我有比较自己买商业/工厂物业和REIT自己一个人或几个人可以负担的物业尺寸非常有限。这一两年经常看到设计得美美的工厂物业，一个单位才几百尺。真想不到租给谁，工厂这么大应该不够，之前有人租出去做写字楼，政府又说是非法的。REIT其实和凡人妹说的和一伙人一起投资差不多，不过是和一大伙不相干的人而已。
REIT
自置物业
物业规模
大型写字楼，商场，工厂
小规模
流通性
好
比较差
套现价值
除了估价外，还有价格对NAV的不确定因素
基本上和估价差不多
买卖成本
比较低
比较高，因为通常需要中介
维护成本
应该比自置高，怎么都养着一班人
自己动手应该便宜一些
杠杆比例
比较低，借贷通常30-40%
比较高，借贷通常70-80%
ROE
5-8%
低息环境下，应该可以做到〉10%
税务优惠
非个人可以控制
应该可以利用一些
投资方向
非个人可以控制
基本上掌握在自己手里
出问题的可能
这个很难评估，但有一个已知问题。商业按揭通常3-5年，再融资时撞到市场出问题就悲剧了。
这个很难评估
我没有比较租售比，因为没有大分别，如果租得出去的话。自置最大好处是高杠杆，REIT最大好处是物业规模够大。我�
(more...)
B1工业地产的租客，今天我自己去看了啊
发现这个范围很广，完全不是大家想象的那样，都是工厂的概念。工厂的是极少数的。
今天带了客户去看woodlands11，先声明一下我不是这个项目的Marketing agent,这里纯粹讨论性质。最近CEA对于没有授权的广告抓的很严。
这个是海军部这块目前建好的第一个B1项目，后面接着还有很多期，政府的master plan上是把这里高速下来沿着woodland ave12到GAMBAS AVE一线大概四五公里的地皮全部划成了B1工业区，唯一的B2就是seagate夹在中间的那个厂。第二期的PRIMZ已经卖光了，因为单位都比较小，总价很便宜，看了一下屋主的caveat名单大部分都是北部的居民。第三期woodland HORIZON目前在热卖，跟PRIMZ是一个开发商，还有GAMBAS AVE旁边，在3M后面那块也在卖（这个我没去看，不知道还有没有剩下的）。
我就拿这个来说说工业地产的租售比和租客。我们印象中工业地产基本上还是工厂这块。今天我去看了大吃一惊：我居然看见了childcare center开在B1的楼盘单位里！！childcare center肯定是要申请执照的，所以我ASSUME这个是执照批了才开的，也就是说政府批准了B1工业地产可以用来开托儿所。我就在想以后是不是还可以开类似KIDDY FUN这种大型儿童室内游乐场，因为这些商家需要的地盘都不小，去租shop肯定是笔不小的开支。相对于动辄十多块钱一尺的店铺来说，一两块钱一尺的B1工业地产租金简直超级低廉。
除了childcare center,一楼的已经准备开业中的组屋还有好几家是设计公司：室内装修设计，家具商什么的。其实这是很好的选择：前面临街的部分可以做show room，后面做办公室，仓库等。而且一楼都是复式，后面半截是带隔层的，全部建好了，不用担心像有的楼盘买下来还要自己建隔层，如果比例满了就不给建的情况出现。而且北部不远yew tee那边有大片的家具厂，来这里集中开展示店倒是很不错的选择。
楼上入住的租客有HVAC contractor，IT system contractor等各种contractor，这些公司的业务很多不需要show room，大部分时候在客户那边跑，这里有个办公和仓储的地方就可以了。我看到有的在装修中的格局很漂亮。
再来说说价钱：第一期开盘价格比较低，之前没有SSD，陆续有人subsale。我现在查到的最早的价格是11年尾买的价格350左右一尺。目前市面上的要价普遍都在400以上，姑且算450好了。我从软件里调了份报告出来，已经subsale的那些Owner, 平均每年的capital gain是14.3%，最高的22.9%，最低的有俩个位数的（这个不知道是神马情况，也许是急着套现），其他都是15%以上。
这里目前的租金是1.3psf到1.5psf，姑且算1.4好了，rental yield大概在3.7%，算是中规中矩。不要忘了工业地产跟residential不同：头六个月内租出去的基本上都是租金最便宜的，六个月到一年租不出去也不奇怪：谁被拉到一个空荡荡的地方让你租房子你敢马上租啊？所以买工业地产新楼盘以后准备收租的得有这个心理准备和经济基础。所以这里稍微做点功课：如果一个楼盘绝大部分买家是自用的，价格合理的话毫不犹豫下手买！因为以后那些自用的不会随便卖，你卖就是限量版。
我今天带去的那个客户先看了楼上一个带租约的单位，rental yield 就是3.7%,1700多尺，总价不到80万。看完了跑到一楼死活他看中那个childcare center的单位（PS,工业地产跟住宅刚好相反，一楼最贵）。最后不得不答应努力找个一楼愿意卖的给他。回来查了一下一楼全是3500尺以上的大单位，今年只有一套卖了，单价660多一尺，于是总价就超过了200万。
