只有在低利率环境下有用。 现在这样的利率环境。没有人会re mortgage。。。

美国有多少人因为不想失去之前低利率的30年贷款，而没有办法换房子。。。

有什么算得不对的 大家指正。

我们来讨论这个事 这个问题。

最怕讨论问题后来 变成讨论人。。。

可能冒犯到你了。我是很挺房产中介的。

只是房产作为纯投资 确实需要仔细计算过。

房产的现金流有债券和股票的双重属性。

买股票亏比较容易抱怨 ， 股票天天有交易可以看到盈亏。 买房亏不容易抱怨。每个月交银行利息出去就忘记了。 房子市值亏的时候 没人卖 也不知到实际价格是多少。 房市火热的时候大家都来劲了。因为新加坡基本90%都有房。。。

基本上租金收益就变成0了。。。

全靠房产增值

不可以直接量化的。就忽略了。。。

那全新加坡基本到处都是高租售比了。

同理，新加坡的 Reits 不少有 10%以上的分红啊。
如果几年前择机入手的话。

比较投资 最怕就是看成本价 不看市场价。。。

收益高的东西，波动一定大。

世界范围看，房价不是波动不大，而是开始波动了，成交量就下来了。 所以感觉上观察不出波动而已。
2008年的时候，投资房子出局的人，和股票出局的一样惨烈啊。。。
现在中国，投资房子承压的，和投资上证的也没啥差别吧。

只不过新加坡房市调控太好了。全球都跌，这里就是不跌而已。希望一直不跌只涨吧。。。

我不觉得有能力买 投资房 的人
属于普通人。 起码也是新加坡 top 10% 吧。

Top 10% 作决策至少要 rational 算数字而不是 sentimental 看到十年前买的价格 觉得租售比已经是 10% 了 没有任何其他投资可以收益更高了。

有不同意的地方就明确指出 接着讨论。

你在此帖的多次发言实在看不出有啥建设意见。

看到你在旁边贴说自己的房子收益超高，帮你仔细分析计算一下而已。 不是和你抬杠。你不用这么 defensive 。

我哪里算错了 请直接指出 我改就是了。

您都对 。 小的都是瞎编的。

冒犯大人了。 下次不敢了。

小的这就 退下了。

认识几个上了年纪得本地人，30年前买得组屋。也就20万吧。现在出租有4万一年吧。
租售比20%？ 如果只看成本，那就永远不要卖了。。 世界上没有任何资产比这收益更高+更稳

要是有人认识更年长得朋友，那10万以下HDB 也是有的。 租售比 50% ! 世界最佳资产！
HDB 70s 年代开始BTO 啥的？ 应该已经开始有很多要被继承了。。。

SPY 30年的年回报是 9.72%。 也就是 30年涨了 16x.

组屋涨了 4x 到 5x 吧。就算全款买的不用贷款利息吧。。。

股票可以买市场，可以分批投资。 房子大部分人都买一次两次而已，买的是单独一间，买的时候锁定了价格和几年的房贷利息。

以上详细计算了现在买投资房租金收益是很低的。已经比不上固定收益债券了。。。

还有很多人把世界第一的资产给卖掉呢？ 50% 的收益不好么？

不动30年。 涨 16x 。

相对HDB 涨 4x - 5x。

发这贴 不是说 大家不要买房要买股票。

而是说，现在所谓的高租售比投资房， 你仔细算一下，买下来后的租金收益率其实并不高。
基本上超不过 4%。 如果个税本来就高的话，收益率可能 只有 2%。
这收益是低于 固定收益债券的。

投资当然有风险，投资房产也是有风险的。

不要被少数中介给说得好像在新加坡现在买房就是一劳永逸唯一只涨不跌没有风险得世界最佳投资选择。。。。

长期资产配置 房产收益介于 债券和股票 之间，不对么？
高贷款利率环境下，房产收益下降，比债券还低， 不对么？

就不越扯越远了。 本意如上，就是仔细计算分析下如果现在买了 熊猫师兄得 超高租售比公寓，那么实际到手得租金收益有多少。

算完了提醒自己，投资房产并非像表面上那样高收益。 仅此而已。
不是股票经纪人，我不是来推荐股票得。 也不是说大家不要买 HDB，只是说房产收益没必要被夸大而已。
投资渠道有很多。

如果房产投资租金回报要看购买得时候价格，那么为啥要把50%租售比得房子卖掉，去买一个3%租售比得房子呢？

我得意思其实就是， 熊猫是70万还是50万买得房子跟大家没关系。
我们分析一个房子是不是值得现在投资，就是看现在得市值，贷款利率，其他花销，然后得到净租金收入，得到净租金收益比率。

决定是不是卖房，是不是买房， 和房子在20年前值多少钱，并没有太多关系。

比如我朋友公司发了微软股票，难道他会觉得股息收益是 无穷大？ 因为股票不是用钱买的？ 无穷大的收益，永远不要卖了？

其实我计算的最大问题是， 只对2年固定贷款利率有用。
两年后如果利息降下来了。 那么租金收益就会更高更合理，而且相对债券收益也会更好。

长远看，房市投资回报是介于债券和股票之间的。 但是这是指分散风险的房市指数。
对于个别房产，个人投资要多考虑各种风险。

当然如果强烈认为新加坡房市只涨不跌，下个30年HDB 还会涨5x 。那就闭着眼睛买吧。。。 2050年 HDB 500万一套。。。

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因为最长的固定利率贷款给私宅是3年吧。HDB 有5年？

其实你可以用5年固定利率贷款去算的。对比5年的国家或优质公司债券。比如不久前UOB的perp 5年callable 5%以上收益。

大公司投资商业用楼，就是这么算的。 之前这里朋友提到过，租金收益要减去长期国债利率。 比如在美国买楼，租金收益要和10年美国国债 3.8%比较。假设投资周期10年。

总之， 长期房产投资收益是在债券和股票之间的。 对个人来讲买的是单个房产，收益差距就会很大，也就是风险很大。 你看看 99.co 上最近房产成交的 盈亏就知道了。 有的赚很多，有的赚很少甚至亏钱。 很难想象房价涨了这么2年后，还有人卖房是亏的吧 ？

所以没必要在租金两年涨了50%后，就把房产投资追捧为最佳投资。个人投资还是要仔细算算，投资前2-3年是不是现金流是不是真的很足。 我的计算发现，其实现金流很少，2-3年内都达不到国债。

至于对房价本身的增长，那就见仁见智了。 觉得2050年HDB会卖到 500万一套，那就闭眼睛买新加坡房产吧。 毕竟过去30年涨了5x倍。 也就是年增值 5.5%。

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