读了 @trueif 的帖子感觉华新不易。写一些关于组屋交易
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作者:-_-|| (等级:6 - 驾轻就熟,发帖:3173) 发表:2013-03-20 16:33:04  楼主  关注此帖评分:
读了 @trueif 的帖子感觉华新不易。写一些关于组屋交易
的经验和看法。为华新作贡献也提高自己知名度 ^_^


首先要申明,我只针对要买或者要卖的同学。我无意卷入房价涨跌之争。所以,还没有想清楚的朋友,就当娱乐好了。另外,我相信天外有天,所以,大牛们看着不对,也尽管指点补充。大家共同造福这个论坛。还有,我只谈HDB。因为HDB是自住为主,也是不易卷入涨跌之争的。手续方面的基本步骤,我就说了。晚点我提供一些链接方便大家学习。
这些都只是经验。我个人经历有限,所以有热心网友能够给予补充是最好不过。

1 估价
一般来讲,影响估价的主要是地点,楼层,楼龄,其次朝向,结构,再次就是装修。地点自然是越靠近市中心的区,估价越高。同一个区,越靠近地铁站以及其他设施,估价越高。楼层越高,楼龄越小,估价越高。这里澄清一个问题。我知道很多国人不喜欢顶楼,但顶楼的估价往往是最高的。朝向通常不要是朝西就好,最好的就是南北朝向,因为新加坡季风半年南风,半年北风。这里又得多说一句。中国有阴面,阳面之分。新加坡处于赤道之上,太阳在难北回归线之间波动,所以,新加坡没有阴面阳面之分。所以,中国房子朝北卖不掉的,新加坡超南朝北都一样。还有其他的因素,例如,电梯层。也许6楼是电梯曾而7楼不是,6楼的估价可能会高过7楼。
说说装修。很多屋主会觉得我花了这么多钱装修,为什么估价上不去。因为估价是要反映客观价值的。但是装修是很主观的。马来人花10万做的装修,也许华人并不会喜欢,甚至买下之后,要花钱全部敲掉重做。如果估价考虑了这个10万的装修,那华人买家,买下来全部敲掉重做,是不会降低了房子的估价呢?银行的资产岂不是受到影响。这个扯远了。屋主如果想补这个装修就只能从COV上面下手了。
除了上面说的很笼统的因素之后,最最重要的就是历史成交价了。
估价师本身做估价,一般都会参考周围的成交价。所以,有些屋主觉得自己的地点,朝向,楼层等等,都很好,为什么估价上不去了。因为相对太好的地方,有时候成交量很低(大家都不愿意卖嘛),反而会影响估价。比如我最近在卖的Jurong west 685B,整个683A-686C 12 栋楼过去一年只有9套成交记录。最高的一个成交价487,000也是2月份才进入HDB的系统,之前几个记录都是偏低的。我这间 估价是1月份做的,450,000。我相信,如果我这个月马上做估价,一定会起超过5000以上。我的另外一套房子,3个月内,估价起了15000,这是我看过涨得最快的了。究其原因,也是因为周围有几套高溢价成交的单位过了HDB approval,从而影响了其估价。
另外,某些地方,房子刚刚满5年的时候,根本还没有成交记录的时候,估价师会参考附近旧的房子的成交记录。这样做,有可能会造成估价可能偏低。随之而来的,就是高溢价成交。因为大家都喜欢新房子,尤其是premier的,政府装修的,大家都愿意多出一些现金,省装修了。如果这些地区是PR喜欢的地方,那溢价会更高。因为刚满5年,没有quota的限制。这就是为什么pioneer地铁站旁边的房子在刚刚可以开始卖的时候,动辄就是60-75k的溢价。紧接着就是4-5个月后,第一批成交的房子过了HDB FIRST APPOINTMENT。成交总价反映在了HDB系统中,于是估价师就有参考了,之后的估价会猛涨。我曾经看到的,同样小区,同样楼层,装修类似,结构类似,估价时间相差两个月,而估价却相差达25k的情况。比较惨的,往往这个时候,PR quota已经满了。公民买家会很疑惑,为什么这边估价会这么高,而过去成交的溢价也是那么高。不明所以的,还以过去COV为参考,就会错判市场了。卖家还在等着卖到邻居同样的COV,或者无法接受COV突然感觉就下了10-20K。当然,市场会告诉买家卖家价格到底在哪里,然后就稳定下来。这种情况,买家尤其要小心。你去了一个地方,发现估价蛮高的,但是一看过去的成交COV也是很高,于是跟从,就可能会出问题。当然,我说的大概的情况。每个房子都不一样。还是得具体情况具体对待了。

