2020年刚刚过了一半，但是经历过疫情，circuit breaker, wfm，还有选举，感觉这一年过的好长好长。连带着2019年我的买房卖房经历似乎也是好久好久以前发生的事了。从去年3月份底下决心卖掉手中的condo到9月份签下新的房子OTP，12月transaction complete, 历时9个月，感觉像是做完一个长长长的project。鉴于我这人忘性太大，我想写个流水账，作为这个project完结纪念吧。

为什么要换房？我想每个人都有不同的答案。对我来说最重要的原因有两个。第一是房间太小，父母来住的很不舒服。第二是没有什么升值潜力。第一套买家都是刚需，我想很多人像我一样，被拥有一套自己的房子的幸福感冲昏了头脑，买之前只是简单的考虑下总价，尺价和上班距离就签了支票。我是2015年初买的第一套房，总面积1000sqft的新房。如果看趋势那一年算是低位，按最后成交价来算是赚了5％，但考虑到当年付的 8% ABSD, 我至少亏了3％左右吧。中介安慰我说这不算什么，有人成交价就是亏着卖的，但我心里知道这是一笔失败的投资。有人会说房子是拿来住的，不是拿来炒的。这观点没错，如果你这辈子只买一套，住一套，那么房子涨跌其实对你无影响。但我想也有很多人会在5-10年后考虑换房，那么你第一套房是赚钱还是亏钱就会直接影响你下一套的首付。所以出手要谨慎啊。
所以第二套房子我给自己定的2个条件:总面积要大于1500sqft，换房的cost太高，一次到位比较好；区域是CCR, freehold, 而且尺价低于1600psf, 最好是中大型的楼盘，这样才保值并且有升值空间。
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我就开始每周刷propertyguru +看房旅程了。买过房子的都知道，看房是个体力活。一周看3套对我们来说已经是极限了。我们从5月份左右开始看房，差不多总共看了20套房左右吧，基本都是D10的。D9基本都贵的要死，完全没有符合我尺价要求的房子，D11的Newton和Thomson一带有一些符合我要求的房子，但没有哪个楼盘有让我实地看房的想法。主要原因是我觉得好的小学不多。虽然我不强求一定是好的小学1km以内，但附近有好的小学，即使不是1km以内，我觉得也会增加房子的未来demand, 所以对升值是利好。所以挑挑拣拣最后实地去看的都是D10的房子。

Shelford一带
这一片的房子论坛上有很多讨论。主要优势是比较硬核的学区房(南洋和RGPS) 。因为房源的关系，我当时看的时候符合我们要求的只有Nineteen Shelford和Shelford suites两个楼盘。我本来是带着很大的期待去看的，但看完之后我连问下last offer的兴趣都无。Nineteen Shelford整体感觉比较老旧，我觉得maintain的不算很好，shelford Suites楼盘新一些但是户型很奇葩。反正看下来我对那一带就没啥兴趣了。感觉只是学区房一个理由不能说服我出手

这一带可以说豪宅林立，属于D10的核心地区，靠近ACS和SCGS, 去orchard或者金融区都很方便。我记得只有Freehold, 所以价格都很惊人。但是还是偶尔有些尺价没有那么夸张的老房子。我主要看了其中2个楼盘，都是我很有意愿offer的，但种种原因都没买成。

Balmoral Gate
这是个在Balmoral Road和Bukit Timah Road 交叉处的老房子，小区只有一栋房子，50几户的样子，facility不多，有个小泳池，听起来似乎很一般, 但实地去了你就知道这是个宝藏。小区本身并不小，只是停车都在一楼，所以在一个这么贵的地段浪费了N多面积。三房是1600sqft, 几乎没有阳台！而且户型是方形的，也没有浪费走带道的距离，所以每个房间是可以想象的大大大。我和我老公顺着Balmoral road走了一圈，发现这基本上就是这一区零星没有被en bloc的楼盘了，这个地点我觉得重建只是时间问题。
跟卖房中介聊的感觉是psf1600有希望close。虽然谈的时候我表面云淡风轻，但我内心是非常想给offer的。这个地点and这个价格就是大写的划算。但是因为我房子还没卖掉，所以理智告诉我不要冲动。结果2周以后我让中介再去探探口风就被告知已经卖掉了。。。我那叫一个伤心啊

Palm Spring
这是一个离马路更远的Balmoral road的房子，有远离马路的清幽。虽然是98年建的，但小区maintain的非常好，有一种古朴的美，我记得地下一层还养着很多鲤鱼。小区面积很大，有很多大户型2000sqft＋的豪宅，我买的起的1500sqft基本属于这个小区里面比较质朴的吧。这个小区卖的非常少，基本上1，2个月才有一个房源。看了一套1500sqft以后我对没买到Balmoral gate立刻就不伤心了。虽然户型小一点，尺价要贵一点 （psf1650左右) ，但这个小区宜居很多啊！但是还是老问题，卖房没有close,所以给不了支票。2，3周之后中介又带来噩耗，这房子卖了。。。

