(引用 大叔一名:没有特别节省，可能我们没有很多花钱的习惯吧要声明这个开支是经常性开支，不包括一次性开支，例如装修，长途旅行等。一次性开支通常在困...)在等大叔更新伦敦买房的时候，忍不住把我这个大叔消费观的帖子再顶一次想想大叔卖掉townhouse手里有差不多1m的现金，还能做到这样平常心，有这样的消费理念和习惯，实在不容易，值得学习！！[haidaoyu (8-23 14:01, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]161楼
(引用 大叔一名:别急，我会把我知道的信息都写出来的，这样可以多骗几个十大其实是因为大叔码字超慢。刚刚写那个回复累死。)好的好的，板凳瓜子葡萄等。[789456 (8-23 14:04, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]162楼
继续投资大业（之二）那有些什么可行的投资选择呢？纯属个人看法
定存就不说了。
黄金白银石油什么的
一向都不是我的菜。我偏好可以产生现金流的投资，贵金属只会有负现金流。
炒股炒汇
好处：这事儿执行起来容易。
坏处：这事儿想赚钱不容易。外汇我不敢碰，这东西吃了你骨头都不剩。股票我自认能力不够，和财版几位高手比，不是同一个级别。再说，做过几年和上市公司财务报表有关的工作。对里面数字的可靠程度有相当大的保留。你想哪个数字或比例好看点，不要说非法手段，完全合法的手段我都可以找到10种8种。
本地商业/工业房产
好处：暂时还没有各种各样的额外税收。房产在本地，看得到，摸得到。
坏处：不熟这个市场。我们小市民可以负担的商业/工业房产尺寸都很有限，意味着不可能是一流房产。商业房产还比较容易想，可是很贵。那种小小的工业房产真想不出租给谁，有些只有30年地契，租金回报的很大一部分其实是资本本身。
REITs/Trust
好处：流通性好，少量资金就可以投资在一流房产。
坏处：选择比较有限，杠杆相对直接的房产投资比较低。有一些管理人的做法让人比较无语。
外国房产
好处：天大地大，哪里都可能有机会。
坏处：不熟这个市场。各地法律，税收都很不一样。出租的话，有什么问题解决起来一定比在本地难。除了这些外，还有汇率的问题。
我的SRS主要买的都是REITs/Trust，但是它们没有欧洲，美国的资产。所以前几个月就去研究了一下外国房产。
[大叔一名 (8-23 14:37, Long long ago)]
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(引用 haidaoyu:在等大叔更新伦敦买房的时候，忍不住把我这个大叔消费观的帖子再顶一次想想大叔卖掉townhouse手里有差不多1m的现金，还能做到这样平常心�...)同赞大叔的消费观。可惜我个人学不来。。。[小妖霖霖 (8-23 15:04, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]164楼
(引用 大叔一名:继续投资大业（之二）那有些什么可行的投资选择呢？纯属个人看法
定存就不说了。
黄金白银石油什么的
一向都不是我的菜。我偏好可以产�...)沙发~坐等楼主更多分析也非常感谢楼主愿意把自己的心得经验分享出来。本地商铺和马来西亚房产，貌似 @凡人 姐有经验~
fx 50:1 200:1的leverage，我记得华新之前好像就有因此而破产的帖子..像我这种risk averse的人，还是多跟大叔（其实大哥吧）这种stress testing做好好的理念学习吧~
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[西瓜芒果好吃 (8-23 15:08, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]165楼
(引用 大叔一名:继续投资大业（之二）那有些什么可行的投资选择呢？纯属个人看法 定存就不说了。 黄金白银石油什么的 一向都不是我的菜。我偏好可以产�...)how about AU?interest rate is coming down there, leading a rising market.[树冷 (8-23 15:09, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]166楼
(引用 树冷:how about AU?interest rate is coming down there, leading a rising market.)澳洲买房要小心外国人只能买新房,那边的本地人对于楼花这种东西基本都是避之不及的[zhaoyu45 (8-23 15:21, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]167楼
(引用 大叔一名:继续投资大业（之二）那有些什么可行的投资选择呢？纯属个人看法 定存就不说了。 黄金白银石油什么的 一向都不是我的菜。我偏好可以产�...)有一些管理人的做法让人比较无语,能多讲讲么[zhaoyu45 (8-23 15:23, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]168楼
(引用 西瓜芒果好吃:沙发~坐等楼主更多分析也非常感谢楼主愿意把自己的心得经验分享出来。本地商铺和马来西亚房产，貌似 @凡人 姐有经验~ fx 50:1 200:1的le...)周末讲座都会有的话说我现在觉得马国房产最叫人吐血的是手续方面。。。吐槽无力。[凡人 (8-23 16:11, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]169楼
(引用 凡人:周末讲座都会有的话说我现在觉得马国房产最叫人吐血的是手续方面。。。吐槽无力。)可惜周末有事去不了希望去的同学回来写感想~
手续那要看和那里比了，国内的更让人吐血吧？（硬是不接受我的结婚证说那时候用的中国护照号和现在的护照号不一样，还要去结婚证颁发地去更新结婚证，同样的结婚证在新加坡办过很多东西都没问题，更新结婚证还头一次听说）[haidaoyu (8-23 16:20, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]170楼
