我也跟凡人讨论了租售比的问题。存在同样的疑虑。其实一直想开个帖子讨论这方面。希望能听听大家的看法。
我有比较自己买商业/工厂物业和REIT
自己一个人或几个人可以负担的物业尺寸非常有限。这一两年经常看到设计得美美的工厂物业，一个单位才几百尺。真想不到租给谁，工厂这么大应该不够，之前有人租出去做写字楼，政府又说是非法的。REIT其实和凡人妹说的和一伙人一起投资差不多，不过是和一大伙不相干的人而已。
| REIT | 自置物业 |
物业规模 | 大型写字楼，商场，工厂 | 小规模 |
流通性 | 好 | 比较差 |
套现价值 | 除了估价外，还有价格对NAV的不确定因素 | 基本上和估价差不多 |
买卖成本 | 比较低 | 比较高，因为通常需要中介 |
维护成本 | 应该比自置高，怎么都养着一班人 | 自己动手应该便宜一些 |
杠杆比例 | 比较低，借贷通常30-40% | 比较高，借贷通常70-80% |
ROE | 5-8% | 低息环境下，应该可以做到〉10% |
税务优惠 | 非个人可以控制 | 应该可以利用一些 |
投资方向 | 非个人可以控制 | 基本上掌握在自己手里 |
出问题的可能 | 这个很难评估，但有一个已知问题。商业按揭通常3-5年，再融资时撞到市场出问题就悲剧了。 | 这个很难评估 |
我没有比较租售比，因为没有大分别，如果租得出去的话。自置最大好处是高杠杆，REIT最大好处是物业规模够大。我有买一些REIT，但不够信心自己买一个商业物业。
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