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本帖已由 -_-|| 在 2013-08-02 01:45:05 时顶起 ---
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作者:凡人 (等级:15 - 最接近神,发帖:20596) 发表:2013-03-20 16:52:39  2楼
西部专家现身!JW组屋随便哪片都可以问他
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作者:AGA (等级:9 - 已有大成,发帖:4396) 发表:2013-03-20 17:07:00  3楼
赞分享~
有个问题想问问,不知算不算歪楼。
就是本地的房子很多都是在厨房旁边的窗口晒衣服,如果不想放外面就得挂厨房里,真心不习惯啊~不知LZ知道在boon lay MRT 或pioneer MRT 附近有哪个block是带阳台的,可以和国内一样厨房和晒衣服的地方是分开的吗?一直都在这两个地铁站附近住,也不清楚是不是只有这里是这样。
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作者:tinayang (等级:4 - 马马虎虎,发帖:2229) 发表:2013-03-20 17:16:11  4楼
好帖子,赞一个!
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作者:solo_estoy (等级:3 - 略知一二,发帖:1167) 发表:2013-03-20 17:33:32  5楼
请问哪里可以看到COV?
HDB网站只能看到大片区的中位数,如果想找小片区的哪里有?
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作者:凡人 (等级:15 - 最接近神,发帖:20596) 发表:2013-03-20 17:48:54  6楼
赞分享~有个问题想问问,不知算不算歪楼。 就是本地的房子很多都是在厨房旁边的窗口晒衣服,如果不想放外面就得挂厨房里,真心不习惯啊~不知LZ知道在boon lay MRT 或pioneer MRT 附近有哪个block是带阳台的,可以和国内一样厨房和晒衣服的地方是分开的吗?一直都在这两个地铁站附近住,也不清楚是不是只有这里是这样。
在厨房晒衣服是本地组屋的普遍现象
老房子大的会有阳台,新房比较少,除非很大的,EA之类的。

LZ提到的JP附近那片premier 组屋的EA很多有阳台。不过有的是开放式,有的是封起来,相当于客厅多一块。
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作者:trueif (等级:17 - 华新水桶,发帖:30793) 发表:2013-03-20 17:51:07  7楼
强帖留名~
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作者:AGA (等级:9 - 已有大成,发帖:4396) 发表:2013-03-20 18:31:59  8楼
在厨房晒衣服是本地组屋的普遍现象老房子大的会有阳台,新房比较少,除非很大的,EA之类的。 LZ提到的JP附近那片premier 组屋的EA很多有阳台。不过有的是开放式,有的是封起来,相当于客厅多一块。
谢谢~
EA才有吗?不是EA的话有哪些大牌是有开放式阳台的能分享下吗?我现在住的660好像就是在客厅多一块出来形成封闭式的,但还是觉得功能区分开比较好,毕竟在客厅不好挂竹竿晒衣服。
好像JP附近基本上是十年左右的新房子。
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作者:-_-|| (等级:6 - 驾轻就熟,发帖:3173) 发表:2013-03-20 19:32:32  9楼
谢谢~EA才有吗?不是EA的话有哪些大牌是有开放式阳台的能分享下吗?我现在住的660好像就是在客厅多一块出来形成封闭式的,但还是觉得功能区分开比较好,毕竟在客厅不好挂竹竿晒衣服。 好像JP附近基本上是十年左右的新房子。
683-686 所有的房型 四房五房EA。
6xx大部分EA 除了671-674。
64x 66x的部分5房。