(引用 大叔一名:我是这么看的目前EC和Condo的价差为400-450psf。（昨天听来的，未考证，应该差不多）买1000sqf的EC，价差为400K。算你要等3年，租金120K�...)大叔说的有理，继续请教大叔和大家~可是我如何比较我现在买EC，3年后入住和2年后买EC，5年后入住的差别呢？
condo的价格趋势我无法预知啊。还是说现在EC的价格是个低点？
HDB如果定价愿意低点，应该还是卖的掉吧？[小妖霖霖 (8-23 16:36, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]171楼
(引用 大叔一名:今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之二）就这样在盛港住了5年。其实还蛮好住的。两人的工作都有些进展，负担能力有大提高，觉得�...)欣赏lz的“努力工作，不断提升负担能力是王道”。对于刚步入社会我们，努力提高工资增加资本的原始积累是王望~[sweetypig (8-23 16:43, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]172楼
(引用 大叔一名:个人看法这篇文章比较房产和股票（或股票基金？）
流通性：确实股票比较好，5分钟就可以卖掉。普通的基金大概1天。但房产的流通性也没有...)多谢书兄详细的回复觉得书兄几点很令人佩服：
工资收入现金流是兄嫂的强力后盾：”13k/month”
价值投资理念：“坚持合理的租金回报”
保守的风险控制：压力测试--”一个人失业，出租的房子只收到一半租金，利率升到3-4%“
有了以上几点，投资渠道和回报率都会要比普通人要多。
补充几点关于房地产和股票的个人看法：
房地产的交易费较贵，适合长线投资。
股票投资融资（杠杆）较贵，波动较大，可能需要拥有15-30个经过研究过的股票来减少波动。另外股票市场上要与太多的全职专业人员竞争，所以要想长期稳定的回报较费精力。如果要是1M投入股票，可能需要全职在家打理。
投资回报来看，整体超长期的回报率，房地产应该和通货膨胀（是重要的成分）差不多，股票稍好些，但是波动较大，sharp ratio哪个高就不得而知了。
房地产周期长，个人认为看清大方向非常重要，如果大方向错了，即使现金流没有问题，也需要很久的时间才能真正盈利。
小弟也没有花时间研究房地产数据，也不知道方向，只是自以为是的认为应该可以从中找出大方向变化时早期（至少比一般大众早）的征兆。
注：
房地产平均回报率每年5.4%（1969-2008） http://michaelbluejay.com/house/appreciation.html
通货膨胀平均每年3.2% （1914-2012）；通货膨胀平均每年4.6（1968-2008）
http://inflationdata.com/Inflation/Inflation_Rate/Long_Term_Inflation.asp
http://inflationdata.com/Inflation/Inflation_Rate/HistoricalInflation.aspx
股票平均回报率每年7%
http://www.thesimpledollar.com/where-does-7-come-from-when-it-comes-to-long-term-stock-returns/
http://observationsandnotes.blogspot.sg/2009/03/average-annual-stock-market-return.html
[新股新人 (8-23 17:31, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]173楼
(引用 新股新人:多谢书兄详细的回复觉得书兄几点很令人佩服： 工资收入现金流是兄嫂的强力后盾：”13k/month” 价值投资理念：“坚持合理的租金回报” �...)房产回报5.4%是没加leverage的吗?如果这样加了leverage会更高,不过风险也更高。 [本文发送自华新手机Wap版] [wen_1982 (8-23 21:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]174楼
(引用 大叔一名:今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧（之二）就这样在盛港住了5年。其实还蛮好住的。两人的工作都有些进展，负担能力有大提高，觉得�...)再回顾到这个，觉得很痛心，我的买房经历基本上就是大叔的反例我是08年尾买的组屋，首付现金+CPF乱七八糟花了11万，买完我们手上还三四万现金。我老公每天还要折腾一个小时去工作，后悔没买在盛港，当时大家都觉得盛港实在好荒凉，现在看来去市区还比较近，还有不错的学校，不像我现在还在折腾学校的事情。
更痛心的是当年老公看中Caribbean, 当时680一尺还卖不动。买个两卧才70多万，首付20%凑凑也够了。我这个小农的觉得利息2.5%唉，贷款好多。。。坚决的给否决了。现在那边早翻倍了。至今我的组屋涨了不到10万块，全坡最便宜的地段之一。。。
买组屋就买组屋吧，我还很傻X的嫌利息高只贷了个20年，那时候还可以贷40年的好不好，后来连50年都可以贷的好不好，中间我还很傻X的去还了好几笔现金，前后加起来也有五六万了。
前年又存了点钱，老公说要去马国买房投资，我又死活没肯，觉得不安全。那时候多便宜啊，national farm也就一百多万马币，那时候马国贷款也容易啊。现在至少300万马币起价了。
然后我们开始看公寓，瞄准碧山给娃买学区房，看着看着，突然晴天霹雳首付要40%了！本来我们准备的首付马上不够了，那时候碧山也才1000左右一尺，lorong chuan那边还不到1000，环线还没通。
那就再努力攒钱等等吧，然后就等到了首付50%，彻底歇菜了。。。去年老公很严肃的跟我说：我要买房，你同不同意？！ 我还能说什么呢？因为我的傻X决定已经错过了太多机会，于是我什么都没问，把自己户头里所有的积蓄打包转给了他。他跟朋友合伙买了个shophouse，虽然我们是芝麻大点的小股东，还是挺开心的：置业了哈！至今我都没去看过那个店屋，不过自从做中介以后我就时不时看看那边的成交价，然后窃喜一下。
