科普贴：有关注册公司投资商业/工业地产的事宜想了一下，还是决定无耻一把，把我的长微博转过来。这就是赤果果的软文，谢谢！我今天刚刚签了套100万的Office,客户挺开心的，说会继续带朋友来买类似的项目。下周我会继续去看工业地产项目。回头再来详细介绍。
很多人觉得投资商业地产或者工业地产很复杂，门槛很高，包括我去上课进修之前也是这么想的。我自己家也是有跟朋友合伙投资市区商铺，老公决定的。为此以前不了解的时候还跟他吵过架，觉得积蓄一下子全砸出去了，我刚好又休息了好久没工作，突然搞得家里经济紧张起来。PS,商铺现在真的是好贵啊，还是被投资者追捧的很热和。我家只是沾光入伙占不到10%的小股份，虽然目前还没有脱手,涨幅还是让人很满意的。
不过资金不够雄厚的还是暂时不要考虑店铺了，我个人觉得选择位置方面水比较深，目前我还没有自信敢拍胸脯说XXX地方值得买，任何大家都知道的值得买的地段价格都被炒的很离谱了。估价才600万的店屋开价800万居然也卖掉了！！牛车水珍珠大厦里面破破烂烂巴掌大的小店面也可以开到200多万。08年到现在价格翻了一倍多的店屋在市区比比皆是。西部的NEWEST mix development快开盘了，尼玛所有的commercial property 预计6000块一尺！！我以为自己听错了，还再三问对方中介好几遍（我到现在还是怀疑自己听错了），确认价钱我就只会呵呵呵了。有这个钱我去买tanjiong pagar地铁站旁边的永久地契办公楼了，还便宜得多。这完全是有钱人的游戏嘛，就跟那个Ferra公寓一样，完全是有钱人的玩具嘛。居然一开盘就卖掉40%了！跟远东的销售聊了聊，说没有一个新加坡人买，一半中国人，一半印尼人买的。还有的中国人是看到广告图片就大老远特地坐飞机赶来抢一套，我听了就继续呵呵呵。
扯远了，我来说说普通人投资神马吧。就目前来说，手上有个30万以上就可以考虑投资了，这笔钱拿去投资住房，算上现在的ABSD，贷款限制等等还真没太多好的选择，要知道redhill一套90平米的组屋估价都到75万了。买一套随便算算首付+各种费用也要二三十万。而且以后的利润空间很难说，7道紧箍咒扣过了。现在再进场利润空间已经很紧张了，这也是今年以来二手房交易低迷的原因所在，连带最近貌似租房市场都开始降温。地段很好的房子不是很便宜的话貌似也租的没那么快了。
因为住房投资政策的收紧，商业和工业地产的价格也一再上扬，热钱总要有个去处。因此每次cooling measure出一个，对于商业和工业地产来说都是一次Heating measure。虽然价格已经涨了不少，但任何时候都还是有值得投资的有潜力的项目，看你有没有用心去做功课研究。经过中介们非官方的总结，总价在150万左右的预算是最多人负担得起并且愿意投资的。如果预算没有那么多，100万的投资房产也是有不少的选择的，不是所有的投资都只能投在CBD的天价楼盘。
研究房地产投资项目目前是我的工作重点，我做功课的标准也是瞄向150万以下的项目。我很shameless的说一句：不要把房地产中介只当成跑腿看房，处理处理文件的纯粹中介好吗？作为一个有理想有抱负有知识有原则的四有中介，我的目标是房地产投资顾问，给客户提供专业的投资建议。其他手续和相关疑问是叫给律师，会计师，财务顾问去办理和回答的，中介则像一个HUB，有一张巨大的人际网络，才能确保有最专业的人士为投资房地产的客户服务。而很多资深的中介，本身也是投资者。
我目前的客户群也是投资者为主。HDB的交易我也有做，基本上算是给朋友帮忙性质的。这两者不矛盾，因为商业和工业地产周末都没有viewing，公司都不上班，谁开门给你看啊。住宅这块才是周末忙的。我基本上没有自己找过一个客户，因为不想周末太忙，多点时间陪家人，同时也因为没车也很不方便。所以每个周末HDB这块基本上我就服务一组客户，这样才能保证服务质量，不过这样子的效率如果光靠HDB交易吃饭我就只有喝风的份了。这里感谢华新筒子们对我的厚爱，信任和支持，主动给我这个菜鸟中介当小白鼠，陪我一起成长和积累经验。我就不点名了，MUAH MUAH！
废话说的很多了，不扯了，终于开始谈正事了。先说一下注册一个带GST的investment holding company投资商业和工业地产的好处：