说到rental yield，我看了一下food xchange，很不错，因为比较旧的项目（2000年的），目前成交价在350psf左右，租金比woodlands11还贵，有的单位rental yield可以到6%以上。不过这个项目的单位都超级大，三四千尺一个单位算小户型，一万多一尺的都有。最低的总价也在百万前后，而且大多是自用，出售的不算多。有米的算是值得关注的一个地方，因为纯粹的food hub新加坡不多(有点不明白这个居然是B2），以新加坡人这么爱吃，这么多人在外面吃的情况来说，食品厂基本上不愁租。在一片五六千一个单位的租金里，居然差不多面积有好几个是租了4万一个月的！非常离谱，非常想去看看，什么人这么财大气粗。我在等一个98万的小单位重新找好租客才带客户过去看，据说现在的租客自己买了产业要搬家了。
今天带了客户去看woodlands11，先声明一下我不是这个项目的Marketing agent,这里纯粹讨论性质。最近CEA对于没有授权的广告抓的很严。
这个是海军部这块目前建好的第一个B1项目，后面接着还有很多期，政府的master plan上是把这里高速下来沿着woodland ave12到GAMBAS AVE一线大概四五公里的地皮全部划成了B1工业区，唯一的B2就是seagate夹在中间的那个厂。第二期的PRIMZ已经卖光了，因为单位都比较小，总价很便宜，看了一下屋主的caveat名单大部分都是北部的居民。第三期woodland HORIZON目前在热卖，跟PRIMZ是一个开发商，还有GAMBAS AVE旁边，在3M后面那块也在卖（这个我没去看，不知道还有没有剩下的）。
我就拿这个来说说工业地产的租售比和租客。我们印象中工业地产基本上还是工厂这块。今天我去看了大吃一惊：我居然看见了childcare center开在B1的楼盘单位里！！childcare center肯定是要申请执照的，所以我ASSUME这个是执照批了才开的，也就是说政府批准了B1工业地产可以用来开托儿所。我就在想以后是不是还可以开类似KIDDY FUN这种大型儿童室内游乐场，因为这些商家需要的地盘都不小，去租shop肯定是笔不小的开支。相对于动辄十多块钱一尺的店铺来说，一两块钱一尺的B1工业地产租金简直超级低廉。
除了childcare center,一楼的已经准备开业中的组屋还有好几家是设计公司：室内装修设计，家具商什么的。其实这是很好的选择：前面临街的部分可以做show room，后面做办公室，仓库等。而且一楼都是复式，后面半截是带隔层的，全部建好了，不用担心像有的楼盘买下来还要自己建隔层，如果比例满了就不给建的情况出现。而且北部不远yew tee那边有大片的家具厂，来这里集中开展示店倒是很不错的选择。
楼上入住的租客有HVAC contractor，IT system contractor等各种contractor，这些公司的业务很多不需要show room，大部分时候在客户那边跑，这里有个办公和仓储的地方就可以了。我看到有的在装修中的格局很漂亮。
再来说说价钱：第一期开盘价格比较低，之前没有SSD，陆续有人subsale。我现在查到的最早的价格是11年尾买的价格350左右一尺。目前市面上的要价普遍都在400以上，姑且算450好了。我从软件里调了份报告出来，已经subsale的那些Owner, 平均每年的capital gain是14.3%，最高的22.9%，最低的有俩个位数的（这个不知道是神马情况，也许是急着套现），其他都是15%以上。
这里目前的租金是1.3psf到1.5psf，姑且算1.4好了，rental yield大概在3.7%，算是中规中矩。不要忘了工业地产跟residential不同：头六个月内租出去的基本上都是租金最便宜的，六个月到一年租不出去也不奇怪：谁被拉到一个空荡荡的地方让你租房子你敢马上租啊？所以买工业地产新楼盘以后准备收租的得有这个心理准备和经济基础。所以这里稍微做点功课：如果一个楼盘绝大部分买家是自用的，价格合理的话毫不犹豫下手买！因为以后那些自用的不会随便卖，你卖就是限量版。
我今天带去的那个客户先看了楼上一个带租约的单位，rental yield 就是3.7%,1700多尺，总价不到80万。看完了跑到一楼死活他看中那个childcare center的单位（PS,工业地产跟住宅刚好相反，一楼最贵）。最后不得不答应努力找个一楼愿意卖的给他。回来查了一下一楼全是3500尺以上的大单位，今年只有一套卖了，单价660多一尺，于是总价就超过了200万。
说到rental yield，我看了一下food xchange，很不错，因为比较旧的项目（2000年的），目前成交价在350psf左右，租金比woodlands11还贵，有的单位rental yield可以到6%以上。不过这个项目的单位都超级大，三四千尺一个单位算小户型，一万多一尺的都有。最低的总价也在百万前后，而且大多是自用，出售的不算多。有米的算是值得关注的一个地方，因为纯粹的food hub新加坡不多(有点不明白这个居然是B2），以新加坡人这么爱吃，这么多人在外面吃的情况来说，食品厂基本上不愁租。在一片五六千一个单位的租金里，居然差不多面积有好几个是租了4万一个月的！非常离谱，非常想去看看，什么人这么财大气粗。我在等一个98万的小单位重新找好租客才带客户过去看，据说现在的租客自己买了产业要搬家了。
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