信天朝一定最后会玩歪的 而且不管是房子 股票认购证只要新出台的绝对亏不了 恭喜楼主)这个同意一开始进场玩旁氏的，可能不会亏。[我爱我家2 (4-16 9:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]23楼
(引用 谁是谁的缺口:是没有资格买商品房？大量推共有产权房，这种做法看似为大多数刚需考虑，但实际结果却是市场将不“市”，真正的商品房越来越稀缺，水位继...)某北京同学，在房产投资方面颇有见地的，也一直在群里宣讲将来会出现大量的廉租房，自住房，限价房，给人们提供基本住处
其余靠市场调节，这也就意味着商品房会继续升，尤其是高端住宅，因为人们都是越来越追求品质生活，只要有能力就想换好的，换大的，而这样的房子是有限的，稀缺的
所以如果想买的话，一定要买跟廉租房等品质区别开来的好的商品房。想想挺有道理的，坡不就是？组屋遍地是，隔壁condo照样贵出组屋几倍。
不过这人说的只是帝都，而且还说房产税根本不是事儿，房租一涨就给抹平了
我们都在等着看他判断的对是不对
[走走 (4-16 10:01, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]24楼
(引用 走走:某北京同学，在房产投资方面颇有见地的，也一直在群里宣讲将来会出现大量的廉租房，自住房，限价房，给人们提供基本住处 其余靠市场调节�...)话是这么说可是现实很骨感，最近去在北上出差认识同事，一个月税前收入快10万，买了1500万的所谓商品房，虽然位置好可没有什么设施，也没有什么高尚的感觉，也就坡组屋水平，人活得压力山大，你说那些所谓能拉开档次的商品房得多少钱呢？谁买的起呢。他一家正在办移民，发现出租出去租金2万多和月工没法比[我爱我家2 (4-16 10:13, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]25楼
(引用 我爱我家2:话是这么说可是现实很骨感，最近去在北上出差认识同事，一个月税前收入快10万，买了1500万的所谓商品房，虽然位置好可没有什么设施，也没...)要跟当地房子比呀跟北京的限价房，自住房比
地理位置，包括小区规划，容积率肯定有差别的
要是拿1500w房子跟国外大农村那种house比那岂不是更是不要活了
另外，不用替别人亚历山大吧，能敢买1500w的房子的人，自有他们的底气和办法[走走 (4-16 10:24, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]26楼
(引用 走走:要跟当地房子比呀跟北京的限价房，自住房比
地理位置，包括小区规划，容积率肯定有差别的
要是拿1500w房子跟国外大农村那种house比那岂不...)仔细接触你就知道人家敢买的底气是缘于将来会升值，因为之前错过机会所以下了大手笔。如果算现金流，国内10万差坡同样工资很多。而且到了那个级别，攀比厉害，面子也很重要。不可能买5环外的， 不像小坡，做个老板也是可以过平常人生活的。但是现在房价停滞了，利息提高了，潮水退了，人老了，也开始担忧出手是不是会在守在高点吧。
同事朋友在当地应该算高端人士，不过没有通过炒房赚过钱的打工仔，应该有一定的代表性把。
[我爱我家2 (4-16 10:38, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]27楼
这个投资回报并不高的广州是房子贵，但租金很便宜。不像新加坡可以以租养房，当然自住另当别论。 [本文发送自华新iOS APP] [曦哥 (4-16 11:11, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]28楼
(引用 小小耗子:有两个问题一是租约比较灰色，很难保证双方能坚持到底，各种小原因可以导致对方反悔，现在你吃亏，人家哈哈，等到他吃亏的时候，手段就来...)可以算下IRR和NPV天朝discount rate不低
还要和贷款成本比
说不定是一大坑？
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[笑天 (4-16 11:11, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]29楼