1. 所有的商业，工业地产在购买的时候大多会涉及到7% GST消费税（有的也会涉及到ABSD的，比如HDB SHOP HOUSE，还有工业地产今年刚刚加了SSD）。那么注册GST公司，以公司名义投资房产的好处是这个7%的消费税可以100%的跟政府讨回来，以个人名义购买的话那7%就是肉包子打狗（汗，只是比喻哈）没得回来了。而且回款这个速度比我想象的快多了：不必要等到购房手续办完才能申请，因为买房的时候款项时一部分一部分出去的，比如先付个1%option fee,两周后付个9%，然后再付20%首付什么的（不同开发商可能要求的押金数目不同）。每一笔交易都要交GST给政府。如果有注册公司，报税是一季一报，如果在上个季度尾报了，一个月左后到下个季度钱就回来了。举个例子：5月买了房子交了10%押金100K+7% GST 7000块，6月把这部分支出从公司账上报了税，7月底左右政府就会把这7000块还给你了，不用等到八九月份整个购房手续完成才去讨钱。
2. 以公司名义投资房产的第二个好处是收入可以减免很多税。如果以个人名义购买，所有的租金收入是要报个税的（我们不号召非法出租逃税神马的，而且商业地产非法出租的可能性太低了，房东同意租客还不同意呢）。个税的比例大家可以参考IRAS网站的rate: http://www.iras.gov.sg/irashome/page.aspx?id=6706. 我不说别的哈，个人收入超过8万的部分，首4万就要交11.5%的税！12万以上就是15%的税。而作为investment holding company来说，租金收入扣除出租的成本（包括management fee, maintenance and repair fee,interest of loan installment等等（贷款只是利息部分可以报税，本金不可以的哈））,剩下的算公司的net profit。这个税率是多少呢？ 目前新加坡政府给investment holding company的优惠政策是首300K的net profit享有税务折扣：
首10K享有75%税务折扣（这个几乎可以忽略不计）
接着的290K享有50%税务折扣
详见： https://www.iras.gov.sg/irasHome/page04.aspx?id=410
有关公司可以报税扣除的支出部分详见： https://www.iras.gov.sg/irasHome/page04.aspx?id=444
目前公司商业税是17%，如果一年租金纯利是300K，交的税是（10K x 17% x 25%)+（290K x 17% x 50%）。忽略到前面1万块的税，首30万的租金纯利只是要交8.5%的商业税，比个税低多了吧？并且啊，重头戏来了：交完税以后的租金收入可以划入share holder的个人账号，这部分收入是不需要再交税的！否则就是重复交税了。如果在你个人名下，如果你的年薪已经超过8万，如果房产是在个人名下，这30万的收入都要交个税会交到心疼肉疼：20万以上的个税就是18%了！32万以上是20%！
3. 第三个好处是出售房产时候所得利润是算公司的capital gain，居然是不用交税的啊！！我觉得好神奇，也觉得居然有这样的好事让人有点难以置信，保险起见，我查了一下，看到这个：
http://www.iras.gov.sg/irasHome/uploadedFiles/Quick_Links/e-Tax_Guides/etaxguides_CIT_CertaintyCompaniesGainsDisposal_2012-05-30.pdf
第一页这样写的：
3 Current tax treatment
3.1 Singapore does not tax capital gains. Therefore, only gains or losses
of an income nature derived by a company from disposal of equity
investments in another company are taxable or deductible for tax
purposes.
