李嘉诚唔了10多年的地皮，他造房子卖按照自己的成本价定价么？

房子看地点，雅居乐在海南的房子地皮不到500一平（13年前买的），4月份免税区试点概念起来后，不妨碍它现在卖16000一平。碧桂园在地皮上的成本不到售价的25%，地价要是涨了它要交高额增值税。各方面看，地价压根不是驱动房价的因素。这里的因果关系反而是反过来的，现在谁还能在海南拿到低价地。

政府是两难，开放房地产市场必然增大贫富差距，不放开后面供给起来不好消化。就像打牌要赢，你得考虑手上的那些小牌怎么走的了，估计政府还是要照顾低收入人群先。现在私有住宅空置率不到5%，等到8%估计政府才会出手。

如果欧美经济都日本化，即依靠负债累积推高资产价格，在负债率见定后，资产价格会长期不振，现在看日本至少是要25年了。

这一点本地政府有先见之明，通过debt servicing ratio堵住了。按照目前全球主要货币的利率走势看，欧美大概率走日本的路。往前看是看不清了，找一群经济学家来预测把，总有一个会说对的。

现在利率已经见底了，负债率还没到顶，你要说还有没有空间涨，真不好说。现在政府要是放开debt servicing ratio，大概率涨一波。没办法，市场上现在钱多的没地方去。经济基本面的因素已经没那么重要了。这里的政府算是没忘记中低收入人群，这种大规模扩张信贷的事没做。

开放商一样会亏。国内大把的房地产商倒闭，做买卖哪有只赚不赔的。前几天泰禾就违约了。投资房产一定要上杠杆，否则回报率和放定存差不多。重要的一点，你要纯为了投资，建议避开新房，你玩不过这一行里面的人（开放商，中介，各路枪手，房托，特别是网上的），新房提供了他们最好的舞台。

最后说一句，个人是看不上低端房地产中介的，在propertyguru上挂个牌子就要收1%的费，无良的说2%的都有。网上匿名我就鄙视一下，也不可能从事这一行。做中介要是卖的都是$5M以上的房子，要5%中介费我也不啰嗦，那是你的人脉，你的本事。盘剥大众市场一些1百万房子房东的血汗钱把自己养肥了，政府该考虑把这条路堵死。

以己度人，没必要。我说的低端是没有足够附加值的低端，大众市场流动性相对不错，中介创造的价值很大部分只能算是跑路费。 既然只是跑路费，就不值这个价，你想想有哪个跑路的差事是平均一趟1千的？（假设1百万的房子跑10次，好卖的房子跑2,3趟就能锁定买家也有）这部分群体（包括propertyguru网站)是利用政府的促就业为自己谋利。政府也不是完全不管，做了事，所以现在HDB已经越来越不需要中介牵涉交易了。40w的房子，交1%就是4K，可能是这些人一个月辛苦的工钱。这些人“低端”的原因在于他们欺骗客户说1%（或2%）是标准，不知道谁定的标准。

10年后能经手千万的中介板上不会超过5%. 现在做个统计经手5百万以上房子的也不会到5%.10年房价翻倍难说，何况现在还是高点。

提供就业的首要前提是适度公平，某些中介不合理的高收入导致本地人不愿意考虑低收入工作（送货，建住工人，开巴士。。。）不管是谁，出来混，迟早都要还的。

而是交易难度的问题，平均来说5百万房子的潜在买家相对少（流动性差），交易难度大，多收中介费比例饿是合理的。大众市场潜在买家多，交易难度小，以一刀切的价格捏造一个所谓的标准是不合理的。

类似的卖高端有地住宅，开放商毛利率在40%以上，大众市场公寓只有20%-30%, EC 15%左右。区别定价是有道理的。

如果卖一间地点好的房子，和跑路开出租没多少本质区别，中介带买家来就行了，重复一遍通用的台词，好的房子只需要说一句话，这房子好。但预期收益（平均跑一趟算$1000）比开出租车（一趟算$30好了）高太多了。

现有制度下，个别中介获得超额回报，但社会成本不小。普通民众都会从身边的人观察就业情况，时间长了，越来越少人愿意开巴士，做建筑工人。这次病毒来了遭殃了。这事要是都挖出来发生在中国，那国际舆论就完全不同了。任何系统都有自有的制约因素，只能选一个相对优化的解决办法。

2002-2007年，来这数理好的国人很大比重，当时北清都有不少人来。往前往后结构差别就大了。

新加坡和美国没可比性，江浙沪包邮也能要求海南新疆快递全免邮？要比就比香港，flat agent fee在香港不占少数，特别是大众市场。

华新上中介比例不小，也算是他们的一个平台，偶尔讨论几句合理性没什么大不了的。但凡有点良心的中介看看也就算了，大家都要吃饭，每个人心里都有杆称。要是我说的完全不合理，早就被口水淹死了。

带风向表现好的川普都有50%的美国人认为他是抗疫英雄。以前版上咋样我不知道，在家办公后才有机会看看。现在楼主讨论的是投资，中介费就是成本，是不是价值一部分？