(引用 鹏哥:补充一点在贬值的角度来说99的公寓和组屋一样都会贬值，差别在于enbloc的时间。
既然组屋进入sers很大很大几率在屋龄剩30年以后，甚至根�...)请问公寓 enbloc 概率有5% 么？
或者准确的说， 99年的公寓被enbloc 有5% 么？
好地方的祖屋也有被wnbloc 的， 比如commonwealth mrt 外面那一片祖屋
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[vitesse (6-4 19:43, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]41楼
(引用 vitesse:请问公寓 enbloc 概率有5% 么？
或者准确的说， 99年的公寓被enbloc 有5% 么？
好地方的祖屋也有被wnbloc 的， 比如commonwealth mrt �)没有太多数据17/18年enbloc大概48个，其中13个是99年lease, 不到30%。
组屋不是说没有enbloc,只是说精明的政府，一定会在组屋价值很低的时候去enbloc,还没有议价空间。
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[鹏哥 (6-4 19:57, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]42楼
(引用 鹏哥:没有太多数据17/18年enbloc大概48个，其中13个是99年lease, 不到30%。 组屋不是说没有enbloc,只是说精明的政府，一定会在组屋价值很低的�...)机会成本是建立在更好的投资回报上这个有很大的不确定性。牛市的时候都赚钱，熊市看谁亏的少啊 [本文发送自华新手机Wap版] [南洋铁匠 (6-4 19:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]43楼
(引用 南洋铁匠:机会成本是建立在更好的投资回报上这个有很大的不确定性。牛市的时候都赚钱，熊市看谁亏的少啊)好累，看得好累，想得好累，算得好累还能不能愉快的玩耍了
投资理财如果这么累，就聊无乐趣了啊
阿门
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[笑天 (6-4 20:29, Long long ago)]
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(引用 笑天:好累，看得好累，想得好累，算得好累还能不能愉快的玩耍了 投资理财如果这么累，就聊无乐趣了啊 阿门)确实累一点都不好玩儿 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (6-4 22:01, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]45楼
不是[地道中国人 (6-4 23:49, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]46楼
需要看年龄 收入 积蓄这优质不优质需要讨论的假设太多了 你干脆就具体案例来分析 [本文发送自华新iOS APP] [Danae (6-5 0:35, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]47楼
为什么开发商愿意拆迁旧公寓，而政府不愿意拆迁旧 HDB开发商不是做慈善的，要有利可图。是否 enblock一个旧公寓 要考虑：
1. 房子旧一些。屋主有动力卖掉。
2. 旧公寓 楼层低，楼间距大， 盖新房时可以盖高层。专门的术语是 plot ratio
3. 附近新公寓的价格和拆迁价之间的差价。
通常新加坡开发商预计的利润率是20%以上才会出手。
回到政府不愿意拆迁旧 HDB：
1. 那些 30多年房龄的旧HDB 通常已经是10多层了，而且楼间距很近。很难 increase plot ratio
以 punggol 为例， 由于 附近有个 实里达机场， 所以 组屋和公寓都限高。 以义顺为例， 新的BTO和30多年房龄的旧HDB都是标准的12层。
以政府的土地规划，只有很靠近地铁站和成熟市区的区域才会提高 plot ratio。
2. HDB 拆迁了还是只能盖 HDB。 但新 HDB通常要比临近的旧组屋还便宜。对政府来说拆迁是赔本生意。
对于刚刚宣布的Blocks 81 to 83 MacPherson Lane 拆迁：
1. 50年房龄。
2. 旧楼是12层，而且楼间距很大， 新建的是平均18层。
3. 旧三房的转售价是 $290,000 to $330,000。 新三房的价格是 $307,000 to $346,000。
[mingtian1990 (6-5 9:34, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]48楼
(引用 mingtian1990:为什么开发商愿意拆迁旧公寓，而政府不愿意拆迁旧 HDB开发商不是做慈善的，要有利可图。是否 enblock一个旧公寓 要考虑：
1. 房子旧一些�...)那是不是现在16层以上的将来都不太可能ENBLOCK了？难道就是等到地契到了归零？
好吧感情上有点接受不了。[熊维妮 (6-5 9:42, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]49楼
(引用 熊维妮:那是不是现在16层以上的将来都不太可能ENBLOCK了？难道就是等到地契到了归零？ 好吧感情上有点接受不了。)我还真不相信组屋到期，所有住户被赶出去重新找地方住。[宝贝贝 (6-5 10:08, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]50楼
(引用 宝贝贝:我还真不相信组屋到期，所有住户被赶出去重新找地方住。)政府肯定会做很多工作让人民接受，现在已经开始打预防针了 [本文发送自华新iOS APP] [Keykey (6-5 10:11, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]51楼
(引用 Keykey:政府肯定会做很多工作让人民接受，现在已经开始打预防针了)政府不也是一茬茬的不同说法吗？现在这茬这样说，以后另一茬又那样说，不都是政府说的？[宝贝贝 (6-5 10:14, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]52楼
是否可以说现在住在组屋里的人大部分都会在99年lease到期之前去世？他们的子女是不是通常已经有自己的组屋或者公寓？那么这些人是不是都需要把remaining lease卖回给政府？政府算剩余价值的时候是否以lease到期为零作为前提？
