(引用 BlancNoir:说的很有道理。买房确实在高利率的时候不能太激进。 还是要给自己留有余地。
特别是人到中年，要考虑退休了。
20多岁即使激进错了，也�...)没必要劝人不买房，也没必要劝人买房这个本来就是丰简由人的事。就像楼上所说的，投资就没风险吗？DBS的永久债就是零风险吗？
各家有各家的情况，你那个花了500万买了永久大房子的同事／朋友可能是冤大头，也可能是看了很多房子之后拿到一个cheap deal。不管是什么投资，老老实实做好功课，都可以获得不错的收益。
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[Evelyne (1-19 14:58, 1 year ago)]
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(引用 BlancNoir:以你的经验有多少购房者 %，是按照这个风控规定码打码算，杠杆拉到满得？
)看年龄啊一般20多岁不仅拉满，甚至超出个人收入还贷能力，因为有父母支援可以showfund.
30出头到35左右也基本拉满，或者一些超额贷，因为35左右可能是家庭第二套了，第一套买的早没压力，第二套一人贷款俩人还，也没压力多贷。30出头如果收入很好也不愁，毕竟中年危机还早，正在职业和收入上升期。
40左右或者40+的看收入和存款情况，一般趋近保守。即使贷款拉满也会保留一大笔现金投资备用，对冲房贷；或者就是多出首付降低还贷压力。
我做50以上的不多，这种外国人基本都财富自由全款了。一些本地人我也知道是全款了，比如卖大房子换小房子，准备退休
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[凡人 (1-19 15:04, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]162楼
(引用 -_-||:即使08那种规模再来一遍新加坡房产波动也不会很大，至少比金融资产稳定的多
因为市场里面基本没啥投机的人)你说的对。80%是祖屋那基本没有投机得。剩下得估计也不到1/4投机得吧？
波动小得另外一个保障是没有流动性。不像金融资产那么容易卖。
所以从这个角度看，长期投资金融资产应该回报更高，因为波动性也就是短期风险更大。[BlancNoir (1-19 15:10, 1 year ago)]
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(引用 凡人:不需要40万，30万+就可以90后还不到35岁，可以贷款30年，按TDSR计算房贷占收入55%，MAS基准利息4%计算，需要最低收入26K+，年收入31万+。...)多谢详细解答！为什么property guru上面算出来的低很多，只能贷款2。5万。 [本文发送自华新iOS APP] [熊熊和河马 (1-19 15:20, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]164楼
(引用 凡人:不需要40万，30万+就可以90后还不到35岁，可以贷款30年，按TDSR计算房贷占收入55%，MAS基准利息4%计算，需要最低收入26K+，年收入31万+。...)刚和银行讨论过，一年浮动利率配套，3.6%[Haishan (1-19 15:26, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]165楼
(引用 凡人:看年龄啊一般20多岁不仅拉满，甚至超出个人收入还贷能力，因为有父母支援可以showfund. 30出头到35左右也基本拉满，或者一些超额贷，因�...)用年轻人的名字贷75%租金抵消房贷+物业费还有点剩，房子增值，房租上涨，挺划算的。[Haishan (1-19 15:29, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]166楼
(引用 BlancNoir:你说的对。80%是祖屋那基本没有投机得。剩下得估计也不到1/4投机得吧？
波动小得另外一个保障是没有流动性。不像金融资产那么容易卖。
�...)1/4应该是随口说的吧首先定义什么是投机
房产市场可以说hold不住，必须贱卖就叫投机。
新加坡有42万套私宅 什么情况下会有10万屋主hold不住要在行情不好的时候割肉卖房的呢？
其次 既然波动小，所谓长期投资（非投机）对于普通家庭，是杠杆3-4倍放在金融资产还是房产更让人睡得着觉？操心更少？参照2020年疫情爆发初期，同样是房产关联的Reits跌幅和房产价格实际实际变化，哪个是普通投资或者普通家庭更愿意经受。如果当时能几倍杠杆持有reits 恐怕被清仓了吧。
最后 大宗资产如你所说跟通胀差不多 3-4%的升值。普通家庭还有什么更好的选择。股票债券这些 恰恰是良好的流通性，有几个人可以忍住10年20年不去折腾一下的。买卖操作精力也是成本。
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[-_-|| (1-19 15:37, 1 year ago)]
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(引用 大好人:卖了一套还有一套楼主就是口嫌体正直的榜样。绝对不相信楼主现在会把所有房子卖掉租房。)楼主口嫌体正直被证实了自始至终不敢说自己还有一套200万的房子，只是不敢下手换更大的而已。楼主要是像马斯克一样房子全卖了，只是租房子，那么说服力会高那么一点点。 [本文发送自华新手机Wap版] [大好人 (1-19 15:43, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]168楼
(引用 凡人:看年龄啊一般20多岁不仅拉满，甚至超出个人收入还贷能力，因为有父母支援可以showfund. 30出头到35左右也基本拉满，或者一些超额贷，因�...)谢谢专业分享这决策看来还是理性得分布各个年龄段。[BlancNoir (1-19 15:49, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]169楼
(引用 -_-||:1/4应该是随口说的吧首先定义什么是投机
房产市场可以说hold不住，必须贱卖就叫投机。
新加坡有42万套私宅 什么情况下会有10万屋主hold不...)分析很有道理 谢谢我随口说得。 我觉得自住房以外得房产如果有杠杆，就算投机吧。 因为需要租金盖过房贷，这个资产才是正现金流得。
负现金流得东西，如果不是投机他会上涨，那就不是理性得投资了。
哦。我提到长期金融资产投资，是不带杠杆得存定投。杠杆对金融资产来说，对大部分散户来说是毒品。
