华新 - 99年的老公寓贬值好多啊

99年的老公寓贬值好多啊

今天详细研究了下SRX网站的估价，发现99年的老公寓贬值好多啊，而同区域的永久地契还保持得很坚挺。
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该帖荣获当日十大第6，奖励楼主8分以及12华新币，时间：2016-09-07 22:00:03。

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在 bbsid 的大作中提到：

99年的老公寓贬值好多啊今天详细研究了下SRX网站的估价，发现99年的老公寓贬值好多啊，而同区域的永久地契还保持得很坚挺。 --- 该帖荣获当日十大第6，奖励楼主8分以及12华新币，时间：2016-09-07 22:00:03。

现在的问题是大市涨的时候，现在跌得多的老公寓会跟着涨吗

那些99年的老公寓贬的好多啊，即使是靠近MRT的，也是跌得很快啊。
如果大市涨的时候，现在跌得多的老公寓会跟着涨吗？

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在凡人的大作中提到：

看看芝麻街和马林百列，FH的小盘依然贬的不慢最主要是没像样设施，加上小盘通常维护较差，过10年看起来破破烂烂。而同地区99年大盘反而好卖。绝大多数人买私宅还是希望有设施，而不是挂公寓之名的“升级版”组屋。

马林百列我没研究过，芝麻街是看过的

事实和你说的完全相反。芝麻街有个大盘99年的（在那里算大盘了），双学区房，到现在20年了，设施齐全的很，加上又有蓝线地铁开通的利好，我相信你知道我说的是哪个盘，两房在2012年卖到140万，现在银行估价只有110多万。那个地段同样房龄的同等规模的FH盘，价格一直坚挺。

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在一米阳光的大作中提到：

跌了好啊正好可以入手。老公寓地方宽阔，以后en bloc应该很多钱。。。

要等公寓en bloc很难的

不是那么容易的，有点希望en bloc的公寓，卖家也知道en bloc会赚钱，卖家不会低价卖的。
再说了，不是看到宽阔的公寓en bloc就会赚大钱，新加坡的plot ration几十年都没有变化，可预见的将来也不会轻易改变，具体怎么看公寓是否可以en bloc，是否赚钱，我也不懂，期待专家解读

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在 hope_liu 的大作中提到：

老公寓银行贷款有限制吧？不知道是怎么算的. 自己住就不用太在意贬值升值, 如果以后要卖就要考虑了

这个我也不清楚

貌似CPF还款有些限制。

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在 bbsid 的大作中提到：

给大家提个醒

SRX的估价不一定准确，只能做个参考，尤其是对99年的老公寓，SRX毕竟是个中介的网站，到底有没有它的自己偏好，我不知道。我看过几个盘，像芝麻街那个99年的大盘，SRX估价130多万，中介跟我讲银行估价110多万，我以为中介是不是说错了，相差20万啊，跟银行确认，中介说的是对的。

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在 longman 的大作中提到：

关注我中介说地点胜过地契

地段好的也会降价

我看过一个单位，在地铁站上，大盘公寓，地契过了20年了，维护的还不错，屋主2011年买入的，现在喊价比当时买入价便宜4万，中介说真想买的话还能再谈谈，这不是屋主急卖才降价的，而是那里都是那个价。我感觉现在很多楼盘都降价了。

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在我爱我家2 的大作中提到：

那是因为成交量小，屋主有钱可以hold一旦成交，也是大跳水, 有几间所谓freehold shopehouse 有成交，大跳水，不过觉的将来只会更低

你没看过房吧

我都说了芝麻街的两个大盘，一个99年的，一个FH，同样的房龄同样的规模。懂得人都知道是哪个盘啊
不否认会有急售的情况，像我提到的芝麻街那个99年旁边的小FH公寓，就有一间因为家庭原因急售，价格降了30万立刻卖了，问题是，其他的屋主都hold得住，根本不拿这个成交价跟你谈，你去看过去接触过就知道了，爱买不买的，低过啥价的，别来谈，牛得很。

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在我爱我家2 的大作中提到：

要看那里10年前orchard road 公寓1000尺也就100万出头，现在成交价200万左右

说说那个盘呢

10年前已经20年的公寓，现在30年了，十年前100万，现在200万，说说哪个公寓呢。

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在 jasonkang 的大作中提到：

如果99年公寓匀速贬值，每年贬值1%，那就无所谓低点买入但如果前10年不贬值，从第11年开始加速贬值，那就要找到这种加速停止再考虑。比如，100万99年公寓，1-10年还是100万，11年开始每年2%，到20年贬值20%，剩80万，从第21年每年贬值速率回到1%。如果是我，想通过持有房产抵抗长期通胀，那我会从第21年入手。第21年算是一个低点。这个例子的前提是不考虑货币贬值影响。

你的思路不错

我也想了解下，现在20年的公寓，低价买入，5年后，地契已经25了，10年后，地契已经30年了。如果大市涨，会不会也跟着涨呢，是比大市涨得更快，还是比大市涨得慢，有专家进来讲讲吗

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在我爱我家2 的大作中提到：

如果是有地会保值，公寓很难不管是99还是freehold,建筑都是有寿命的，外墙皮都会裂。除了enblock,没有人愿意住在30-40年久的水泥疙瘩里。组屋一般30年就会拆，公寓要看运气。 freehold 只是一种心里安慰而已，如果买landed, 自然要freehold。

你的信息很多都是错的吧

组屋一般30年就会拆？？？你的意思是1986年的和之前的组屋一般都会拆？？？谁告诉你的，中介说的？那你要去骂这个中介啊

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在我爱我家2 的大作中提到：

过一段时间他们就适应了心里防线不是很快被突破的。我有一个土壕朋友出租闲置公寓，市场价大概7千，她因为买的便宜，加上懒得打理，放6200，全部委托中介，中介一开始也不愿意做，也收到别的屋主放信投诉，但是她要快，然后租出去后一段时间，大家都降到6200。不过据说现在小幅回升到6500

