为了避免ABSD 卖组屋值得吗
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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-05 18:18:58　 楼主　 关注此帖
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为了避免ABSD 卖组屋值得吗
夫妻双方公民 有一套组屋 贷款已经还清 MOP 已过 现在整套出租
本来计划做Decoupling 结果政策变化 晚了一步
为了孩子上小学 现在租了学区房大3房公寓 8月才能知道能否中签入学

现在2人可以各自负担一套2房的郊区新公寓
或者在小学附近联名买一个大的FH旧公寓
不管怎样需要出的ABSD在10万到15万左右
实在有些心疼

可是组屋回报率又很好 不舍得卖
看了几次房子 每次都很纠结 最终没有出价

想咨询一下哪种方案更好 谢谢
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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-05 19:28:59　 2楼
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在 cuier 的大作中提到：
关键是哪里的组屋地点不同回报率有差吧
裕廊东
四房式组屋市价50万左右 月租2400左右

加300元就能租1400尺的旧公寓 还可以停2个车
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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-05 22:38:04　 3楼
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在 武汉伢 的大作中提到：
也要看后续的家庭计划是什么我们也有类似的烦恼，而且想买的第二套总价很高，算帐发现卖hdb的钱加上absd足够换市区一套一房公寓，市场低迷时租金和hdb相当，扣去各种税费和物业费到手的可能略低于hdb。 将来租金行情不想做预测，见仁见智，但是可以预见的是租condo的人比hdb租客群很大几率更容易打交道，也不用考虑各种种族和外国人quota限制。hdb套现出来可以运用杠杆做其它投资，看个人risk profile是否喜欢了 仅供参考
看来都很纠结
我太太比较激进 想卖组屋 今天看了GEM觉得便宜 想买2房来投资
我比较保守 不想卖组屋也不想现在买新的 觉得要把自住的公寓搞定
要不交几年的租金不划算

如果不发生房价大涨或大跌 各种选择差别也就在10万左右
先继续观望2个月 等学校定了再做打算吧

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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-06 07:50:26　 4楼
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在 滚雪球 的大作中提到：
我在想丫的政府肯定在华新有卧底大家讨论的都太赤裸裸了，等于脱光衣服给卧底看，卧底就把一个个的窟窿都堵上了。我在考虑回去上广州的名校，先找找广州的工作看看。
同感
Decoupling在华新谈论升温后就被堵上了

大家都等拥车证降的时候就放松车贷

不管市场怎样政府都赢
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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-06 07:56:29　 5楼
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在 huahuasg 的大作中提到：
我来精算一下50万组屋，月租2400，以三年计算，收益8万6，你还要扣房产税，再加上没有贷款，income tax少不了的，就说8万块吧。 如果卖掉组屋，得款50万，理论上你可以买250万的房子，但是这里面牵扯到还要拿另外的钱来付贷款（如果是新房），为了可以横向比较，我反推了一下，如果3年总支出包括首付款印花税和贷款支出在50万左右，你最多只能买180万的新房，首付36万，3年后TOP，这样你剩下14万来应付印花税，和这三年的贷款支出，因为是3年后TOP，所以这三年贷款支出不是特别多。 好了，现在可以比较了，都是50万的投入，组屋3年租金收益8万，公寓3年后如果你卖出，扣掉中介费，律师费，买房的印花税等所有支出，如果公寓涨幅10%，亏2万5，涨幅15%,赚6万4，涨幅20%，赚15万。 那么现在的焦点就集中在，新房的公寓未来3年TOP的时候有可能涨20%吗？？？不要问我，我不知道。 以上只是纯投资的的理论计算。没有包括你为了出租组屋而付出的人力。操作上，你不一定要买一套180万的，完全可以买两套90万的新房。以上算法没有包括3年卖出而付的SSD，因为我估计SSD会取消，即使没有取消，那就再等1年再卖。 现在该我来问你了，你现在租的应该是bukit timah的学区房吧，2700可以租1400尺的老公寓？可否透�
Bukit timah 租不到
5年房价涨幅能有多少估计取决于
ABSD啥时候松
低利息能持续多久
政府人口和各种准证什么放松

感觉就是政府掌控
以后培养让孩子去当公务员吧
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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-06 08:00:21　 6楼
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在 小妖霖霖 的大作中提到：
楼主想比较的是 卖掉组屋买公寓vs不卖组屋买公寓吧？不卖组屋不买公寓应该不在楼主的考虑范围内？ p.s.第一种第二种情况，目测楼主都需要自己租房住三年。。。楼上可以用买二手私宅再来计算一下～
买2手的 首付加ABSD有点紧张
好处就是可以省几年房租 加起来也和ABSD差不多

