华新 - 请教：想买二手公寓自住，需要再观望吗

请教：想买二手公寓自住，需要再观望吗

作者：wymm22 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：97) 发表：2013-05-07 14:35:18　楼主　关注此帖

请教：想买二手公寓自住，需要再观望吗

大家觉得公寓价格走势怎么样？ura网站公布的资料，Prices of private residential properties increased by 0.6% in 1st Quarter 2013，到底它是降还是不降啊

如果买公寓不卖组屋的话，得多交10w的税。组屋贷款已还清，是保留组屋还是卖了呢?
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该帖荣获当日十大第6，奖励楼主8分以及12华新币，时间：2013-05-07 22:00:02。

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作者：蓝海舵手 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：4) 发表：2013-05-07 15:47:36　 2楼

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這個問題取決與很多因素吧

關鍵是買房的資金流不過看樓主說稅就要多麼交十多萬，按照7%的印花稅，樓主看上的condo應該在150萬到280萬之間如果資金充裕的話沒有必要賣掉吧租金和公寓的升值應該很容易抵消稅吧

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作者：大叔一名 (等级：9 - 已有大成，发帖：5985) 发表：2013-05-07 16:03:20　 3楼

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没人可以告诉你房子价格会升还是跌

不过，如果你决定要买的话，把HDB卖掉似乎比较合理。100+K大约是你HDB价值的20-30%。你的HDB要升这么多才打和。从投资角度看，没有贷款的房子ROE很低。

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作者：-_-|| (等级：6 - 驾轻就熟，发帖：3175) 发表：2013-05-07 17:54:48　 4楼

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如下选择

1. 卖组屋，买公寓。这个是风险最小的，回报也是最小的。解决你自住的问题。涨跌关系不是太大。钱放在低风险资产比如债券，或者减少贷款。
2. 保留组屋，买公寓。最简单的投资组合。10-15万的税，意味着组屋 3-5年的租金没了。组屋租售比介于5-6%之间。
3. 卖掉组屋，买一套自住公寓。买一套投资的公寓。此法适用于双公民家庭。优势在于新盘之中有一些针对ABSD的折扣（比较实在的价格），而公民第一套是没有ABSD的。也算是用足了政府给的＂好处＂。或者对于第二个选项，风险要略高，回报也自然会高。前提是债务控制得当，切会挑项目。例如考虑未来地铁线旁边的项目，长期持有。
4. 类似于1，但是留现金在手上等机会。既然金融危机总是会来的：97,2001, 2008等等。那么，做好功课，一旦某种资产暴跌出现时，就进场吧。

最后回答LZ的问题。目前的二手市场，屋主有很强的holding power，不过低利率和高租金正在消失，以租金为动力的投资项目要谨慎。而在这轮牛市中，开发商积累了雄厚的资金，未来一年的新盘价格取决于过去的地价。看地价，短期公寓向下可能性不高。
个人观点，仅供参考。

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作者：love962397 (等级：13 - 举世无双，发帖：9406) 发表：2013-05-07 20:51:58　 5楼

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lz的组屋已经供完了。

除了hdb以后升值以外，还有这么多年的租金呀。而且，就算是租不出去，也不用担心月付。 100k的税，真的是蛮多的。但是如果lz是不差钱的那种，我觉得可以不卖呀。我们就说， lz的组屋10年后被政府enblock。就按组屋一个月租金2000算， 10w就是要50个月，算上出租房子的税呀，花销呀，就算12个月的房租吧，就是62个月。 62个月，就是5.1年。 5.1年之后，这个组屋，就开始给lz净赚了。等到真的enblock的话，还有一笔可赚。其实长远考虑，还是可以的。

我也是不懂哈，瞎算。也不知道算得对不对，符不符合市场规律。

不差钱就不卖，差钱就卖。

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作者：wen_1982 (等级：3 - 略知一二，发帖：1305) 发表：2013-05-07 23:27:54　 6楼

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大概算了下。

如果卖掉，假设组屋价值50万，加上省下来的税10万，共60万，如果投资可以拿到5%的回报，5年后拿到76万。
如果保留祖屋出租，假设每月租金净收入2000元，5年后有13万租金加一套组屋。如果组屋可以继续升值到63万，就与第一种情况持平。
如果觉得组屋会继续升值，个人又不怎么会投资，保留组屋比较划算。如果比较擅长投资，又不看好房市，卖掉比较划算。

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作者：凡人 (等级：15 - 最接近神，发帖：20607) 发表：2013-05-08 22:51:16　 7楼

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在 -_-|| 的大作中提到：

如下选择1. 卖组屋，买公寓。这个是风险最小的，回报也是最小的。解决你自住的问题。涨跌关系不是太大。钱放在低风险资产比如债券，或者减少贷款。 2. 保留组屋，买公寓。最简单的投资组合。10-15万的税，意味着组屋 3-5年的租金没了。组屋租售比介于5-6%之间。 3. 卖掉组屋，买一套自住公寓。买一套投资的公寓。此法适用于双公民家庭。优势在于新盘之中有一些针对ABSD的折扣（比较实在的价格），而公民第一套是没有ABSD的。也算是用足了政府给的＂好处＂。或者对于第二个选项，风险要略高，回报也自然会高。前提是债务控制得当，切会挑项目。例如考虑未来地铁线旁边的项目，长期持有。 4. 类似于1，但是留现金在手上等机会。既然金融危机总是会来的：97,2001, 2008等等。那么，做好功课，一旦某种资产暴跌出现时，就进场吧。最后回答LZ的问题。目前的二手市场，屋主有很强的holding power，不过低利率和高租金正在消失，以租金为动力的投资项目要谨慎。而在这轮牛市中，开发商积累了雄厚的资金，未来一年的新盘价格取决于过去的地价。看地价，短期公寓向下可能性不高。个人观点，仅供参考。

还有一个选择：卖掉组屋，买一套自住公寓，买一套投资的商业或工业地产

咳咳，最近一直在做商业和工业地产的功课。对于有闲钱，又不想投资公寓白给政府交税的人来说，是不错的选择

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作者：king (等级：13 - 举世无双，发帖：8340) 发表：2013-05-09 00:05:23　 8楼

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