(引用 -_-||:还有northpoint刚刚建成。rental yield 在4-6%之间。面积在1600-2700sqf。价位在600-850K之间。这个也很值得考虑。 我说的都是带租约的单)现在多少了？时代不同了 [本文发送自华新iOS APP] [king (5-15 11:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]21楼
(引用 king:现在多少了？时代不同了)刚刚建成，就是现在。现在yield在4.5左右。也有个别5以上的。考虑入手一个。 [本文发送自华新iOS APP] [-_-|| (5-15 13:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]22楼
(引用 king:现在多少了？时代不同了)不错。有心无力。
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[king (5-15 13:58, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]23楼
(引用 king:现在多少了？时代不同了)你每次掺和阿。。。
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sForum ][登录后回复]24楼
确认下，还在MOP期的是否可以注册公司投资商业/工业地产？另外，如果贷款的话，公司股东已经有正常的住房贷款，是否会影响公司购买商业/工业地产的贷款能力？还是只要月供能还的起，比如股东的收入能力+地产的租金收入可以cover， 就不影响贷款？[ainiuniu (5-15 14:31, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]25楼
(引用 king:现在多少了？时代不同了)奥运精神重在参豁
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[king (5-15 14:34, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]26楼
(引用 -_-||:还有northpoint刚刚建成。rental yield 在4-6%之间。面积在1600-2700sqf。价位在600-850K之间。这个也很值得考虑。 我说的都是带租约的单)如果想以爸妈的名义买商业地产，会有什么额外花费呢？[走走 (5-15 15:43, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]27楼
(引用 -_-||:还有northpoint刚刚建成。rental yield 在4-6%之间。面积在1600-2700sqf。价位在600-850K之间。这个也很值得考虑。 我说的都是带租约的单)northpoint? the shopping mall besides Yishun MRT? How come just built?[妈妈宝宝 (5-15 17:23, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]28楼
(引用 妈妈宝宝:northpoint? the shopping mall besides Yishun MRT? How come just built?)不好意思northpoint bizhub [本文发送自华新iOS APP] [-_-|| (5-15 17:29, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]29楼
(引用 妈妈宝宝:northpoint? the shopping mall besides Yishun MRT? How come just built?)我觉着他想说最近刚刚翻新过。[雾里看花 (5-15 17:31, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]30楼
觉得专门开公司投资商业房产比较适合专业投资人士原因除了楼主提到的复杂度和额外费用,我可以想到下面的考虑:
1 贷款
公司贷款未必有优势,特别是这种因为投资而建立的公司,如果公司没有银收,银行还是看个人的还贷能力;而且除非银行相信是公司使用(银行可能要求公司至少成立一年),不然可能最多贷70%而已。
个人完全可以拿80%贷款,不管是投资还是自用。
2 省gst, 但是你卖和租的时候,需要收对方多%7
对于非专业人士,买的可能是比较小的房产,卖和租的对象应该是非gst注册的小公司或个人可能性大,所以在租售市场上竞争力要好些。
另外,目前公司不适合投资住宅
住宅不需要GST,公司投资在印花税上算外国人对待,在贷款上ltv低。在 shophouse的住宅部份,也需要交absd。
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[施诚地产 (5-15 19:01, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]31楼
(引用 施诚地产:觉得专门开公司投资商业房产比较适合专业投资人士原因除了楼主提到的复杂度和额外费用,我可以想到下面的考虑:
1 贷款
公司贷款未必有优�...)你说的都很对，我目前的客户主要就是专门来新加坡投资房地产的啊这种公司贷款都是看share holder和director个人的还贷能力，因为capital fund只有1块钱，能贷什么款？除非你打算放一大笔钱去capital fund作为抵押。