现在市况下感觉稳定的租金收入不比不确定的capital gain差
反之如果没有其他的投资收益 长期的租房也不划算

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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-06 08:10:11　 7楼
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在 vickychen 的大作中提到：
GEM 2房只有22间了（这两天卖的可能还没update）尺价$1372-$1493 psf 的有14间，尺价$1500-$1543的有8间. 两个月卖完这些单位，或者说卖完$13xx $14xx 低尺价的单位应该不算很难！如果已经锁定GEM了，就要再考虑考虑要不要出手. 如果现在还没锁定的话，那再等两个月倒还好.
没有锁定gem
这个项目的dual key为啥没有普通2房卖的好呢?
价格差不了多少啊
反正大多是买了投资的

3房的走道面积太大 没有吃饭的地方
3钥匙卖点也被政府给否了 估计都不好卖了

还是觉得各种户型卖得都平均的项目比较好
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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-06 08:16:32　 8楼
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在 走走 的大作中提到：
情况很像也是犹豫，心疼absd，一辆车钱 本来铁了心想卖了，因为考虑如果真想以两套房为目标的话、卖组屋的钱，加上十几万absd，买个投资用的公寓出租，如果租金差不多就可以，差个两三百也就算了 但又被人劝不能放了这只生蛋母鸡，时间长点的组屋只要地点好，肯定有人要，比如金文泰/bishan，但时间长点的公寓（20/30年）就没那么popular，一套组屋外加absd的钱能买到的公寓肯定是不怎么样的，如果买fh，那么出租回报必然不高，如果买99年的，那么面临时间长掉价厉害 说的好像也有点道理。所以又开始犹豫。。。 我觉得只有一种计划，是应该铁定卖hdb，就是希望以后资产增值，upgrade成landed
工薪层很少能负担landed的吧
想买2套公寓 老了给2个孩子 可是还有15到20年呢

组屋留着只怕政府出啥新政策 限制整套出租
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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-06 12:51:28　 9楼
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在 凡人 的大作中提到：
看你的组屋什么时候买的，地点价位还要看你打算买的公寓，多久可以把你的ABSD以组屋租金收回来... 我家也是差不多一样尴尬：卖了心疼，毕竟地点太好了；不卖，同地段公寓压根买不了大的，想换房就是因为组屋小了，买不了大公寓简直没必要换房。 纠结一下我就决定卖了...就是组屋贷款还清都挺吃力。
新公寓越建越小
就算是同样面积的新公寓也比组屋小多了
有个朋友最近要从120平米的5房组屋搬去97平米的3房公寓
各种挤啊

比较一下降温措施后开盘的新公寓 3房怎么住5个大人都难
所以不管卖不卖组屋 我是想买大的公寓
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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-20 06:26:58　 10楼
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在 jojo99 的大作中提到：
楼主的情况和我们家好类似，最近开始纠结中我们家老大18年入学，明年就要小学报名了，虽然还有整一年，但是时间过得快啊。因为我们家两个女儿，基于往年RGPS的小一报名情况，2公里之内入学还是蛮有希望的。无奈附近房子实在太贵，我又舍不得卖掉组屋，毕竟将来出租组屋可以大大减轻房贷压力，只是ABSD实在也是一大笔银子。纠结纠结呀。所以我和老公也想着去学校附近租房子，然后继续观望。可这么多年没租房子了，一把年纪才拖家带口的去租房子住，感觉有点点悲凉呀。不知道楼主在小一报名前几个月确定租房入住才能不耽误报名流程呢？租房合同也是一下签很久么
租房感觉没有那么差
洋人们大多是租房的

18年入学现在还太早
提前3到6个月应该就够了
最好等到5月确定教育部没有啥新政策再说

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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-20 07:14:59　 11楼
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在 Newtimes 的大作中提到：
自我安慰的真好新加坡租房子的洋人不花自己的钱。留学生除外……
不需要安慰
为了孩子读书 这也只是短期选择
要是能够确定能进好学校 估计很多人都直接买了

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作者：yangkai (等级：2 - 初出茅庐，发帖：42) 发表：2016-06-20 08:48:21　 12楼
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在 jojo99 的大作中提到：
再问一下，那小孩上childcare怎么办呢？你是五月确定租房然后等着报名对吗？那么这种情况合同怎么签合适呢？最重要的就是小孩上childcare的问题，尤其是如果最后你运气很好中签了，那小孩还有半年时间呢。尤其我家目前住东北这边，搬过去的话肯定得换childcare了。想着都发愁，听一下你是怎么安排的行么？谢啦
幼儿园没有换
上学路上差不多1小时
房子先租1年 如果确定入学 再考虑买房 不能进就只能指望转学了

家庭意见最好统一 不然心理压力蛮大的
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