所以啊，炒股赚的钱是要报税的，卖房子赚的钱居然是不用交税的啊！想象一下如果你100万买了个Office，过几年150万卖出去了，50万是净赚的！艾玛，我还是觉得好神奇，好的不像真的。=P
4.用公司名义投资商业工业地产还有个好处是转名的低成本。大家知道的，如果我买了套公寓，以后想把公寓转给我闺女，如果当时这公寓价值200万（唉，我啥时候能买得起啊），我得付3%-5400的印花税，如果我闺女那会已经结婚有一套房子了，按现在的制度还要付7SD！！一共要付给政府19万4千600块，这是赤果果的抢劫嘛，这还没算律师费啊，没算银行贷款换名字的成本啊。
如果你买的店铺啊，Office啊，工厂什么的是在公司名下，只要换share holder和director的名字就好了。这个processing fee是公司净资产的0.2%！！也就是如果我要把价值200万的Office留给闺女，直接把公司转给她好了，成本是4000块+银行的Processing fee，不需要找律师！！当然，如果还有贷款的话，银行要确保我闺女能够还得起贷款才行。就算不转给家人，而是把这个房产连同公司打包出售，成本也是一样的，4000块+银行手续费而已，没有ABSD，没有Stamp duty, 没有Legal fee...前提也是银行确保接手的买家有能力接受剩余贷款。不需要律师和交印花税是因为房产没有换名字，还在公司名下，所以不算房产交易。当然，卖掉了中介费还是要给的。。。
好吧，好事说完了，我来说说注意点：
1. 注册一个GST registered investment holding company,必须要有一个本地的director, PR或者公民都行，share holder可以都是外国人。纯私人性质的（就是不涉及到其他公司作为share holder的情况）叫exempt private company, share holder最多可以有20个人。这就是我之前在微博里提过的，所谓钱不够，组团去买房。不过个人角度来说，不是信任度很高的人，不要轻易扎堆成立公司投资，做生意朋友甚至亲兄弟姐妹做成仇人的太多了。就算扎堆去买房，有必要的话去律师那边做一个share holder agreement，啥丑话提前说好了。通常投资房产的公司做这个agreement的不多，主要是搭伙做生意才做。
2. 这样的公司叫做investment HOLDING company，既然叫HOLDING,必须要持有房产一定的时间，通常建议是两到三年，这样才叫做投资investment，否则短时间不停的买卖那叫炒房投机speculation，不叫投资。为什么我要提这个，主要跟交税有关系。IRAS给的税务补贴前提是公司是做investment holding,不是property trading。短时间买卖炒房很有可能被当做trading business，就不能按照investment holding的标准来收税。而且一旦被政府判定是在做trading,从公司成立伊始的每一项房产买卖都会被翻出来从头查税。这个收税比例我没研究过，做生意的筒子可以补充。
3. 贷款的问题：目前商业和工业地产，本地人买来做生意自用的，贷款最高80%，纯投资的贷款最高75%；外国人纯投资的贷款最高70%。贷款年限看各家银行的规定，20年，30年不等，跟贷款人的年龄，收入，是否有其他贷款也有关系，最高可以到贷款人70甚至75岁。有兴趣投资商业或者工业地产的，建议先做一个approval in principal，知道自己可以拿到多少贷款，再投资心里更加有底。也避免了花了时间研究，看房，最后买不了的情况出现。
目前贷款利息貌似没有固定利息的，都是3个月SIBOR加一个基数。我知道的最便宜的贷款第一年大概1.58%左右（这是我的金牌banker说的，贷款额比较高的话还可以稍微再谈一谈）。这里我不想评论各家银行的配套或者制度，因为商业和工业地产的贷款条件和情况比住房复杂多了。我选择跟财务顾问公司合作，他们负责给我的客户提供最合适最经济的贷款配套，收费来说我的客户不需要出任何费用，费用都是从我的个人利润里扣了。
作为个人我精力能力有限，新加坡这么多银行，我不可能把每一间银行的配套和条款都研究透了，况且商业和工业贷款情况相对复杂，就算做个AIP，我得花多少时间才能跟所有我认识的BANKER都做一遍再来研究拿谁家的啊？我还是交给专业财务人士，他们会负责跟所有合作的银行递交申请，对比所能拿到的贷款额，利息配套来给出最好的建议，比较省心，我做好中介的本职工作就好了。话说回来我也不是完全不管啦，我还是认真研究过了渣打银行，大华银行，HSBC，maybank甚至中国银行目前的商业贷款配套。中国银行给的还不错的，甚至给律师费补贴，不过手续比较复杂恶心了点。目前我最钟爱的还是大华银行就对了，因为对外国人实在太体贴方便了。PS，我的大华银行banker还是单身，28岁，印尼华人，有房，中文非常好（他居然还给解释《黄帝内经》教我养生！）小伙很有前途，工作非常努力，我已经将他广为推荐到商业地产中介项目组，又推荐给了财务顾问公司合作，大家对他的工作效率都很满意。有兴趣认识一下进一步了解他个人的我可以给联系一下。=P
