读了 @trueif 的帖子感觉华新不易。写一些关于组屋交易
所在版块：房产车市 发贴时间：2013-03-20 16:33  评分:  更多评分:

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的经验和看法。为华新作贡献也提高自己知名度 ^_^


首先要申明，我只针对要买或者要卖的同学。我无意卷入房价涨跌之争。所以，还没有想清楚的朋友，就当娱乐好了。另外，我相信天外有天，所以，大牛们看着不对，也尽管指点补充。大家共同造福这个论坛。还有，我只谈HDB。因为HDB是自住为主，也是不易卷入涨跌之争的。手续方面的基本步骤，我就说了。晚点我提供一些链接方便大家学习。
这些都只是经验。我个人经历有限，所以有热心网友能够给予补充是最好不过。

1 估价
一般来讲，影响估价的主要是地点，楼层，楼龄，其次朝向，结构，再次就是装修。地点自然是越靠近市中心的区，估价越高。同一个区，越靠近地铁站以及其他设施，估价越高。楼层越高，楼龄越小，估价越高。这里澄清一个问题。我知道很多国人不喜欢顶楼，但顶楼的估价往往是最高的。朝向通常不要是朝西就好，最好的就是南北朝向，因为新加坡季风半年南风，半年北风。这里又得多说一句。中国有阴面，阳面之分。新加坡处于赤道之上，太阳在难北回归线之间波动，所以，新加坡没有阴面阳面之分。所以，中国房子朝北卖不掉的，新加坡超南朝北都一样。还有其他的因素，例如，电梯层。也许6楼是电梯曾而7楼不是，6楼的估价可能会高过7楼。
说说装修。很多屋主会觉得我花了这么多钱装修，为什么估价上不去。因为估价是要反映客观价值的。但是装修是很主观的。马来人花10万做的装修，也许华人并不会喜欢，甚至买下之后，要花钱全部敲掉重做。如果估价考虑了这个10万的装修，那华人买家，买下来全部敲掉重做，是不会降低了房子的估价呢？银行的资产岂不是受到影响。这个扯远了。屋主如果想补这个装修就只能从COV上面下手了。
除了上面说的很笼统的因素之后，最最重要的就是历史成交价了。
估价师本身做估价，一般都会参考周围的成交价。所以，有些屋主觉得自己的地点，朝向，楼层等等，都很好，为什么估价上不去了。因为相对太好的地方，有时候成交量很低（大家都不愿意卖嘛），反而会影响估价。比如我最近在卖的Jurong west 685B,整个683A-686C 12 栋楼过去一年只有9套成交记录。最高的一个成交价487,000也是2月份才进入HDB的系统，之前几个记录都是偏低的。我这间 估价是1月份做的，450,000。我相信，如果我这个月马上做估价，一定会起超过5000以上。我的另外一套房子，3个月内，估价起了15000，这是我看过涨得最快的了。究其原因，也是因为周围有几套高溢价成交的单位过了HDB approval，从而影响了其估价。
另外，某些地方，房子刚刚满5年的时候，根本还没有成交记录的时候，估价师会参考附近旧的房子的成交记录。这样做，有可能会造成估价可能偏低。随之而来的，就是高溢价成交。因为大家都喜欢新房子，尤其是premier的，政府装修的，大家都愿意多出一些现金，省装修了。如果这些地区是PR喜欢的地方，那溢价会更高。因为刚满5年，没有quota的限制。这就是为什么pioneer地铁站旁边的房子在刚刚可以开始卖的时候，动辄就是60-75k的溢价。紧接着就是4-5个月后，第一批成交的房子过了HDB FIRST APPOINTMENT。成交总价反映在了HDB系统中，于是估价师就有参考了，之后的估价会猛涨。我曾经看到的，同样小区，同样楼层，装修类似，结构类似，估价时间相差两个月，而估价却相差达25k的情况。比较惨的，往往这个时候，PR quota已经满了。公民买家会很疑惑，为什么这边估价会这么高，而过去成交的溢价也是那么高。不明所以的，还以过去COV为参考，就会错判市场了。卖家还在等着卖到邻居同样的COV，或者无法接受COV突然感觉就下了10-20K。当然，市场会告诉买家卖家价格到底在哪里，然后就稳定下来。这种情况，买家尤其要小心。你去了一个地方，发现估价蛮高的，但是一看过去的成交COV也是很高，于是跟从，就可能会出问题。当然，我说的大概的情况。每个房子都不一样。还是得具体情况具体对待了。

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读了 @trueif 的帖子感觉华新不易。写一些关于组屋交易 － -_-|| 　2013-03-20 16:33 (3109 bytes , 13648reads )
想买Tamah Jurong这边的EM － Q284580446 　2013-08-30 13:41 (497 bytes , 337reads )
房子没看，不好说 － -_-|| 　2013-08-31 10:10 (244 bytes , 178reads )
我们就喜欢EM，因为和婆婆一起住，要大空间的啊。 － Q284580446 　2013-09-01 01:20 (120 bytes , 249reads )
谈不下来一般两种情况 － 凡人 　2013-08-30 23:12 (224 bytes , 169reads )
明天交定金啦 － Q284580446 　2013-09-01 01:17 (84 bytes , 232reads )