划重点: 99年lease的问题会远远早于到期就会浮现出来。老龄化，死亡率大于出生率这些问题会在成熟组屋区大大早于新社区出现。
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[鹏哥 (6-5 10:24, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]53楼
(引用 我爱我家2:顶个锅盖说一句5年前买的，看地方，大多都没升到值或亏5-10%吧。大市 不好 10年前买祖屋，现在升值80% - 150%左右。看地点 20年前买的，�...)都是用青春换来的[功夫熊猫 (6-5 10:30, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]54楼
(引用 功夫熊猫:都是用青春换来的)貌似青春不需要做什么平行宇宙而已，到时割草[我爱我家2 (6-5 10:50, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]55楼
(引用 wana1234:问题是前前三十年的趋势是否能延续下去呢？如果扣除30年的通货膨胀率，其实能做到保值就很不错了呢)没打算预测本来就是政府福利，口袋瘪的人解决住宿问题的阿。
比租房开销小 。 没必要它便宜就看不起它么。 你有票子就直接上landed 啥的，本来就是两个市场。
这就是政府建租屋的初衷， 房子是用来住的， [我爱我家2 (6-5 10:53, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]56楼
旧HDB的转售价格我特意去HDB网站查了一下 Macpherson Road block 80 - 85 最近12个月的转售价格。搜索结果显示最近12个月三房只有4宗转售交易， 价格介于 240千 到 270千。这个数字低于政府公布的 旧三房的转售价是 $290,000 to $330,00。原因可能是由于转售交易量太少，政府用的是最近五年到十年的平均交易价格。由于HDB只显示最近12个月的交易价格， 所以无法确认政府公布的 旧三房的转售价是如何计算的。
如果以 HDB网站 240千 到 270千的交易价格为准，Macpherson Road的50年旧三房和义顺30年旧三房的价格几本是一样的，甚至略低。但要知道 Macpherson Road 可是在环线内的，义顺是到哪都要一个小时的。
结论：即使是环线内的老HDB过了一定年限也是不保值的。
[mingtian1990 (6-5 10:56, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]57楼
(引用 mingtian1990:为什么开发商愿意拆迁旧公寓，而政府不愿意拆迁旧 HDB开发商不是做慈善的，要有利可图。是否 enblock一个旧公寓 要考虑： 1. 房子旧一些�...)“通常新加坡开发商预计的利润率是20%以上才会出手。” 这句话有reference吗？20% 他们就肯做了？[功夫熊猫 (6-5 11:07, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]58楼
(引用 mingtian1990:旧HDB的转售价格我特意去HDB网站查了一下 Macpherson Road block 80 - 85 最近12个月的转售价格。搜索结果显示最近12个月三房只有4宗转售...)这个比别人旧20年，价格还一样，不就挺好了吗？ [本文发送自华新手机Wap版] [mirage (6-5 11:31, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]59楼
(引用 功夫熊猫:“通常新加坡开发商预计的利润率是20%以上才会出手。” 这句话有reference吗？20% 他们就肯做了？)举个例子The UOL/UIC joint venture bought the 175 unit-Raintree Gardens in Potong Pasir for S$334 million (S$593 per square foot, per prop ratio – based on 2.8 plot ratio). The price is 6% above the previously reported indicative price of S$315 million. This is the second en-bloc sale of a privatised former HUDC estate this year. Shunfu Ville, Bishan was the first en-bloc sale this year in nine years at S$639 million (S$557 psf ppr).
Based on a plot ratio of 2.8, UOL/UIC could increase its gross floor area by 43%. We estimate that the breakeven (including estimated premium charges to extend leasehold period and plot ratio) to be S$1,160-1,260psf. Assuming the average selling price is the same as The Poiz Residences' (latest nearby new property that was launched) median price of S$1,447 psf, this translates to an estimated margin of 15-25%.
房地产开发是高风险行业， 盖房子本身从标到地算起一般需要三年以上，万一行情转坏就砸手里了。所以达不到一定的预期利润率，发展商是不会出手的。
通常发展商一标到地，预期售价马上就可以算出来。因为盖房子的费用和填补地契到99年的费用基本是固定的。
特殊情况下，发展商也会志在必得的以极高的价格标地。比如 Fraser Property 当年以比第二名高20%的价格标得Yishun North City的地。原因在于旁边的地也是它家的，他打算把两块地连起来。这种情况利润率可能会降低，但它有其他办法补回来。
[mingtian1990 (6-5 11:32, Long long ago)]
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