呵呵，租和买是不一样的

芝麻街的租金收益率很低，对那里的房价丝毫没有任何影响！租和买是不一样的。

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在我爱我家2 的大作中提到：

看来你是中介，不和你讨论了遥祝你事业成功

真是奇怪

为什么指出你的信息是错误的，就说别人是中介呢
我不是中介，我也在琢磨买房。我看过一些盘，也研究过一些数据，所以对不靠谱的信息有些辨别力了，我希望靠谱的人多提供些靠谱的信息，我也在学习中，大家共同交流。

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在卡西法的大作中提到：

层主身为中介发言能靠谱一些吗前段时间在这里喜大普奔一套芝麻街好像升级版组屋，说得奇货可居难道不是你吗？可惜那广告贴被删了，不然顶上来看看前后矛盾。这里很多吃瓜群众对层主有蜜汁信任呢，千万别误导群众啊

看来靠谱的人和我的看法是一致的

顺带给中介一些建言，中介target的客户群体也许不一样，也不可能面面俱到。但是中介要注意到一个趋势，就是越来越多的客户群体已经是改善型的要求了，已经脱离了刚需时候迷惘，这些改善型的自己也会研究些数据，有自己的独立思考，如果中介再用对待刚需新手的态度来忽悠，这对你们开拓这部份客户群体不利啊，我相信改善型的客户群体会有自己的分辨能力的，而现在这个群体是显著在增长啊，以前是买组屋居多，现在是买公寓居多，中介也要跟上发展的步伐啊。

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在滚雪球的大作中提到：

你说的这个大盘最近刚刚成交了一个价格奇高的不懂这是为什么？华新效应？希望只是昙花一现，要不就是数据又出错了？ (more...)

是有些奇怪

怪不得最近那里的屋主的口气又开始硬起来了。

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在凡人的大作中提到：

那套房好像就是卖点就是便宜而已吧这跟我的说法相悖吗？硬伤就是没设施，外表破烂啊，咨询的很多，倒是大家一听没设施就没兴趣了。屋主卖2年了，两年前估价接近200万，现在银行给我的价钱1.6mil,这不叫贬值叫什么呢？如果好卖也不至于2年没卖掉，因为屋主还指望卖2年前的价钱。看看新盘Asana什么价钱，再看看这个十几年的二手盘什么价钱。

Asana是FH的小盘啊

价格很高，尺价2000多，这和你的结论是相反啊，你的结论是芝麻街的FH的小盘也在跌。

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在凡人的大作中提到：

很多小盘交易量极低，几年都不会有一套卖如果你要具体的贬值的例子呢我也可以给你，这两个地方我都有房子在卖。我并没有说freehold不值钱，如果看长期二三十年后还是会比99年保值，贷款是一个很重要因素。但保值不等于好卖，有价无市很正常。

中介的侧重点是好不好卖

这也是一个思考的途径吧。中介的侧重点是好不好卖。
不过好不好卖也是价格决定的，FH如果放出来盘比市价便宜点立刻就卖掉。

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在 bbsid 的大作中提到：

Asana是FH的小盘啊价格很高，尺价2000多，这和你的结论是相反啊，你的结论是芝麻街的FH的小盘也在跌。

我有个突发奇想

1.6m买个没设施的大户，自己住得舒服，要设施，去马路对面的The shelford，办张access card就可以进去了吧.

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在凡人的大作中提到：

我的意思就是FH新盘这么贵过十几年转手可能跟King's arcade差不多命运。当然新的好歹有一些小型设施，这点比旧的强。我只是想说不要迷信freehold,也不用看低99年，这两个本来就不是一样的产品，自住不谈，爱买哪买哪。投资的话99年看中短期，freehold得看长期。大多数freehold买家不会短期炒房，holding power也更强，交易量低，价钱不合心意屋主大不了不卖，这是看起来更坚挺的原因。在房市全面下行的时候没什么房子能置身事外。只不过跌多跌少的问题。论坚挺，99年地契的组屋十几二十年甚至二三十年的房龄的，地点够好价钱也挺坚挺的，比如bishan,TPY 但是40多年的组屋地点很好价钱也挺不住了，因为贷款受限，跌的会很快，比如braddell, common wealth 甚至大巴窑的一些老房子，大巴窑还有20多万的3房呢。这种要买真的只能等enblock.

希望拿些事实来讲

给中介的建言我也写到上面了。
你的结论有事实来支撑吗
对了，组屋的例子不要拿出来讲了，组屋和公寓完全是不同的产品。

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在 bbsid 的大作中提到：

再给大家提个醒

如果大家找中介，最好找熟悉这块业务的中介，中介不可能面面俱到，中介target的客户群体也会不同，有些人擅长做组屋，有些人擅长做公寓，他们给的意见侧重点也会不同。如果你要买公寓，最好找熟悉公寓的中介，至少他自己要住过公寓吧，而不是纸上谈兵类型，因为自己住过了才会有切身体会，才会有中肯的意见啊，哪些是合适的，哪些是不合适的。公寓不是越大越好，也不是设施越多越好，因为这些都是业主出钱的，只有适合自己的才是最好的。我在大公寓里，设施是很齐全，可是很多设施我压根就用不到啊，那些squarsh 的小众运动，不知道是不是这么拼写的，有几个国人会去玩，我相信你来新加坡之前压根就没听过这个运动吧，有些房间即使没人也是全天空调开着，这些都是我们出钱来养着呢，看得我真是心痛。所以公寓不是越大越好，适合自己的才是最好的。

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