恭喜恭喜 － 凡人 　2013-09-01 11:01 (0 bytes , 163reads )
这个溢价确实有点离谱 － haidaoyu 　2013-08-30 15:00 (45 bytes , 149reads )
我出-8万溢价给他。。。 － flyover2010 　2013-08-30 14:04 (88 bytes , 157reads )
好多要价更高呢:-( － Q284580446 　2013-08-30 18:15 (262 bytes , 257reads )
先租房一年，到时候你会睡觉笑到醒~~ － flyover2010 　2013-08-30 18:24 (26 bytes , 150reads )
现在真的是地瓜萝卜随便挑啊 － pjhomezz 　2014-10-20 17:53 (26 bytes , 110reads )
楼上不是很明白EM是什么概念啊 － 凡人 　2013-08-30 23:17 (66 bytes , 196reads )
买房子是要住的，而不是要符合什么概念。 － flyover2010 　2013-08-31 08:00 (84 bytes , 133reads )
你就接着吹吧 － 逃课专家 　2013-08-30 23:10 (191 bytes , 172reads )
你有两个前提假设， － flyover2010 　2013-08-31 07:57 (102 bytes , 134reads )
日子过得比你好是一定的，“房产暴富”却也扣不到我头上 － 逃课专家 　2013-08-31 18:11 (275 bytes , 158reads )
你转公民了吧？别人不会转吗？ － flyover2010 　2013-09-01 21:10 (339 bytes , 154reads )
围观一下 － 小考拉 　2013-08-30 20:02 (10 bytes , 159reads )
房价只会越来越高吧？ － Q284580446 　2013-08-30 19:00 (62 bytes , 211reads )
形势不同了， － flyover2010 　2013-08-30 20:34 (166 bytes , 143reads )
噢？苍老师也在卖房子？ － 功夫熊猫 　2013-08-30 14:06 (0 bytes , 145reads )
咨询祖屋复试楼信息 － Q284580446 　2013-08-19 02:20 (266 bytes , 249reads )
你说的是Tman Jurong一带？ － -_-|| 　2013-08-19 10:10 (80 bytes , 151reads )
谢谢 － Q284580446 　2013-08-19 15:05 (22 bytes , 167reads )
透露什么呢？ － -_-|| 　2013-04-14 23:57 (0 bytes , 184reads )
留名 － seanwen 　2013-07-10 17:53 (1 bytes , 173reads )
楼主能透漏些吗？ － niaomeng 　2013-04-14 23:50 (50 bytes , 239reads )
1 SC+1 foreigner，月收入超过10K，应该考虑买什么房子呢？ － 若水三千 　2013-04-04 14:48 (34 bytes , 261reads )
组屋你要掏的现金也不比公寓少多少啊 － 陌生的城市 　2013-04-10 17:33 (157 bytes , 317reads )
很同意你的提醒，5年MOP啊 － 北方竹 　2013-04-10 22:59 (114 bytes , 254reads )
同一个地段的公寓，基本是组屋（同样大小）价格的两倍。 － 北方竹 　2013-04-10 22:52 (176 bytes , 240reads )
可是同样价钱的组屋和公寓，地段差的挺远 － 凡人 　2013-04-10 21:53 (455 bytes , 299reads )
求问这个common wealth地铁站外组屋价格及cov － oglop 　2013-08-05 11:34 (7 bytes , 176reads )
前几天看的最贵的一个35楼。估价715，要800k。可商。 － -_-|| 　2013-08-05 11:46 (0 bytes , 147reads )
额什么情况，凡人姐姐肿么看不起俺们commonwealth老居民。。。 － 卷心菜 　2013-08-03 01:30 (63 bytes , 194reads )
肿么会看不起？！你们那是高端大气上档次啊 － 凡人 　2013-08-03 11:39 (70 bytes , 188reads )
夫妻的话可以买二手组屋。 － -_-|| 　2013-04-04 16:21 (0 bytes , 184reads )
想拿政府贷款，没有收入限制吗？ － 若水三千 　2013-04-09 18:36 (0 bytes , 167reads )
