100万剩80年的公寓，租金3000每月，该买还是该租？
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 10:59:01　 楼主　 关注此帖
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100万剩80年的公寓，租金3000每月，该买还是该租？
如果买
假设年利率为2%， 年利息为2万
假设房子贬值是线性的，100万剩80年，每年贬值1.25万
假设公寓每月的维护费为300，一年为3600
公寓如果自住，property tax约为1120
印花税（公民第二套） 1800(1%)+3600(2%)+19200(3%)+70000(7%),分摊到80年，每年1180
所以，如果买，一年的开销约为38400

如果租
月租3000，年租3万6
中介费半个月，1500
所以，如果租，一年的开销约为37500


单从数字上计算，貌似买起来无利可图，更适合租，不知有木有算错，欢迎指正。
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该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2015-08-10 22:00:01。
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 11:33:00　 2楼
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在 辛博 的大作中提到：
想买就买，想租就租那么纠结干啥
不纠结。做了道数字题，请专业人士指导一下。
人可以表面稀里糊涂，但心里要清清楚楚，是吧。
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 12:06:30　 3楼
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在 辛博 的大作中提到：
你确定一个三室一厅的公寓3K/月可以租到？还有租房的话你不会用心去帮别人装修房子吧，只能讲究着住，生活质量呢？ 坡县的租售比已经算比较高的了，照你这个算法 国内北京上海租售比低到可怜，还不是该买房的照样买房，如果能买的话有谁会去租？
三室一厅？无中生有了。
有个手机应用，叫Property Market Info,URA出的，给出了过去两年的月租，售价，非常的有用。
我说的100万的售价和3000的月租是根据近两个月的历史数据，并非无中生有。

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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 12:09:43　 4楼
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在 东西南北风 的大作中提到：
觉得利率2%算少了觉得算3-4%的利率比较合理
未来利率是多少，很难预测啊。
现行利率是百分之1点多，加上加息的预期，为了好算，因而将年利率假设为2%
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 12:13:30　 5楼
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在 辛博 的大作中提到：
另外，公寓价格为啥是按公民第二套来算？？一般来说买二套房的都是目前已经有自住房 不需要租房的啊。 你应该比较公民一套房 vs. 租房，否则多出来的ABSD一下子就把买房成本提上去了啊
这个是case by case啊
比如喜欢住公寓，有又不想卖租屋，因为租屋的租金回报率高，是吧。
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 13:30:53　 6楼
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在 ♂龍泉☺ 的大作中提到：
如果你已经有祖屋了，那么第二套很值得去买的如果本身没有房产 需要租房 那么也很值得去买 楼主在纠结什么？ 另外买房在我看来等同于投资 没有人会保证80年投资期间 一直是盈利的
楼主没有纠结，觉得单从数字上看，对于这一套旧公寓，应该租，而不是买。
楼主对地产不熟，从网上搜了些信息，罗列出计算过程，想请专业人士看看，有没有哪里算的不对。




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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 14:42:56　 7楼
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在 17eye 的大作中提到：
你只算了数字的账还有很多其他因素决定的，你的财务状况？生活方式？为什么想租？为什么想买？偏向投资？偏向自己享受？喜欢自由生活？还是可以背负一定债务？看个人的。如果是我的话，还有80年，房子住着舒服，住着好，就租。
数字的账好算，因为都是量化的。
楼主不想背债务，又想享受。
你这些问题问的很好呀，楼主想完，觉得租比较适合自己。
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 14:58:42　 8楼
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在 功夫熊猫 的大作中提到：
该买取决于楼主买来干什么
买来自己住啊，老板
买是给自己住，租也是给自己住。
人生短短3万天，想过的舒适一点，又不想背太多债务。
好吧，我承认，说到底，还是钱不够多。。。
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 15:26:51　 9楼
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在 fishingwood 的大作中提到：
这个比较的前提是租金80年不变这可能么?
啊，不可能租房子会连续租80年的。
如果租，少则1-2年，多则3-4年。

但是计算还是得用80年来算对吧，不然该怎么算呢？
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 15:46:34　 10楼
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在 ERAdavid 的大作中提到：
你这个主要问题是利息的base amount不是固定的。。 100万的房，到30年之后你就不用还贷了也就是不用利息了呀。。这样你的年消费不就只剩那个1万多了。。 这么算买房就划算多了哈。。
老板，这是个机会成本的问题
30年后不用还贷也不用利息，那是因为你放了100万在里面。
100万可以做很多事，不把它放在房子里，还可以用它来买DBS,或OCBC的preference share,每年利息4到5%
1百万的preference share，每年的分红大约是4～5万，对吧。



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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 20:06:25　 11楼
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在 hula 的大作中提到：
。。。楼主就没考虑通货膨胀？ 你按照每年2%的通胀算算80年后租金多少，80年总共租金多少？ 你按照每年2%的通胀算算房价多少？
老板，通货膨胀怎么算得来嘛
propertyguru上剩下六年的有地私宅，靠着地铁站，叫价十多万。我说的这套房子，80年后不值钱啊。当然如果出售重建，另当别论。

现在租金3000, 80年后，3000*(1.02^80) 大约1万4。
房价租金说到底还是由供求关系决定啊，影响供求的比如由经济环境，政府政策，都在不断变化，难以预测。