4. 注册公司的成本：这个我拿了三家会计公司的报价比较了一下，发现差别不是很大，也就几百块的区别，所以可以当做比较普遍的收费标准。一次性的注册费大概是1500左右，然后每年会计公司帮你维护公司营业账目，报税，做账等一年的成本在3000-4000左右。我觉得这个收费还是相当便宜的，跟投资房产的利润来说，关键是省心省力省时还比自己做的专业的多。
追加的注意点：
第一个就是我之前提到的股份问题。如果有两个或两个以上（最多20个）人合资买房，成立公司时候建议股份按出资比例来分配。尽量避免对半分股份。因为出售房产时候遵循少数服从多数的原则，60%股份的share holder说要卖，40%的那个不可以说不同意卖，不同意也得卖。就算出资很接近，也尽量商量一个51%-49%的比例。
第二个是capital fund的问题，基本上这种公司注册资金只需要1块钱，如果两个人是四六开的股份，就是一个人6毛，一个人4毛，这么说稍微有点囧哈。既然公司没什么钱，那申请贷款的时候银行会access director和share holder的收入来权衡给多少贷款。所以公司所有的贷款，成本都算是borrow from director/share holder，所纯利润年底结算后划出去到director/share holder的私人账户算偿还借款，不用报税。如果投资项目比较大，银行在给贷款方面有顾虑，也可以投一笔钱去公司的capital fund,需要出具支票给会计公司处理，存档。
第三个是合伙投资，某一方因个人需要提前套现的问题。前面说了大股东在出售方面更有话语权。如果是小股东突然继续要用钱，而大股东又不肯卖房怎么办？其实这个可以在share holder agreement里面写好的：小股东需要套现的时候必须优先卖给大股东，按市价或者高于市价出售。如果大股东不愿意买，无权阻止小股东把股权出卖转让给第三者。
其实这些内容说白了我也是拾人牙慧，跟会计师财务规划师学来的。大家花点时间精力也可以了解到。PS有的会计师咨询一下居然还是收费的，好几百呢，比律师还黑！我是沾着花了好几千块去上培训课得到了免费咨询的机会。这些只是给有兴趣投资商业工业地产的人有个基本概念。具体操作的时候不是我做哈，我只是房地产中介，我不是会计师，也不是财务顾问，也不是律师。我会带你去找专业会计公司注册公司，找财务顾问做财务估算拿，然后你再跟我去看房，听我分析不同项目的利弊，升值潜力在哪里，是适合长期投资还是短期投资还是收租养鸡，还有现在买了啥时候适合脱手套现等等；你觉得有信心有底了，我们再找律师处理房屋交易手续。
下周我会开始着手处理具体的购买商业地产的整个手续，详情就会了解的更多。有兴趣询问项目的我们再私聊，呵呵呵呵。=P
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该帖荣获当日十大第9，奖励楼主2分以及3华新币，时间：2013-05-15 22:00:00。
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该帖荣获当日十大第4，奖励楼主12分以及18华新币，时间：2013-05-16 22:00:01。[凡人 (5-12 23:53, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
太强大了，看来我的pa工作快来了。 呵呵 [本文发送自华新iOS APP] [king (5-13 8:03, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
顶好文。请问商业，工厂物业，特别是小小间的，出租容易吗？[大叔一名 (5-13 9:12, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
厉害，攒钱先 [本文发送自华新手机Wap版] [灵山 (5-13 12:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
(引用 大叔一名:顶好文。请问商业，工厂物业，特别是小小间的，出租容易吗？)工业地产普遍都比较大，1000尺以下算是很小的了Office这种我会觉得至少500尺左右相对容易租一些。有需求大的可以租好几个单元下来打通了用，单独租出去也够小型私人公司用。我看到还有一两百尺的超小型office在卖，那个真的不知道怎么租的。