家庭收入不可过一万。 － -_-|| 　2013-04-09 19:01 (0 bytes , 164reads )
感谢楼主提供的详细信息，有几个问题想咨询下 － Spring 　2013-03-31 13:12 (636 bytes , 219reads )
1. SC买组屋不用给ABSD，政策有很清楚的说明。 － -_-|| 　2013-03-31 20:24 (212 bytes , 373reads )
谢谢了 － Spring 　2013-03-31 21:07 (315 bytes , 188reads )
是不用交而不是退。 － -_-|| 　2013-03-31 22:27 (61 bytes , 200reads )
太感谢了 － Spring 　2013-03-31 22:38 (39 bytes , 172reads )
4 一些细节 － -_-|| 　2013-03-30 11:20 (3059 bytes , 659reads )
求西部专家指点一下 － 你是我的眼 　2013-03-27 01:58 (763 bytes , 295reads )
不要叫我专家了。我只是看的多一点，真的。 － -_-|| 　2013-03-27 02:48 (588 bytes , 310reads )
请问什么样的叫稀缺房型呢,EA?像683-686那样的? － elainek 　2013-03-27 16:22 (0 bytes , 221reads )
EM EA 。 地点还是最重要的。 － -_-|| 　2013-03-27 16:41 (20 bytes , 295reads )
bukit batok位置感觉真心一般 － 没辙 　2013-03-27 15:35 (98 bytes , 275reads )
多谢 － 你是我的眼 　2013-03-27 10:52 (684 bytes , 246reads )
觉得你标就是了。 － -_-|| 　2013-03-27 15:24 (33 bytes , 192reads )
BTO的话，贷款利息从什么时候开始算？ － 你是我的眼 　2013-04-14 17:21 (152 bytes , 251reads )
我试试吧。 － -_-|| 　2013-03-26 01:41 (0 bytes , 189reads )
谢谢分享。请问一下楼主 － ewealthness 　2013-03-26 00:01 (245 bytes , 262reads )
组屋升级EC不需要额外交税 － 凡人 　2013-03-26 01:39 (166 bytes , 462reads )
多谢二位解答，再问一下 － ewealthness 　2013-03-27 21:21 (110 bytes , 232reads )
不需要，EC10年以后才能像私宅一样卖 － 凡人 　2013-03-27 23:40 (25 bytes , 234reads )
他说的是新EC吧。新EC不受ABSD影响。 － -_-|| 　2013-03-26 01:43 (0 bytes , 229reads )
你居然也没睡呢？ － 凡人 　2013-03-26 02:05 (138 bytes , 216reads )
招秘书不？俺会算帐 － king 　2013-03-26 11:57 (17 bytes , 191reads )
等我发达了，找你做PA。。。 － 凡人 　2013-03-26 21:43 (0 bytes , 190reads )
加油 － -_-|| 　2013-03-26 02:07 (0 bytes , 362reads )
3 PR们何去何从 － -_-|| 　2013-03-23 16:00 (3777 bytes , 678reads )
屋主是PR或公民，COV为什么会差别这么大呢？ － 凝华 　2013-08-05 14:58 (4 bytes , 171reads )
供求关系。某些区的PR配额满了。 － -_-|| 　2013-08-05 16:00 (221 bytes , 155reads )
那公民卖的估价，cov大概是多少啊？ － amyray 　2013-08-13 12:52 (0 bytes , 171reads )
这个还真不好说，每个区不同。详情你可以买星期六 － -_-|| 　2013-08-13 21:45 (57 bytes , 131reads )
‘面对新一轮的降温政策，PR们无疑是最受伤的’非常认同楼主的这一判断 － tdy 　2013-03-30 13:00 (283 bytes , 226reads )
楼主还会写一下公寓吗 － bbmm 　2013-03-23 16:20 (66 bytes , 203reads )
你想了解公寓什么呢？ － -_-|| 　2013-03-23 19:15 (0 bytes , 250reads )
市场现状了，地点价格什么的 － bbmm 　2013-03-23 20:51 (18 bytes , 199reads )
老板研究商用房地不， 最近这个好像比较火， 至少新年前如此 － king 　2013-03-21 23:42 (0 bytes , 188reads )