买房这事是会上瘾的。我刚入行就赶上最给力的降温措施，大家都比较傻眼。于是跟着老板开始混马来西亚。话说去马国看房一次两次没感觉的。去多了就非常眼馋，关键离我家太近了。。。住边疆的人民伤不起啊，除了出国哪里都不近。然后走狗屎运的减到别人退的一间studio，高楼，刚刚好够我的预算，我能拿到的贷款也就那么多，刚刚好老板带了张空白的支票，于是我就买了。。。
买的时候我还有点稀里糊涂，反正眼一闭，我能买得起的就这间了。回来问了好几个做马国地产的同事，才开始窃喜买的不错，waiting list排好长了，我能捡到纯粹是狗屎运。话说算命的说我今年财运很好，运气也很好。。。巴过跟大叔和老板比起来，我还差是十万八千里啊。好在我家有个贤内助。。。
[凡人 (8-23 21:21, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]175楼
(引用 凡人:嗯，这样算是对的，我理解错了)刚买了房子的人来证实一下，没过MOP是不能买EC的中介在三强调，没过MOP是不能申请EC的，就算EC TOP的时候现在的HDB过了MOP要卖掉也是不行，因为under construction的房子是不能确定完工时间的，这个应该也适用于BTO[whsing (8-23 22:09, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]176楼
(引用 小妖霖霖:大叔说的有理，继续请教大叔和大家~可是我如何比较我现在买EC，3年后入住和2年后买EC，5年后入住的差别呢？ condo的价格趋势我无法预知啊...)别纠结了，买了hdb，要住5年才能申请新EChttp://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10321p.nsf/w/BuyingNewFlatEC?OpenDocument#Owners[whsing (8-23 22:19, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]177楼
(引用 whsing:刚买了房子的人来证实一下，没过MOP是不能买EC的中介在三强调，没过MOP是不能申请EC的，就算EC TOP的时候现在的HDB过了MOP要卖掉也是不行...)我听说的版本是如果你买的是resale组屋，可以买TOP在你的MOP刚过的EC.可是如果拿了grant或是BTO，就只能过了MOP才能申请EC. [本文发送自华新手机Wap版] [wen_1982 (8-23 22:34, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]178楼
(引用 whsing:刚买了房子的人来证实一下，没过MOP是不能买EC的中介在三强调，没过MOP是不能申请EC的，就算EC TOP的时候现在的HDB过了MOP要卖掉也是不行...)这个……非津贴组屋是没关系的。During MOP还是可以买新EC的。 [本文发送自华新手机Wap版] [-_-|| (8-23 22:35, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]179楼
(引用 whsing:刚买了房子的人来证实一下，没过MOP是不能买EC的中介在三强调，没过MOP是不能申请EC的，就算EC TOP的时候现在的HDB过了MOP要卖掉也是不行...)额，是哦，我居然没注意这个，被忽悠了，又仔细跑去读了HDB的ruleTime Bar
Existing Owner or Ex-Owner of a Flat
You can apply for a flat if you, your spouse or any of the essential occupiers listed in the application is an existing owner or ex-owner of a:
flat bought directly from HDB,
resale flat bought under the CPF Housing Grant Scheme,
DBSS flat bought from the developer, or
EC bought from the developer.
This is on condition that a 5-year period (excluding any period of subletting of the whole flat) has lapsed from the *date of taking possession of the flat to the date of application for a flat.
注意最后一句。
* The date of taking possession refers to:
The date of key collection, for flats that are bought directly from HDB
The date of resale completion, for purchase of resale flats from the open market bought with the CPF Housing Grant
The date of transfer at market value of the flat bought with CPF Housing Grant
The date of key collection for Executive Condominium/DBSS flats bought from the developer, whichever is applicable.
也就是说5年是从第一套房子到手到申请第二套房子的时间，中间有整套出租的时间还不能算进去[凡人 (8-23 22:38, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]180楼