坦白说工业地产这块租赁我没什么信心自己做，因为跟office或者住宅marketing的方式完全不同，需要用到一些很传统的办法比如Massive fax，door locking这些办法去找end user，效果比在网站或者报纸打广告要好得多。所以我现在只给客户找带租约的单位。
目前来说office的租售比没太大吸引力，因为价钱涨了很多的关系，能有3.5%以上就不错了。更看重的还是好的地段升值潜力，capital gain。工业地产的租售比会稍微好点，因为单尺价格跟商铺，office这些比起来还是便宜不少。但capital gain这块，受房契年限的限制，30年或者60年肯定没有99年的office来的好，除非是free hold的，不过free hold的就别考虑租售比的问题了，只考虑买家的holding power而已。
[凡人 (5-13 21:48, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]5楼
(引用 凡人:工业地产普遍都比较大，1000尺以下算是很小的了Office这种我会觉得至少500尺左右相对容易租一些。有需求大的可以租好几个单元下来打通了�...)打错了，Knocking，不是locking[凡人 (5-13 21:49, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
(引用 凡人:工业地产普遍都比较大，1000尺以下算是很小的了Office这种我会觉得至少500尺左右相对容易租一些。有需求大的可以租好几个单元下来打通了�...)谢谢这么老实的回答租售比低一直我担心的东西。只期望资本升值让我觉得无法持续。可能我太保守。 [本文发送自华新手机Wap版] [大叔一名 (5-13 22:34, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
(引用 大叔一名:谢谢这么老实的回答租售比低一直我担心的东西。只期望资本升值让我觉得无法持续。可能我太保守。)我也跟凡人讨论了租售比的问题。存在同样的疑虑。其实一直想开个帖子讨论这方面。希望能听听大家的看法。[-_-|| (5-14 0:26, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
好贴顶一个。这个investment holding company是只能投资商业地产吗?可以投资residential property吗? 如果还没过mop?是不是可以注册个公司投资海外房产? [本文发送自华新手机Wap版] [wen_1982 (5-14 0:26, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 -_-||:我也跟凡人讨论了租售比的问题。存在同样的疑虑。其实一直想开个帖子讨论这方面。希望能听听大家的看法。)起太多了年头。70万 贷款70%。差不多1000尺。freehold 近eunos。 租金=贷款月供
现在应该拿不到吧
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[king (5-14 7:56, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]10楼
(引用 -_-||:我也跟凡人讨论了租售比的问题。存在同样的疑虑。其实一直想开个帖子讨论这方面。希望能听听大家的看法。)我有比较自己买商业/工厂物业和REIT自己一个人或几个人可以负担的物业尺寸非常有限。这一两年经常看到设计得美美的工厂物业，一个单位才几百尺。真想不到租给谁，工厂这么大应该不够，之前有人租出去做写字楼，政府又说是非法的。REIT其实和凡人妹说的和一伙人一起投资差不多，不过是和一大伙不相干的人而已。
REIT
自置物业
物业规模
大型写字楼，商场，工厂
小规模
流通性
好
比较差
套现价值
除了估价外，还有价格对NAV的不确定因素
基本上和估价差不多
买卖成本
比较低
比较高，因为通常需要中介
维护成本
应该比自置高，怎么都养着一班人
自己动手应该便宜一些
杠杆比例
比较低，借贷通常30-40%
比较高，借贷通常70-80%
ROE
5-8%
低息环境下，应该可以做到〉10%
税务优惠
非个人可以控制
应该可以利用一些
投资方向
非个人可以控制
基本上掌握在自己手里
出问题的可能
这个很难评估，但有一个已知问题。商业按揭通常3-5年，再融资时撞到市场出问题就悲剧了。
这个很难评估
我没有比较租售比，因为没有大分别，如果租得出去的话。自置最大好处是高杠杆，REIT最大好处是物业规模够大。我有买一些REIT，但不够信心自己买一个商业物业。