09年的时候买过一个，大概2010年底的时候已经涨上去了 － 天涯无际 　2013-03-26 13:44 (67 bytes , 224reads )
商业地产是未来一年投资的重头戏了。我正在学习中。 － -_-|| 　2013-03-21 23:45 (135 bytes , 296reads )
等我辞职了一块去商业地产的培训吧 － 凡人 　2013-03-22 19:49 (34 bytes , 292reads )
好啊。 － -_-|| 　2013-03-23 15:59 (0 bytes , 203reads )
哇塞， 感觉房地产还是会很火爆的， － king 　2013-03-22 22:18 (29 bytes , 194reads )
我有贤内助给我拉客户啊 － 凡人 　2013-03-22 22:34 (0 bytes , 265reads )
这不是开夫妻店吗， xmjdh。 哈哈 － king 　2013-03-22 22:44 (57 bytes , 224reads )
介绍人买房子有没有佣金？ 呵呵 － king 　2013-03-22 22:20 (0 bytes , 243reads )
恩， 好好研究研究， 在降温政策还没真正影响到商业地产， 投资还是不错 － king 　2013-03-21 23:49 (51 bytes , 225reads )
对了老板， 我HDB升值很多， 是不是可以拿升值的部分做抵押贷款 － king 　2013-03-21 23:51 (64 bytes , 314reads )
组屋不可以cash out的。 － -_-|| 　2013-03-22 00:31 (0 bytes , 227reads )
那公寓可以cash out么，屋子估价-未还清贷款额 － 宫崎骏 　2013-03-22 11:00 (0 bytes , 242reads )
可以。最多估价80%-剩余贷款。具体情况要看银行和你的收入了。 － -_-|| 　2013-03-22 11:10 (0 bytes , 221reads )
HDB不能抵押贷款吧? 私人的才可以 － rosemarry 　2013-03-21 23:55 (0 bytes , 357reads )
哦对呀， － king 　2013-03-21 23:56 (25 bytes , 216reads )
强贴留名。老板人品好呀 － king 　2013-03-21 23:38 (55 bytes , 224reads )
我也纠结了好久。有些可是压箱底的吃饭的家伙啊。想想还是造福华新，反馈大家吧。 － -_-|| 　2013-03-21 23:47 (0 bytes , 226reads )
谢谢楼主回复pm,想问碧山的EM值得买么,我按你说的查成交价,好像都90万左右 － 宫崎骏 　2013-03-21 23:08 (56 bytes , 292reads )
你的情况主要还是自住型。所以，更多的考虑自己的需求。 － -_-|| 　2013-03-21 23:41 (403 bytes , 279reads )
请问一买一卖,折腾的难度主要在哪里呢,是不是要做到同时交易比较难 － 宫崎骏 　2013-03-21 23:58 (37 bytes , 250reads )
对。所以需要很详细的计划才可以。 － -_-|| 　2013-03-22 00:05 (0 bytes , 224reads )
强帖马克！等我pr一拿到手就着手买房。。。 － 小妖霖霖 　2013-03-21 17:57 (20 bytes , 219reads )
^_^ 给个花啊桃的吧。 － -_-|| 　2013-03-21 18:36 (0 bytes , 207reads )
介个版版主不管吗？那就诚征版主！！！ － 小妖霖霖 　2013-03-21 18:51 (0 bytes , 166reads )
继续 － -_-|| 　2013-03-21 15:13 (7058 bytes , 1479reads )
稀缺的房子真的是没辙啊，完全是靠抢的 － 凡人 　2013-03-21 22:35 (607 bytes , 311reads )
马克。 － 木鸭子 　2013-03-20 21:59 (10 bytes , 238reads )
学习了！ － 燕妮 　2013-03-20 19:46 (77 bytes , 256reads )
我已经背下并且演练过了，哈哈哈 － 凡人 　2013-03-21 13:56 (0 bytes , 182reads )
膜拜。。。。 － NND 　2013-03-20 19:37 (55 bytes , 244reads )
那你租的挺贵的啊。。。 － 凡人 　2013-03-21 13:45 (88 bytes , 232reads )
每月房租167元，包水电。 － 沃西山人 　2013-03-23 10:18 (52 bytes , 220reads )
其实最近我在谋划为在西部读书的工作的非PR们谋划一条新出路。 － -_-|| 　2013-03-20 21:51 (0 bytes , 312reads )