都会有专门凉衣服的service yard.。
漏了的欢迎大家补充。
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作者:NND (等级:11 - 出神入化,发帖:6693) 发表:2013-03-20 19:37:36  10楼
膜拜。。。。
非pr无奈飘过
话说我租房三年的费用都可以交首付了,扼腕!
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作者:NND (等级:11 - 出神入化,发帖:6693) 发表:2013-03-20 19:38:13  11楼
赞分享~有个问题想问问,不知算不算歪楼。 就是本地的房子很多都是在厨房旁边的窗口晒衣服,如果不想放外面就得挂厨房里,真心不习惯啊~不知LZ知道在boon lay MRT 或pioneer MRT 附近有哪个block是带阳台的,可以和国内一样厨房和晒衣服的地方是分开的吗?一直都在这两个地铁站附近住,也不清楚是不是只有这里是这样。
clementi 一带的 表示也是如此!
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作者:燕妮 (等级:3 - 略知一二,发帖:917) 发表:2013-03-20 19:46:03  12楼
学习了!
我打算把这段背下来,等身边再有朋友买房时冒充专家,老有面子了!(≧≦)
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作者:-_-|| (等级:6 - 驾轻就熟,发帖:3173) 发表:2013-03-20 20:32:06  13楼
请问哪里可以看到COV?HDB网站只能看到大片区的中位数,如果想找小片区的哪里有?
SRX. 这是13家大的中介行共享成交纪录的非官方
数据。
比方说我今天成交了一套房子,然后通过公司submit去HDB。公司就会收集估价成交价信息。然后分享给旗下的中介。这些纪录会远远早于HDB的网站。因为HDB的网站只有过了1st appt approve 了之后才会更新。
还有就是中介team内部分享。比如去年100万的组屋成交时,我7月收到短信通知。媒体9月才报道。
比较囧的是,我们免费提交给公司,而公司却打包之后,一年几百卖给我们。天下没有免费的午餐。
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作者:AGA (等级:9 - 已有大成,发帖:4396) 发表:2013-03-20 21:17:15  14楼
683-686 所有的房型 四房五房EA。6xx大部分EA 除了671-674。 64x 66x的部分5房。 都会有专门凉衣服的service yard.。 漏了的欢迎大家补充。
LZ好厉害,都背下来了~
68x没住过,住过642~644,就是因为有那一小块隔开的空间才一直在那边住了很久,不过有些如643和644其实是和厨房连起来的。觉得还是国内那种开放的小阳台舒服。

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作者:-_-|| (等级:6 - 驾轻就熟,发帖:3173) 发表:2013-03-20 21:45:04  15楼
LZ好厉害,都背下来了~68x没住过,住过642~644,就是因为有那一小块隔开的空间才一直在那边住了很久,不过有些如643和644其实是和厨房连起来的。觉得还是国内那种开放的小阳台舒服。
看太多了。所以就记住了。
开放式的阳台,在新加坡不是那么的实用。这边雨多,也很突然,然后风很大。你想象下家里没人然后突然下暴雨,回来你凉的衣服会怎样呢。
现在有小部分新组屋也是有开放式的阳台了。至少我在punggol看到过,还是挺不错的。很多新组屋,已经专门提供以个瘦长型的小阳台给凉衣服了。
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作者:-_-|| (等级:6 - 驾轻就熟,发帖:3173) 发表:2013-03-20 21:51:01  16楼
膜拜。。。。非pr无奈飘过 话说我租房三年的费用都可以交首付了,扼腕!
其实最近我在谋划为在西部读书的工作的非PR们谋划一条新出路。
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作者:AGA (等级:9 - 已有大成,发帖:4396) 发表:2013-03-20 21:52:24  17楼
看太多了。所以就记住了。开放式的阳台,在新加坡不是那么的实用。这边雨多,也很突然,然后风很大。你想象下家里没人然后突然下暴雨,回来你凉的衣服会怎样呢。 现在有小部分新组屋也是有开放式的阳台了。至少我在punggol看到过,还是挺不错的。很多新组屋,已经专门提供以个瘦长型的小阳台给凉衣服了。
可是和厨房连在一起一到煮炒就得收觉得很麻烦~
不收又有味道,而且有时衣服太长人在那道上走头都碰到衣服了,觉得有点脏。
开放式的阳台,我想的是可以自己装个百叶帘子似的东西透风又挡雨。。。嗯,不过有点麻烦就是了
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作者:木鸭子 (等级:4 - 马马虎虎,发帖:72) 发表:2013-03-20 21:59:32  18楼
马克。
或许有用。
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作者:NND (等级:11 - 出神入化,发帖:6693) 发表:2013-03-20 23:13:58  19楼
其实最近我在谋划为在西部读书的工作的非PR们谋划一条新出路。
愿闻其详。。。 […]
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作者:date123 (等级:3 - 略知一二,发帖:2818) 发表:2013-03-21 08:45:20  20楼
赞分享~有个问题想问问,不知算不算歪楼。 就是本地的房子很多都是在厨房旁边的窗口晒衣服,如果不想放外面就得挂厨房里,真心不习惯啊~不知LZ知道在boon lay MRT 或pioneer MRT 附近有哪个block是带阳台的,可以和国内一样厨房和晒衣服的地方是分开的吗?一直都在这两个地铁站附近住,也不清楚是不是只有这里是这样。
679C,四房式都有小阳台。
679附近的那一片应该都是的。我好想念我679C的小阳台啊。。。。是厨房后面的一块,但是和厨房有门分开来。放洗衣机洗洗衣服最合适。
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