读了 @trueif 的帖子感觉华新不易。写一些关于组屋交易
的经验和看法。为华新作贡献也提高自己知名度 ^_^
首先要申明,我只针对要买或者要卖的同学。我无意卷入房价涨跌之争。所以,还没有想清楚的朋友,就当娱乐好了。另外,我相信天外有天,所以,大牛们看着不对,也尽管指点补充。大家共同造福这个论坛。还有,我只谈HDB。因为HDB是自住为主,也是不易卷入涨跌之争的。手续方面的基本步骤,我就说了。晚点我提供一些链接方便大家学习。
这些都只是经验。我个人经历有限,所以有热心网友能够给予补充是最好不过。
1 估价
一般来讲,影响估价的主要是地点,楼层,楼龄,其次朝向,结构,再次就是装修。地点自然是越靠近市中心的区,估价越高。同一个区,越靠近地铁站以及其他设施,估价越高。楼层越高,楼龄越小,估价越高。这里澄清一个问题。我知道很多国人不喜欢顶楼,但顶楼的估价往往是最高的。朝向通常不要是朝西就好,最好的就是南北朝向,因为新加坡季风半年南风,半年北风。这里又得多说一句。中国有阴面,阳面之分。新加坡处于赤道之上,太阳在难北回归线之间波动,所以,新加坡没有阴面阳面之分。所以,中国房子朝北卖不掉的,新加坡超南朝北都一样。还有其他的因素,例如,电梯层。也许6楼是电梯曾而7楼不是,6楼的估价可能会高过7楼。
说说装修。很多屋主会觉得我花了这么多钱装修,为什么估价上不去。因为估价是要反映客观价值的。但是装修是很主观的。马来人花10万做的装修,也许华人并不会喜欢,甚至买下之后,要花钱全部敲掉重做。如果估价考虑了这个10万的装修,那华人买家,买下来全部敲掉重做,是不会降低了房子的估价呢?银行的资产岂不是受到影响。这个扯远了。屋主如果想补这个装修就只能从COV上面下手了。
除了上面说的很笼统的因素之后,最最重要的就是历史成交价了。
估价师本身做估价,一般都会参考周围的成交价。所以,有些屋主觉得自己的地点,朝向,楼层等等,都很好,为什么估价上不去了。因为相对太好的地方,有时候成交量很低(大家都不愿意卖嘛),反而会影响估价。比如我最近在卖的Jurong west 685B,整个683A-686C 12 栋楼过去一年只有9套成交记录。最高的一个成交价487,000也是2月份才进入HDB的系统,之前几个记录都是偏低的。我这间 估价是1月份做的,450,000。我相信,如果我这个月马上做估价,一定会起超过5000以上。我的另外一套房子,3个月内,估价起了15000,这是我看过涨得最快的了。究其原因,也是因为周围有几套高溢价成交的单位过了HDB approval,从而影响了其估价。
另外,某些地方,房子刚刚满5年的时候,根本还没有成交记录的时候,估价师会参考附近旧的房子的成交记录。这样做,有可能会造成估价可能偏低。随之而来的,就是高溢价成交。因为大家都喜欢新房子,尤其是premier的,政府装修的,大家都愿意多出一些现金,省装修了。如果这些地区是PR喜欢的地方,那溢价会更高。因为刚满5年,没有quota的限制。这就是为什么pioneer地铁站旁边的房子在刚刚可以开始卖的时候,动辄就是60-75k的溢价。紧接着就是4-5个月后,第一批成交的房子过了HDB FIRST APPOINTMENT。成交总价反映在了HDB系统中,于是估价师就有参考了,之后的估价会猛涨。我曾经看到的,同样小区,同样楼层,装修类似,结构类似,估价时间相差两个月,而估价却相差达25k的情况。比较惨的,往往这个时候,PR quota已经满了。公民买家会很疑惑,为什么这边估价会这么高,而过去成交的溢价也是那么高。不明所以的,还以过去COV为参考,就会错判市场了。卖家还在等着卖到邻居同样的COV,或者无法接受COV突然感觉就下了10-20K。当然,市场会告诉买家卖家价格到底在哪里,然后就稳定下来。这种情况,买家尤其要小心。你去了一个地方,发现估价蛮高的,但是一看过去的成交COV也是很高,于是跟从,就可能会出问题。当然,我说的大概的情况。每个房子都不一样。还是得具体情况具体对待了。
---