[大叔一名 (5-14 12:58, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]11楼
(引用 wen_1982:好贴顶一个。这个investment holding company是只能投资商业地产吗?可以投资residential property吗? 如果还没过mop?是不是可以注册个公�...)可以投资residential property，海外房产那块没尝试过啊，觉得空子不好钻吧[凡人 (5-14 22:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 大叔一名:我有比较自己买商业/工厂物业和REIT自己一个人或几个人可以负担的物业尺寸非常有限。这一两年经常看到设计得美美的工厂物业，一个单位才�
...)B1工业地产的租客，今天我自己去看了啊发现这个范围很广，完全不是大家想象的那样，都是工厂的概念。工厂的是极少数的。
今天带了客户去看woodlands11，先声明一下我不是这个项目的Marketing agent,这里纯粹讨论性质。最近CEA对于没有授权的广告抓的很严。
这个是海军部这块目前建好的第一个B1项目，后面接着还有很多期，政府的master plan上是把这里高速下来沿着woodland ave12到GAMBAS AVE一线大概四五公里的地皮全部划成了B1工业区，唯一的B2就是seagate夹在中间的那个厂。第二期的PRIMZ已经卖光了，因为单位都比较小，总价很便宜，看了一下屋主的caveat名单大部分都是北部的居民。第三期woodland HORIZON目前在热卖，跟PRIMZ是一个开发商，还有GAMBAS AVE旁边，在3M后面那块也在卖（这个我没去看，不知道还有没有剩下的）。
我就拿这个来说说工业地产的租售比和租客。我们印象中工业地产基本上还是工厂这块。今天我去看了大吃一惊：我居然看见了childcare center开在B1的楼盘单位里！！childcare center肯定是要申请执照的，所以我ASSUME这个是执照批了才开的，也就是说政府批准了B1工业地产可以用来开托儿所。我就在想以后是不是还可以开类似KIDDY FUN这种大型儿童室内游乐场，因为这些商家需要的地盘都不小，去租shop肯定是笔不小的开支。相对于动辄十多块钱一尺的店铺来说，一两块钱一尺的B1工业地产租金简直超级低廉。
除了childcare center,一楼的已经准备开业中的组屋还有好几家是设计公司：室内装修设计，家具商什么的。其实这是很好的选择：前面临街的部分可以做show room，后面做办公室，仓库等。而且一楼都是复式，后面半截是带隔层的，全部建好了，不用担心像有的楼盘买下来还要自己建隔层，如果比例满了就不给建的情况出现。而且北部不远yew tee那边有大片的家具厂，来这里集中开展示店倒是很不错的选择。
楼上入住的租客有HVAC contractor，IT system contractor等各种contractor，这些公司的业务很多不需要show room，大部分时候在客户那边跑，这里有个办公和仓储的地方就可以了。我看到有的在装修中的格局很漂亮。
再来说说价钱：第一期开盘价格比较低，之前没有SSD，陆续有人subsale。我现在查到的最早的价格是11年尾买的价格350左右一尺。目前市面上的要价普遍都在400以上，姑且算450好了。我从软件里调了份报告出来，已经subsale的那些Owner, 平均每年的capital gain是14.3%，最高的22.9%，最低的有俩个位数的（这个不知道是神马情况，也许是急着套现），其他都是15%以上。
这里目前的租金是1.3psf到1.5psf，姑且算1.4好了，rental yield大概在3.7%，算是中规中矩。不要忘了工业地产跟residential不同：头六个月内租出去的基本上都是租金最便宜的，六个月到一年租不出去也不奇怪：谁被拉到一个空荡荡的地方让你租房子你敢马上租啊？所以买工业地产新楼盘以后准备收租的得有这个心理准备和经济基础。所以这里稍微做点功课：如果一个楼盘绝大部分买家是自用的，价格合理的话毫不犹豫下手买！因为以后那些自用的不会随便卖，你卖就是限量版。
我今天带去的那个客户先看了楼上一个带租约的单位，rental yield 就是3.7%,1700多尺，总价不到80万。看完了跑到一楼死活他看中那个childcare center的单位（PS,工业地产跟住宅刚好相反，一楼最贵）。最后不得不答应努力找个一楼愿意卖的给他。回来查了一下一楼全是3500尺以上的大单位，今年只有一套卖了，单价660多一尺，于是总价就超过了200万。