多项房产的贷款我今天又去问过了：如果有local director/share holder参与贷款申请，根据收入证明最高可以贷80%，不管是自用还是投资。第二套地产最高投资为70%，之后的最多都只能是60%。
如果是外国人用存款代替收入证明来抵押贷款，最高70%。本地人收入不够继续贷款的也可以用存款代替收入证明，一样最高贷款70%。[凡人 (5-15 21:52, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]32楼
(引用 wen_1982:这样是说如果还在mop内的话,可以注册个investment holding company ,来买私人公寓?是我理解有错吗?)私人公寓并不适合用公司投资一个是卖的时候买家要付GST，出租租客也要交GST，如果租客只肯以市价租，或者买家只愿意以市价买，GST就得有卖方和房东来承担，也就是你只能收到93%的钱。而市面上绝大多数私宅出租或者出售都没有GST，以后这样公司名下的房产竞争力较差。
你说的这个空子，我目前不知道有没有人去尝试，觉得政府没那么容易让你钻。况且这样做本身利润方面就少了一截，很难想象谁要这样做。[凡人 (5-15 21:56, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]33楼
(引用 凡人:私人公寓并不适合用公司投资一个是卖的时候买家要付GST，出租租客也要交GST，如果租客只肯以市价租，或者买家只愿意以市价买，GST就得有�...)就算是公司名义买住宅，也是个要给ABSD的。除非5套以上，并且是开发商的商业行为，才能申请remission。
贷款会更加严格。所以不现实。[-_-|| (5-15 22:30, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]34楼
今天问了律师一个有关SSD的问题，结果他被问倒了，回避回答 @-_-||其实是跟-_-||讨论时候谈到的，我觉得我没办法回答，所以中午去见律师时候顺便问了，结果他跟我的答案一样：“Emm, good question...”
情况是这样的：目前政府给工业地产加了三年的SSD: 15%, 10% and 5%.现在的问题是：如果我注册了一个有GST的公司买了套工业地产，然后不到三年把公司转让出去，地产还是在公司名下，这样子我到底要不要交SSD呢？？？
既然律师回避了，我只有自己找找答案。于是IRAS的网站找到了如下几种情况三年内卖房的公司可以免于交税：
1.买工业地皮建工业房产出售的开发商公司
2.associated company转让房产给另一个associated company（几个个人share holder成立的investment holding company属于exempted private company，不是associated company，associated company是指一个公司持有另一个公司至少75%的股份）
资料来源：
http://www.iras.gov.sg/irasHome/page04.aspx?id=8800
结果就是我还是没有找到转让公司，不是以公司名义转让房产到底要不要交SSD。再次google了一下，找到了一篇很肯定的说不要交的！！
http://www.3ecpa.com.sg/tax-planning-for-investment-property-in-singapore/
最后这么一大段：
For disposal of Share rather than the property
Sales of share is exempted supply in Singapore, therefore it is not subject to GST.
The stamp duty is payable based on the Consideration or Net Asset Value, whichever is higher
- Every $100 or part thereof – $0.20
In summary, the stamp duty is 0.2% of the consideration / the Net Asset Value (“NAV”) value of the Company.
You will need to prepare the latest management account of the Company and certified by the director before the sales of shares are taken place.
The GST can be claimed back and not affected by the change of shareholder of the Company.
The bank loan may be affected by the change of shareholder and you will need to pay it off earlier to release yourself as the guarantor.
As a conclusion, it is better to purchase the property under separate company always so that you will have the flexibility to sell it off anytime and avoid the Additional Seller Stamp Duty.