(引用 我爱我家2:从炒房到炒房租和从付月供到只付利息，有什么区别，这就是庞氏的准确定义。对岸香港港币都快垮了，到时两边房市汇市一起完蛋。 你的租约...)房子是用来住的不是用来炒的，这不是今年xi总的口号么[小精灵01 (4-16 12:37, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]30楼
亲，能私信一下我房子信息吗，谢谢 [本文发送自华新iOS APP] [lisagliu (4-16 12:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]31楼
有个问题不解国内租售比差那么多。 为啥发展商要来分这个蛋糕，如果赚不到钱的话， 不解。[blur_girl (4-16 14:00, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]32楼
免责声明与该楼盘分析没想到这么多人问具体楼盘情况。因为工作比较忙，比较少上华新，私信也会回得不及时，我想这里统一说一下。楼盘名字就不说了，以免沦为广告贴，再说滚雪球这种“新广州人”看具体信息一定能猜出来。
首先，投资有风险，入市需谨慎。以下分析纯属乱弹，绝不负责。
其次，这种长租房面积小总价低不适合想转手升值赚大钱的人。想大赚的就别浪费时间读下去了。米老鼠就是米老鼠，成不了大象。适合我这种真心想自住或者当养老理财的人。我就是喜欢温暖的南国无敌的美食。真心自住的意思不是绝对要住到那间房子里，而是，我以后想住在广州的话，我可以住这里也可以另外租，拿这个房子的租金来补贴。或者就一直出租当自己买了个年金计划养老理财了，我算了下IRR=7.42%. 按照租金每5年一签，每签一次上涨25%，也就是年租金上涨5%计算。这算保守估计的。而且碧家其实是拿来当公寓酒店运营的。他们收入更高些，也就是跟业主们分一些收益。长隆自己的酒店淡季1000起，旺季（包括各种小的节假日，比如前几天的清明节）2000-3000。周围位置不如这楼盘的公寓酒店没有碧家品牌的淡季200起，旺季500起。所以碧家明说了他们前几年也是给低一些租金打响品牌。后面肯定要起租的。万一要用钱，碧家的人说以后也可以转租赁权，在管理处花个几千那里转名即可。不排除以后租金上涨带动转售价上涨。但是这个当bonus了。
说完收益，接下来就是这个楼盘的risk。
1.期房。2020年才交房。我最担心收不到楼。为此把楼盘现场展示的各个规划证（土地使用，施工规划）都上广州官网查了一遍，包括楼高多少层，都是准确的。政策允许，规划批准，又有碧桂园全程监管施工，烂尾的风险很小了。如果延期，每天都有罚金。驻场碧家经理说了这是碧桂园进军长租市场的第一个独立楼盘，要做成标杆。我要求的准时保质保量交楼并运营是他们最低要求。他们目标更高些。呃。听着还是舒服的。希望碧家珍惜羽毛说到做到了。
2.土地是村合作社的。我担心他们以后看到楼盘值钱了，眼红不讲信用硬把我们自己赶走。但是碧桂园已经跟他们签了长期管理合同到2049年9月。如果反悔他们也会有很大代价。这楼不管是不是交给碧家出租，都是碧家统一管理到2049年。有碧桂园在这上个保险还是放心些。律师团队可以吓人。个人合同上是说如果村里反悔，退回房款并赔偿20%。另外，那边本地人还是比较有商业契约精神的，村合作社是村民股份制，又是村委批准的。所以应该会照合同走。深圳的小产权房到目前为止还没有出现过小产权前屋主来争拆迁补偿的事。商业发达的地方都尊重合同。
3. 万一租不出去了？那就当自己的长隆度假房吧。就在长隆南门，一年3000万游客，再加现有3，7号地铁交汇，以及2019年开通的城轨高铁，租不出去的概率很低很低。3号线直达机场，7个站到广州CBD珠江新城。7号线4个站到广州南高铁站。不是看地点这么好我也不会动心了。
其余暂时想不到了。欢迎补充。我这周六会过去付尾款签约。看完了还有兴趣的可以私信我拿销售联系方式。但是一般他们会要求你直接过去谈，因为真过去的才是真有可能买的。干脆周六一起过去团购压价算了。
[逛逛 (4-16 14:07, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]33楼
楼主是吃葡萄的人不过我建议楼主再多考虑考虑。房子是期房，就算2020年建好，这两年租金你肯定是拿不到的吧？按国内存款利率损失的就是8-9%。拿现在的钱博一个2年后7%的租金回报我觉得不是很划算