本帖已由 -_-|| 在 2013-08-02 01:45:05 时顶起 ---
首先要申明,我只针对要买或者要卖的同学。我无意卷入房价涨跌之争。所以,还没有想清楚的朋友,就当娱乐好了。另外,我相信天外有天,所以,大牛们看着不对,也尽管指点补充。大家共同造福这个论坛。还有,我只谈HDB。因为HDB是自住为主,也是不易卷入涨跌之争的。手续方面的基本步骤,我就说了。晚点我提供一些链接方便大家学习。
这些都只是经验。我个人经历有限,所以有热心网友能够给予补充是最好不过。
1 估价
一般来讲,影响估价的主要是地点,楼层,楼龄,其次朝向,结构,再次就是装修。地点自然是越靠近市中心的区,估价越高。同一个区,越靠近地铁站以及其他设施,估价越高。楼层越高,楼龄越小,估价越高。这里澄清一个问题。我知道很多国人不喜欢顶楼,但顶楼的估价往往是最高的。朝向通常不要是朝西就好,最好的就是南北朝向,因为新加坡季风半年南风,半年北风。这里又得多说一句。中国有阴面,阳面之分。新加坡处于赤道之上,太阳在难北回归线之间波动,所以,新加坡没有阴面阳面之分。所以,中国房子朝北卖不掉的,新加坡超南朝北都一样。还有其他的因素,例如,电梯层。也许6楼是电梯曾而7楼不是,6楼的估价可能会高过7楼。
说说装修。很多屋主会觉得我花了这么多钱装修,为什么估价上不去。因为估价是要反映客观价值的。但是装修是很主观的。马来人花10万做的装修,也许华人并不会喜欢,甚至买下之后,要花钱全部敲掉重做。如果估价考虑了这个10万的装修,那华人买家,买下来全部敲掉重做,是不会降低了房子的估价呢?银行的资产岂不是受到影响。这个扯远了。屋主如果想补这个装修就只能从COV上面下手了。
除了上面说的很笼统的因素之后,最最重要的就是历史成交价了。
估价师本身做估价,一般都会参考周围的成交价。所以,有些屋主觉得自己的地点,朝向,楼层等等,都很好,为什么估价上不去了。因为相对太好的地方,有时候成交量很低(大家都不愿意卖嘛),反而会影响估价。比如我最近在卖的Jurong west 685B,整个683A-686C 12 栋楼过去一年只有9套成交记录。最高的一个成交价487,000也是2月份才进入HDB的系统,之前几个记录都是偏低的。我这间 估价是1月份做的,450,000。我相信,如果我这个月马上做估价,一定会起超过5000以上。我的另外一套房子,3个月内,估价起了15000,这是我看过涨得最快的了。究其原因,也是因为周围有几套高溢价成交的单位过了HDB approval,从而影响了其估价。
另外,某些地方,房子刚刚满5年的时候,根本还没有成交记录的时候,估价师会参考附近旧的房子的成交记录。这样做,有可能会造成估价可能偏低。随之而来的,就是高溢价成交。因为大家都喜欢新房子,尤其是premier的,政府装修的,大家都愿意多出一些现金,省装修了。如果这些地区是PR喜欢的地方,那溢价会更高。因为刚满5年,没有quota的限制。这就是为什么pioneer地铁站旁边的房子在刚刚可以开始卖的时候,动辄就是60-75k的溢价。紧接着就是4-5个月后,第一批成交的房子过了HDB FIRST APPOINTMENT。成交总价反映在了HDB系统中,于是估价师就有参考了,之后的估价会猛涨。我曾经看到的,同样小区,同样楼层,装修类似,结构类似,估价时间相差两个月,而估价却相差达25k的情况。比较惨的,往往这个时候,PR quota已经满了。公民买家会很疑惑,为什么这边估价会这么高,而过去成交的溢价也是那么高。不明所以的,还以过去COV为参考,就会错判市场了。卖家还在等着卖到邻居同样的COV,或者无法接受COV突然感觉就下了10-20K。当然,市场会告诉买家卖家价格到底在哪里,然后就稳定下来。这种情况,买家尤其要小心。你去了一个地方,发现估价蛮高的,但是一看过去的成交COV也是很高,于是跟从,就可能会出问题。当然,我说的大概的情况。每个房子都不一样。还是得具体情况具体对待了。
---
本帖已由 -_-|| 在 2013-08-02 01:45:05 时顶起 ---
[本文发送自华新手机Wap版]