那么如果房产是公认得有这么多优良属性得投资产品。 为什么瑞士，德国，日本，韩国，有40% 人口都不去参与呢？ [BlancNoir (1-19 15:58, 1 year ago)]
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(引用 -_-||:1/4应该是随口说的吧首先定义什么是投机
房产市场可以说hold不住，必须贱卖就叫投机。
新加坡有42万套私宅 什么情况下会有10万屋主hold不...)因为人口老龄化。。。自然内生上涨动力小
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[tale (1-19 16:05, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]171楼
(引用 Evelyne:没必要劝人不买房，也没必要劝人买房这个本来就是丰简由人的事。就像楼上所说的，投资就没风险吗？DBS的永久债就是零风险吗？
各家有各家...)公司债确实不是0 风险。理论上0风险只有国家债券。
没有劝人不要买房。 是劝人要退休了要留下流动性。 不要杠杆大买到完后没有流动性。
不要把房子当作最大唯一的资产。 对住房的消费属性也很重要。
从回报和流动性来看，99年比永久可以更适合， 租房也可以是很好或更适合的选择。
讨论一个看上去是谬论的话题，被争议才有意思么。
[BlancNoir (1-19 16:09, 1 year ago)]
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如果必须租金盖过月供才算投资，那么自住跟投资有什么区别？既然你不否认长期房价上涨，那么投资者大可以购买前，预留一笔现金例如6 9 12 24个月月供。只要能熬过不好的时期，在对自己有利的时期离场，这就算投资。简而言之，就是有足够的holding power。
也可以按照你说的，必须租金盖过月供，那么增加首付即可。每个人对风险接受程度不同。年纪不同行业不错。杠杆的选择不同。
一个市场没有了，或者极少的投机玩家，这个市场就会稳定。
正如你所说的，金融资产不要杠杆。那么在基于价格波动小，长期上涨的基础上。房产能够加杠杆不正是优势吗？3倍杠杆，租金抵消利息，3-4%的增值就是短期内9-12%本金回报(考虑到本金逐步索进房产，回报率逐步下跌)。借钱投资里面，普通人似乎没有更好的选择。
至于你提到的其他国家，我不了解，实际也没必要了解。市场不同，政策不同等等，可比性太差。我刚才说的是基于你提到房产长期增值跟市场差不多提出的 原话"就是房子增值基本就是通胀率。3-4%每年吧。 "
[-_-|| (1-19 16:11, 1 year ago)]
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(引用 -_-||:如果必须租金盖过月供才算投资，那么自住跟投资有什么区别？既然你不否认长期房价上涨，那么投资者大可以购买前，预留一笔现金例如6 9 12...)有道理多谢分享。[BlancNoir (1-19 16:19, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]174楼
(引用 Haishan:刚和银行讨论过，一年浮动利率配套，3.6%)这个4或者4.5%是用来计算贷款的基准利息不是实际市场的贷款利息。实际的利息会略低的。 [本文发送自华新iOS APP] [凡人 (1-19 17:06, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]175楼
(引用 凡人:看年龄啊一般20多岁不仅拉满，甚至超出个人收入还贷能力，因为有父母支援可以showfund.
30出头到35左右也基本拉满，或者一些超额贷，因�...)年轻人未来收入还是会增长的
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 Haishan 的帖子 “用年轻人的名字贷75%”
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[凡人 (1-19 17:06, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]176楼
(引用 凡人:看年龄啊一般20多岁不仅拉满，甚至超出个人收入还贷能力，因为有父母支援可以showfund.
30出头到35左右也基本拉满，或者一些超额贷，因�...)从不同角度看家庭资产稳定增长的来源是房产，回想1998、2008两次进场，今天看都非常值得。
没名字了，可以从全家共同努力的角度来行动，年轻人没钱但出了名字，本质上也是他/她为家庭资产增值做的重大贡献。
至于将来房子是不是属于他/她，另外再说，共同富裕，合理分配，少不了他/她那一份。
没有年轻人的名字，家庭购房成本比较高，有了名字，至少结婚时有落脚之地，将来靠自己能力再换大的。
前提是两代人关系融洽，不要有私心，万一发现有自私自利的苗头，赶紧变现。
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原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_15025936[Haishan (1-19 17:19, 1 year ago)]
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租金能否盖过月供要看情况正常年限贷款，hdb的租金很大可能能盖过月供，condo的前几年不行，这一波租金大涨，可能可以了。[yhtxc (1-19 17:37, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]178楼
(引用 zy60013833:别的不说，你朋友房产税现在交相当多了如果市值400万，现在估计年值是15万左右（今年普遍上调了），到2024年，房产税每年大概是26000 （�...)房产税的年值通常低于市场租金价值500万的房子，年值可能只有5万。[蔚蓝星球 (1-19 18:06, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]179楼
退休就该套现了肯定不买房子啊。刚需买房的话只有小年轻和中年人才是刚需，老年人有张床就够了，看啥啥没兴趣，只希望身体没那么多病痛就好了。精力充沛的就喜欢折腾房子 [本文发送自华新手机Wap版] [滚雪球 (1-19 19:20, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]180楼