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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 20:36:33　 12楼
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在 ZXH 的大作中提到：
先抛开钱不谈，对于我而言，买房和租房的本质区别是，自己的东西 VS 别人的东西……自己的房子爱怎么住就怎么住，爱怎么弄就怎么弄，我的房子我作主！ 不知道别人的情况如何，我总觉得，租房子住会使生活质量下降。租的房子只是个House，买的房子，是Home，是Property。。。
是呀，买的房子，是Home，是Property
可是我们讨论的是，如果想住进公寓，这套公寓剩下80年，卖100万，租金3000,现阶段（接下来的1到2年），究竟是应该选择买房（第二套），还是选择租房。那种是较优的选择。

算了，其实答案都出来了，手上没什么钱，又不想背债，又想享受，还是租把。
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 20:46:17　 13楼
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在 逃课专家 的大作中提到：
纯数字的角度，你算的不对80年的租金以2%的利率换算回present value: =-PV(0.02/12, 960, 3000+1500/12) = 1,495，939 买的话，一次投入和之后每月花费，换算回present value: =-PV(0.02/12, 960, 300+1120/12)+1000000+1800+3600+19200+70000 = 1,282,888 纯数字的角度，显然买划算
大侠，你的公式让俺脑洞大开。太猛了！
我也只是想租个1～2年，不会真的租个80年。
btw, 你这个12960好神秘啊，怎么搞来的？

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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 22:12:36　 14楼
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在 大叔一名 的大作中提到：
12和960是两个数字你自己按80年去算折旧就可以，别人按80年算租金就不行。 100万的旧公寓3000租金，算是合理。你想收着HDB，假设可以租2000，净收大约1300，问题无非是花多1700去改善生活你原不愿意。 想买来投资，那就是个3.6%回报的旧公寓。你愿不愿意投资。问我的话，没有什么特别优点，我不会。
大侠，80年折旧是板上钉钉，80年租金存在变数。
不是说80年算租金不行，没啥意思呀，租期1到2年，80年又有什么意义呢？可是房子越旧越不值钱是一定的，对吧。

1700改善生活我愿意。

买来投资，回报不是3.6%，如果是3.6％，那就拼了，貌似是0回报，甚至是负回报，所以才想租，对吧。
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-10 22:56:03　 15楼
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在 Freki 的大作中提到：
问题有太多变量了1. 租金不会是定量，利率也不会是定量，即使3年内都是如此更何况30年。租金可能变成几百甚至上万，利率也可能变成接近0甚至10%，金融危机，局部战争等都是30年内的大概率事件。 2. 99年的公寓很少会坚持到99年，会有相当一部分被enbloc，所以贬值不会是linear的 3. 99年的公寓即使地契到期也是有价值的，可以花钱更新地契继续居住，即使政府要收回还是要补贴钱的。补贴多少是看到时候的政策，不是现在的政策。 4. 如果这么算，那不如买个小一点的永久地契了，这样几乎不会贬值啊，肯定比租划算。
十大第一都骗到了。。。嗨！就到这里！再见吧！
谢谢你的回复，说的挺好的。第四点，说到底，目前没实力，下集再见吧。


格叽格叽格叽格叽格叽格叽
我们爱你
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聪明伶俐
机智啊那个也比不过小机灵
大风大雨什么都不畏惧小机灵
淘气顽皮 顽皮淘气数第一
骂人打架却从来没有你小机灵
啊
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开动脑筋呀
困难重重
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你毫不介意
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你却最努力
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小一休!!!
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-26 22:31:32　 16楼
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在 digitalsoon 的大作中提到：
能买总比租房好简单的想 租房你付出去的钱是expense 出去了就收不回来 买房你付的房贷是在积累你的房产资本 而房产作为投资来讲是会升值的 如果要计算比较的话 就不能忽视通货膨胀对租金及房价产生的双重效应 因为这个是客观存在的 要不然40年前花2万块钱买的4房组屋今天就不会卖到40万了 10年前$1500租到的公寓今天要花$3000来租。物价上涨在世界各个国家都是不可逆转的大趋势。 那么我们就按正常3% 的通货膨胀来算这笔账 租房 $3000 每月租20年 总花销$967K 每年增长3% 买房$100万 20年后房价升值3%pa再减掉折旧率 还剩$135万 总投入 $129万 包括还清20年房贷 物业 各种税等等 20年后 租房跟买房对你资产结余的总差别是 $1350000-1290000+967000=$1,027,000 也就是说租房跟买房相比会让你的资产整整损失100万之多。 更重要的是买房给你带来的安居乐业跟租房合同的颠沛流离对我们生活造成的影响 相信这个决定不难做吧。个人意见 如果首付够 果断买房。
买房太迟了，已经签了两年的租约，月租三千。
前租户月租三千六，也是签两年。

觉得接下来的地产下跌的概率大一些，看看地产的股票或是地产信托就觉得是这样。
所以可以这么想，用7.2万（3000*24）打了个赌：两年内类似的房子能跌倒75万，就出手，这总比现在100万出手好些，还不用交那么多税，背那么多债，是吧。

人生太短暂，没有多少个两年可以等，也等不起，所以租下先，享受先。
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作者：21 (等级：3 - 略知一二，发帖：914) 发表：2015-08-26 22:47:18　 17楼
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在 dnegel 的大作中提到：
这得多小的公寓啊一个月3000，看网上HDB的三房全租都2800-2900了
90多平米的公寓，
two bed rooms,高楼。

HDB就留着把，低投入，高回报，谁卖谁吃亏：）
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