这个最后一段才是肉菜啊。如果是真的，真是留了一个好大的空子啊，我勒个去的。看了看这个公司是会计公司，我明天还是去跟我的会计师确认好了。[凡人 (5-15 22:45, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]35楼
(引用 -_-||:就算是公司名义买住宅，也是个要给ABSD的。除非5套以上，并且是开发商的商业行为，才能申请remission。 贷款会更加严格。所以不现实。)是的，所以我只是说可以投资，没说适合投资符合条件的话没人会限制你用公司名义买公寓[凡人 (5-15 22:47, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]36楼
(引用 走走:如果想以爸妈的名义买商业地产，会有什么额外花费呢？)没有额外花费，只是贷款比较少，年限会比较短外国人只能通过存款来代替收入证明做贷款，最高70%。而且注册公司至少要有一个本地人做director。
商业贷款20年，30年都有，我还没有具体问什么情况下只能贷20年。我比较好奇政府规定了新的工业地产只能给30年Lease后，这个贷款还能贷多久啊。[凡人 (5-15 22:49, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]37楼
(引用 凡人:今天问了律师一个有关SSD的问题，结果他被问倒了，回避回答 @-_-||其实是跟-_-||讨论时候谈到的，我觉得我没办法回答，所以中午去见律师�...)分析http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&id=20335[不觉明厉 (5-15 22:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]38楼
(引用 凡人:今天问了律师一个有关SSD的问题，结果他被问倒了，回避回答 @-_-||其实是跟-_-||讨论时候谈到的，我觉得我没办法回答，所以中午去见律师�...)从他们出台这个SSD的时候我就想过他们怎么留了这个大的漏洞。不知道什么时候政府会堵上。
[-_-|| (5-15 22:54, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]39楼
(引用 大叔一名:凡人妹强大我觉得这个工作挺适合你的。或者是你做什么都很认真。那个food xchange听起来蛮有趣的。)等我去看过了再汇报吧，今天跑去把woodlands 11和northpoint bizhub仔细看了看那谁谁，被我这贴给调动起了积极性准备进军工业地产了，今晚一小组人马在北部工业区兜了一大圈看房。说你呢，如果你看到此贴就知道我在说谁呢。=P
north point bizhub看过了，1楼除了food court，居然还开了件婴儿用品商店，估计租金便宜的关系，东西很便宜啊，住附近的可以过去光顾一下。我们特地跑进去买了点东西，然后接机跟老板攀谈了一阵子，问问租金价格，啥时候租的，为什么B1工业地产可以用来开店神马的，做中介就得有这种八卦精神。
消息是很惊人的：那边一楼的单位只有一间在卖同时招租，另外还有一间在招租，不卖。三个单位都是2000尺的样子+一个大概50平米的隔层，这间婴儿用品商店没有做隔层，月租7000，前年租的，这个已经超出了我能查询的时间范围，所以这个聊天是很有用的。这样子算下来每尺租金3块5.隔壁在卖的要价150万，也就是一尺750，如果也能租到这个价钱，这样算下来rental yield是5.6%！要知道租出去的买家当初买的价格可比现在低多了，我就按6%算单尺价格才700,估计买价还是低过这个数，所以租售比是相当不错的。
巴过问了一下今年有了SSD后，现在那边租金已经开始跌了，今年租出去的一个单位是5900一个月，在招租的要价是5500，按照750一尺的售价，租售比分别是4.7% 和 4.4%，还是相当不错的，就算只租5000一个月还有4&呢。
所以我们又很激动的跑到woodlands11仔细转了一圈。这边特么居然开了两间child care center啊，有一间居然还是两个单位打通的，面积达到了惊人的6000多尺，以后这片的居民有福了，希望孩子上托儿所没那么难排了，还有一家家具店，一家装修公司。我还很八卦的爬到家具店的隔层看了一下，还偷拍了照片，这个隔层目测有1000尺以上的面积。再到外面转了一圈，特么居然没有一家空着的单位门口有出售的广告，招租的只有一间，难道都是买来自用的么？居然还有三个单位打通在装修的，9000尺，自用！按现在的售价要600万以上，太凶残了！！
至于那唯一一间招租的打电话过去问了之后已经租出去了。见鬼的是那个中介有病，死活不肯说租了多少钱，特么难道过个把月我看不到记录么？！有啥好瞒的，表示不能理解。现在告诉我至少我也可以算算我客户买下来划不划算。以地段来说，这边一楼肯定是好过northpoint bizhub，靠近地铁站，更多居民区，这边开个店完全不比商场差啊，租金可便宜多了。单尺价格比那边便宜了近100块一尺，虽然面积大了点，怎么看都划算嘛，就是没的卖了。。。T_T
今晚一起出来的这帮家伙准备杀去看第三期的horizon还有没有1楼剩的单位了。巴过坦白说，后面两期的一楼位置比第一期差好多。[凡人 (5-15 23:19, Long long ago)]
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