说到rental yield，我看了一下food xchange，很不错，因为比较旧的项目（2000年的），目前成交价在350psf左右，租金比woodlands11还贵，有的单位rental yield可以到6%以上。不过这个项目的单位都超级大，三四千尺一个单位算小户型，一万多一尺的都有。最低的总价也在百万前后，而且大多是自用，出售的不算多。有米的算是值得关注的一个地方，因为纯粹的food hub新加坡不多(有点不明白这个居然是B2），以新加坡人这么爱吃，这么多人在外面吃的情况来说，食品厂基本上不愁租。在一片五六千一个单位的租金里，居然差不多面积有好几个是租了4万一个月的！非常离谱，非常想去看看，什么人这么财大气粗。我在等一个98万的小单位重新找好租客才带客户过去看，据说现在的租客自己买了产业要搬家了。[凡人 (5-14 23:34, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]13楼
(引用 king:起太多了年头。70万 贷款70%。差不多1000尺。freehold 近eunos。 租金=贷款月供 现在应该拿不到吧)freehold这个价钱算比较便宜的了[凡人 (5-14 23:36, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
(引用 凡人:B1工业地产的租客，今天我自己去看了啊发现这个范围很广，完全不是大家想象的那样，都是工厂的概念。工厂的是极少数的。
今天带了客户去...)mm越来越专业了感觉这里大多数人还是学生，打工人士，所以看得人多讨论的人少。
估计主要是没那么多钱。 呵呵。
希望凡人mm多多爆料。给广大民众一个投资机会的信息。
咳。我是用不上了。呵呵
加油
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[king (5-15 7:26, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]15楼
(引用 凡人:B1工业地产的租客，今天我自己去看了啊发现这个范围很广，完全不是大家想象的那样，都是工厂的概念。工厂的是极少数的。
今天带了客户去...)严重关注非常有用的信息啊，主贴和跟贴都是。
蛮有兴趣的，可惜目前还么有多余的资金，也没胆子破釜沉舟。一直蛮想有间楼上住人楼下有店面的房子出租或自用，也不知道猴年马月才买得起，不过看到LZ的分享觉得离这个近了那么一小点点，至少可以开始累积信息了。
感激分享～坐等跟进更新～
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[AGA (5-15 8:35, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]16楼
(引用 凡人:B1工业地产的租客，今天我自己去看了啊发现这个范围很广，完全不是大家想象的那样，都是工厂的概念。工厂的是极少数的。 今天带了客户去...)凡人妹强大我觉得这个工作挺适合你的。或者是你做什么都很认真。那个food xchange听起来蛮有趣的。[大叔一名 (5-15 9:05, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 大叔一名:凡人妹强大我觉得这个工作挺适合你的。或者是你做什么都很认真。那个food xchange听起来蛮有趣的。)还有northpoint刚刚建成。rental yield 在4-6%之间。面积在1600-2700sqf。价位在600-850K之间。这个也很值得考虑。
我说的都是带租约的单位。[-_-|| (5-15 9:39, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]18楼
(引用 凡人:可以投资residential property，海外房产那块没尝试过啊，觉得空子不好钻吧)这样是说如果还在mop内的话,可以注册个investment holding company ,来买私人公寓?是我理解有错吗? [本文发送自华新手机Wap版] [wen_1982 (5-15 10:06, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 凡人:B1工业地产的租客，今天我自己去看了啊发现这个范围很广，完全不是大家想象的那样，都是工厂的概念。工厂的是极少数的。 今天带了客户去...)赞凡人姐姐！关注中...信息量很强大...凡人姐很用心啊...[02 (5-15 10:13, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