前天政府终于出手整治诟病已久的阳台和新房面积不断缩水的问题。

中央区（非通常理解的CR）外的新项目平均面积必须85平米以上。

这两天慢慢（好多项目太变态，几百个单位，户型70-80个 零零散散。为了力求准确，龟速总结中）总结一下最近已经开盘和将要开盘的项目平均面积：

有趣的是，最近璧山开盘的Jadescape 平均面积远超目前政府规定的70平米，甚至超越了新规定的85平米。成为一个很好的参考案例。Jadescape开盘战绩跟地点靠近的Park Colonia比，感觉略输一筹。似乎群众呼唤的“大”单位 适合自住的项目，实际买家似乎并不是那么买账。

一会儿去听听大老板关于新政策的解读，回来继续埋坑。

从销量可以看得出来，越是小户型买家，对于总价越敏感。换句话说，投资的客户对于总价的敏感度，要远高于单价。Park Colonia 的一房销量碾压JS ，事实是呎价PC 呎价比JS高了5%，总价却低了9%，面积足足小了13%

两房三房的销量考虑到PC已经开卖了3个月，而JS只有一个月，可以说旗鼓相当。面积小了9% 和 4%， 总价调高3-5%，呎价下降5%左右。买家对总价还是能承受的。呎价下跌5%却着实会影响发展商的利润。考虑到目前发展商标地的价格，由于面积的限制，通过追求缩小面积，达到呎价快速上涨应该不现实了。再考虑到目前开盘的大部分项目平均面积已经接近最低70SQM,可以看出发展商在标地的时候，已经在考虑面积最小化时候的利润来反推价格。所以，平衡点在于每个单位总价推高5-7%左右，呎价（利润）下降5-7% 是一个可能的方案。

这个政策出来再加上之前针对enbloc的多的5%的税，除非屋主调低预期，不然enbloc基本很难再进行下去了。

这几年 行情的改变，买家对RCR 1房的总价适应能力逐步增加到85-88万这个区间。一旦迈过90万，销量明显容易受到影响。

而新政策实行，发展商必须减少一房或者增加一房面积。主力447呎左右的1房，很可能会提高到500呎。

这个对目前市面上 郊区低于70万，市区边缘RCR低于80万的现有一房是一个利好。还是那句话，对于1房来说，总价可负担是最重要的。

34-06 1733sqf 4房 2,210,000。

D2 1421sqf

DP 1647 sqf

如果比较户型，不觉得这个1733呎比得过JS DP户型。论使用面积如果把门口和飘窗(飘窗通常宽度0.6米房间长度2.6-2.8总共4个房间差不多6平米没了 进门走道加planter差不多7-8平米至少)去掉，应该是要输给DP，但是优于D2。楼层view 完胜。小区不一定，Clover胜在大，JS胜在设计合理，这也是新盘常见的优势。论交通，走不到地铁站完败。然后旧了将近10年。

考虑道这些 220万买这个不一定就比230万买D2划算多少，我觉得买哪边都行。