而且你签的这属于30年租赁合同我觉得市场上转让很麻烦，绝对是流动性很差的。就算楼主短期内不想卖，流动性差的资产价格应该打个折扣
如果楼主特别看好商品房不如直接买现成的商品房出租，这样至少房产证到手，房价起来还可以赚，租金起来也可以赚，又有流动性想卖就可以卖
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[Evelyne (4-16 14:46, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]34楼
(引用 逛逛:免责声明与该楼盘分析没想到这么多人问具体楼盘情况。因为工作比较忙，比较少上华新，私信也会回得不及时，我想这里统一说一下。楼盘名字...)没事算算既然全款付清，还有IRR，所以楼主是二房东的收入模式。国内租房纠纷很多，不知道二房东如何维护自己权益。
人在坡，如何打理也是大问题。不要说在国内出租，在坡这种法制健全的地方，碰到拖欠房租，房子损坏也是很头痛的。
国内搞房子赚钱都是买卖房产，靠租金连管理费都不够的。
每年租金涨幅5%， IRR 7% 可能只有到了最后的15年才能收回本钱吧 ，前十年估计都是负资产。
碧桂园资金连快断了，森林城市已经烂尾，所以出这个招，别说2049，十年后年还这公司在不在都是个问题。到时碧桂园吧房子抵押给了银行，法人换了，合同如何保证？[小小耗子 (4-16 14:49, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]35楼
(引用 逛逛:免责声明与该楼盘分析没想到这么多人问具体楼盘情况。因为工作比较忙，比较少上华新，私信也会回得不及时，我想这里统一说一下。楼盘名字...)看了这段，懂了一点点就是层层转手集资而已嘛
和早期的如家，还有坡人黄某 金融风暴时期在香港玩的游戏一个类别（不过黄某没成功）
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[笑天 (4-16 14:50, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]36楼
(引用 逛逛:免责声明与该楼盘分析没想到这么多人问具体楼盘情况。因为工作比较忙，比较少上华新，私信也会回得不及时，我想这里统一说一下。楼盘名字...)房市不懂不过关于村里的土地，这几天正好同学过来给讲了同省的情况，她投资的民宿是村里的土地，被无赔偿收回去了。如果是村里耍横硬收当然可以打官司，然而奉旨收回谁敢二话？ [本文发送自华新iOS APP] [艾嘎嘎 (4-16 15:32, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]37楼
土豪 参观一下[selfdiscipline (4-16 16:21, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]38楼
(引用 Evelyne:楼主是吃葡萄的人不过我建议楼主再多考虑考虑。房子是期房，就算2020年建好，这两年租金你肯定是拿不到的吧？按国内存款利率损失的就是8-...)谢谢。已经计算了前两年0回报，Irr才是7，否则是8以上了。流动性差对我不是问题，我不打算转卖。商品房价格太高租售比1%。至少这几年我并不看好。而且我已经有了。[逛逛 (4-16 21:13, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]39楼
(引用 艾嘎嘎:房市不懂不过关于村里的土地，这几天正好同学过来给讲了同省的情况，她投资的民宿是村里的土地，被无赔偿收回去了。如果是村里耍横硬收当...)谢谢你提醒我忘了提拆迁的部分。合同上有写如果拆迁怎么办。我不知道你说的是哪里也不知道那个民宿是不是非法建筑。
广州是不可能没有赔偿就拆迁了，广州村民现在是富裕以及将要富裕的代名词。那块地是村里的合法用地，我倒是有担心地点太好会被拆迁。合同说10年之内拆迁，地上建筑物部分的赔偿归我，土地的赔偿归村里。如果10年之后，则是逐年递减5%的赔偿额直到合约期满。我觉得挺合理的。[逛逛 (4-16 21:28, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]40楼