Holland/Bukit Timah一带
这一带大学时期常来，工作以后反而很少来了。看下来感觉这一带房子属于新旧混杂，有很高端的比如Leedon Residence, 也有老旧1300-1400psf的小区。freehold, 99年，HDB都有。

Holland Hill Park
这是一个在Holland Hill上的小区，不到50户，facility一般般，有泳池和gym, 在老的小区中算average。3房的总面积1400左右，但是没有阳台，所以看起来很大。房子设计挺法式的，拱形窗户，乍一看我还挺喜欢的。但是当时卖家要价太高(银行估价大概1550psf但卖家开价1700) 离地铁站又是1.2km的距离, 让我觉得非常不值，所以我也没有仔细让中介去谈价格。现在回看URA的记录最后是在1500psf成交的，和银行估值接近。


写到这里也差不多进入尾声了。最后我买在这一带附近。具体名字我就不透露了:-) 只能说是一个我一眼就爱上的小区，朝向和户型，尺价1600psf以下。又正好在我刚刚接到买家支票的时候，只能说是缘分了。
完结撒花～～～

总价和尺价都还可以接受，靠近River Valley primary school。是我的一个备选，但我没实地看过
我没有特别喜欢这一区的房子因为我个人还是比较喜欢底密度的平矮一点的小区，D9几乎全部都是高房子。再一个就是我的budget这一块买不到特别好的

这条路上只有4个FH的小区，我觉得范围已经很窄了:-)
我不知道你家具体啥情况，我当时说服队友的理论是我觉得新买的房子未来升值潜力大于贬值的可能，而之前买的则是反过来。你要从投资的角度来想如何决策就很明显了

你方便透露你后来买在哪里了吗？告诉我路名就可以的

投资房买永久地契的意义不大，除非你有百分百把握会en bloc
但让我选我觉得坡县房产流通性太差了。基本上至少3个月以上成交
要不你来写个投资房的攻略？

是一个quarter的价格

我买的是那一户按地址是南洋1km以外的

地太大，户数太多，而且大部分都长期出租，找人签字都找不齐的。SV的en bloc还是有可能的，但现在要价几乎都和en bloc价格一样，入场容易被坑

保养的好不好跟MCST负不负责有关，跟年份关系不大

Gallop Gables小区超赞的。但3房总价太惊人了
租售比估计不高？

所以都是缘分了。现在是有很多拿出来卖的，哎

说说你的买房故事吧

在一堆FH大盘里面一个很憋屈的99年小盘

SV已经enbloc3次未遂了。80％的签名早就拿到了
SP的enbloc可能性很低的，因为就算拿到签名总价太高也没有开发商愿意冒这个风险。毕竟要5年卖完

所以要论可能性，我认为FH enbloc可能性更高。99年的话开发商需要top up lease，所以报价会随着年限增加会走低。如果你是屋主，错过一个cycle, 等下一个cycle又是10年，没准报价更低, 而那个时候可能更难找到买家了。
99年的价值在哪呢？我认为应该理解为rental value的总和。rental的价格波动上涨会抵消一部分因为lease减少带来的损失。rental的价格波动变相反应了区域间的供需

结果最后还是聚焦在99年vsFH的老话题上。感觉这是所有讨论房产贴子的宿命吧！最后写一点我关于99年/FH的想法

如果买房是自住，就很大限定了你可以买的范围。你要是在西边工作，东海岸的FH价格再美好对你没啥意义吧。还有比如说你有几所瞄定的小学/中学，那么你可以考虑的就只有附近有限的几个楼盘。一个老旧的FH和一个TOP几年的99年新盘/次新盘从居住体验上讲是没法比的。买房总归是为了更好的生活，如果仅仅是为了FH而买一个居住体验很差的小区，我觉得是划不来的。毕竟一辈子能折腾几次房子，美好的时光不是99/FH的term能取代的
说回99年。如果你是买的期房，那么入住5到10年内我觉得你应该考虑置换。在市场上你的楼盘几乎算作是新房，比同时期开发商推出的期房有价格优势。如果你买的是10年＋的99年，你更应该注重租售比，并做好长期持有以收租为本的模式。也许你住了10年后还是可以再卖出去，但是能持平卖出就很不错了，既使房产回暖/牛市你的房子赚钱可能不大。因为买家总会被新的期房和次新的二手房吸引。
如果你的区域有很多FH可供选择呢？有2种，1种是facility很多的大盘，还有一种是facility很小的小盘但有些微enbloc的优势。我会建议你选第1种。Enbloc看起来收益高但是说到底是小概率事件，为了一个5％到10％的赚钱机会赌上10年和家人的幸福时光我觉得不是划算的买卖。但第1种在尺价上一般也贵于第2种，同样的budget可能会限制你可以买的房子大小，所以又有一番取舍。