愿闻其详。。。 […] － NND 　2013-03-20 23:13 (17 bytes , 219reads )
说了表打我，我是真认真在考虑。 － -_-|| 　2013-03-21 18:48 (572 bytes , 324reads )
问下专家最近电视上热播的那个danga bay碧桂园的项目怎么样? － 宫崎骏 　2013-08-16 00:32 (0 bytes , 358reads )
专家真不敢当。我准备亲自去一趟，你要同行不？ － -_-|| 　2013-08-16 00:54 (285 bytes , 207reads )
弱问在大马买的话外国人可以贷款多少啊？ － Sunnyan 　2013-08-16 12:14 (10 bytes , 143reads )
外国人如果是新加坡护照可以到80%，这个我自己做的所以很肯定。 － -_-|| 　2013-08-16 13:17 (101 bytes , 155reads )
晓得了，谢谢楼主 － Sunnyan 　2013-08-16 13:50 (98 bytes , 123reads )
好啊 － Sunnyan 　2013-08-16 14:30 (171 bytes , 133reads )
周末的讲座就会提及啊。 － -_-|| 　2013-08-16 14:21 (8 bytes , 167reads )
哦哦，你什么时候去啊，站短联系我吧，谢谢 － 宫崎骏 　2013-08-16 10:47 (60 bytes , 151reads )
求同行 － 小叶女贞 　2013-08-16 00:58 (0 bytes , 152reads )
私信个联系方式吧，订好了行程通知你。 － -_-|| 　2013-08-16 01:03 (0 bytes , 127reads )
我也私信你了 － 宫崎骏 　2013-08-16 10:49 (36 bytes , 156reads )
你这是在给iskandar 打广告么？ － 凡人 　2013-03-21 19:20 (0 bytes , 263reads )
我顺便看了看车。新加坡20万新币的车，马来西亚就4万。汽油也就新加坡4成的价。 － -_-|| 　2013-03-21 18:51 (42 bytes , 332reads )
车价没这么夸张吧 － 逃课专家 　2013-03-21 23:39 (31 bytes , 233reads )
我看的是camery ，难道我看错啦。 － -_-|| 　2013-03-21 23:43 (0 bytes , 266reads )
我歪个楼啊，马来西亚的油价补贴外国人也有么？ － 凡人 　2013-03-21 19:22 (0 bytes , 236reads )
马来西亚车牌就可以打95号汽油。95号有政府补贴的。 － -_-|| 　2013-03-21 19:45 (0 bytes , 373reads )
强帖留名~ － trueif 　2013-03-20 17:51 (0 bytes , 199reads )
请问哪里可以看到COV? － solo_estoy 　2013-03-20 17:33 (55 bytes , 226reads )
SRX. 这是13家大的中介行共享成交纪录的非官方 － -_-|| 　2013-03-20 20:32 (370 bytes , 364reads )
好帖子，赞一个！ － tinayang 　2013-03-20 17:16 (0 bytes , 271reads )
赞分享～ － AGA 　2013-03-20 17:07 (290 bytes , 271reads )
679C,四房式都有小阳台。 － date123 　2013-03-21 08:45 (123 bytes , 304reads )
clementi 一带的 表示也是如此！ － NND 　2013-03-20 19:38 (0 bytes , 244reads )
在厨房晒衣服是本地组屋的普遍现象 － 凡人 　2013-03-20 17:48 (152 bytes , 332reads )
谢谢～ － AGA 　2013-03-20 18:31 (203 bytes , 255reads )
683-686 所有的房型 四房五房EA。 － -_-|| 　2013-03-20 19:32 (100 bytes , 388reads )
LZ好厉害，都背下来了～ － AGA 　2013-03-20 21:17 (151 bytes , 259reads )
看太多了。所以就记住了。 － -_-|| 　2013-03-20 21:45 (258 bytes , 261reads )
可是和厨房连在一起一到煮炒就得收觉得很麻烦～ － AGA 　2013-03-20 21:52 (159 bytes , 249reads )
68X的厨房旁边有个service yard,可以自己做隔门跟厨房隔开的 － 凡人 　2013-03-21 13:42 (120 bytes , 294reads )
西部专家现身！JW组屋随便哪片都可以问他 － 凡人 　2013-03-20 16:52 (0 bytes , 282reads )