【AgonyUncle】House quality issue dispute with condo managementHi Uncle Chung,
Need your help and guidance on how to deal with my condo management for house quality issue.
I am a foreigner working in Sg. I bought a condo flat. After moved in last year, I found out that the exterior wall of my flat has some problems which cause rain water leaks through the wall into my flat. As consequence, the furnitures and interior wall are damaged by the water. Importantly, some sockets and wires on the floor would be a big theat to human safety if water cames in to them. The issue was reported to condo management office several times as they should take responsibility for exterior facilities. But they didn't take immediate action to repair the wall. I talked with condo manager again recently about the action plan to repair the wall and compensate the loss caused already, but his attitude is unclear.
As foreigner, I never expereinced such issue before. Therefore seek your guidance:
1) What should i do to push the condo management to thoroughly fix the exterior wall issue? from legal viewpoint, what's condo management's liability and responsibility?
2) As my funitures and interior wall decoration were damaged already, I would give a reasonable quotatoin to condo management for compensation. What if they don't agree to compensate anything or they can only cover a small part?
3) I face the potential safety issue if rain water comes again and touch the sockets in my flat. Since it happens couple of times, whenever it rains, I feel worried about the water leakage issue and would ask for compensation for mental/spiritual damage. is it reasonabel and supportable from legal viewpoint?
Look forward to your reply. Thanks.
[mgal (7-13 22:57, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
mgal mm，安慰一下最近几天没见你上线，想必忙着这件烦心事吧。
就我个人经验，给你两个小建议。
1。 关于和物业的纠纷，可以找找看你们公寓，是否有小区房主的community，（就是每年年会选出来的屋主代表）
我相信这个问题，不应该是你一个住户才遇到的，影响应该不小。
可是试图让代表们出面和物业管理部门协商，寻求解决方案和合理的赔偿。
2。 既然物业的人不给你处理，态度也不积极。你可以停止缴交物业费，直到他们处理了为止。
两点小建议，不知道能不能帮助，关于法律上的问题，还是要请教专业律师了。
PS：mgal mm，英文这么好，也会日文。我膜拜了。[小寒 (7-13 23:29, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]2楼
(引用 小寒:mgal mm，安慰一下最近几天没见你上线，想必忙着这件烦心事吧。
就我个人经验，给你两个小建议。
1。 关于和物业的纠纷，可以找找看你们�...)谢谢小寒GG其实我英文不好的……这个是老公写的，用我的账号帖而已，因为我跟他说这里有个钟律师我们可以问一下
目前确实从这个月开始停交了物业费，上次和他们的经理谈，他说他们有自己的保险公司，可以帮我们CLAIM损失，但是又没说多少，也没说流程，我们现在也是先收集大概的报价，桌子泡坏了还可以自己买，但是墙壁及下面相关的木档都是原装的，我们自己也没法弄，还是希望他们能负责，并且有一个保修时间，比如五年内再漏水完全由他们负责之类的，不知道是否合理。
另外就是精神方面，上面也提到了家里有些接线板是放在地上的，上次运气好水流刚好避开，因为我家花岗岩不是很平，但是想想还是很后怕的，我那天开门第二脚就踩在水里了，如果碰到在漏电……真的不敢想，平时下雨也会提醒吊胆的，所以真心觉得我们应该要求点精神损失并且买个人寿保险。
community的建议我会考虑去找找看，不过不知道是否有效，因为我知道我们这里有一户，是那种楼和楼之间连接的屋子，整块地板掉下来了，我每天路过可以看到那个大窟窿，都是最近刷到他们那边才修的。虽然我们CONDO算较老了，但是没想到新加坡的房子质量这么差……
[mgal (7-14 11:04, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]3楼
这个问题很烦这里的房子防水的保证期是5年或10年。问题发生在这个时间内可以叫管理公司找发展商。
假设你在这个时间以外，你仔细想想，其实没有第三方。只有物业所有的业主集资维修的。对管理公司来说，钱不是他们的，很多时候他们做不到主。真正做主的是MC。MC里会有不同意见。通常我家没问题我就不愿意出钱。所以你要找一些有问题的邻居，把这个问题拿到AGM上。自己成为MC的一份子更好。大部分业主都不出声。很多决议都是少数参加AGM的人决定的。如果业主集资没意见，但管理公司不出力，可以在AGM上建议更换管理公司。
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[大叔一名 (7-14 13:47, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]4楼
(引用 大叔一名:这个问题很烦这里的房子防水的保证期是5年或10年。问题发生在这个时间内可以叫管理公司找发展商。
假设你在这个时间以外，你仔细想想，其...)谢谢大叔的信息房龄超过十年了，其他邻居是否有就不是很清楚，听contractor说是有比我们家更严重的。
另外问句是不是hdb就不会有这种问题?都是政府管?以后还是考虑换hdb的，谢谢！
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[mgal (7-14 14:13, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]5楼
(引用 mgal:谢谢大叔的信息房龄超过十年了，其他邻居是否有就不是很清楚，听contractor说是有比我们家更严重的。
另外问句是不是hdb就不会有这种问题...)如果是HDB问题，我就去找议员可怜现在政策限制，买了公寓再买组屋麻烦。
等到什么时候政策变回来，我就去买新组屋。
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[小寒 (7-14 19:00, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]6楼
(引用 大叔一名:这个问题很烦这里的房子防水的保证期是5年或10年。问题发生在这个时间内可以叫管理公司找发展商。
假设你在这个时间以外，你仔细想想，其...)看了大叔的建议我又去做了些功课发现最近一次AGM就是这个月底，看来一定要参加。发现上次会议因为人数不够好像条例都没通过。
另外查到chairman住哪户，不知道如果直接上门去反应是否会太突兀太冒昧了？
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[mgal (7-14 22:07, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]7楼
(引用 小寒:如果是HDB问题，我就去找议员可怜现在政策限制，买了公寓再买组屋麻烦。
等到什么时候政策变回来，我就去买新组屋。)小寒是准备入籍吗？我怎么印象中PR是不可以买新租屋，只可以买转售组屋的？
另外还有人说家庭收入超过1W就不可以买组屋只能买EC了？[mgal (7-15 8:33, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]8楼
(引用 mgal:小寒是准备入籍吗？我怎么印象中PR是不可以买新租屋，只可以买转售组屋的？
另外还有人说家庭收入超过1W就不可以买组屋只能买EC了？)我啊已经是公民了。
很久以前，新加坡政策改过，可以让PR买新房。等经济不好时,那些限制可能又会改回去。
关于买EC的收入限制，具体可以到时想办法，我也忘了是不是1w。
PS：mgal mm，快来他乡散桃帖拿桃啊。
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[小寒 (7-15 8:40, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]9楼
(引用 mgal:看了大叔的建议我又去做了些功课发现最近一次AGM就是这个月底，看来一定要参加。发现上次会议因为人数不够好像条例都没通过。
另外查到ch...)是不是要敲主席的门我不知道，下面几件事应该要做。联络有类似问题的业主。你去问管理公司，他们应该知道有哪些单位反映过问题。别指望什么保险，楼宇保险通常只是结构和火险。当然，如果你有兴趣，可以拿份文件去读一读。
读一下去年的Annual Report，看看Sinking Fund有多少钱。业主交的管理费分两部分，一部分去日常开支，另一部分去Sinking Fund。理论上Sinking Fund是为了这种大规模维修存的钱。现实是很多Sinking Fund都严重不足。如果Sinking Fund多的话，可以提议用它来维修；如果不足，恐怕只有提议集资来维修。
联合提交一份决议案。AGM规定业主可以提交决议，但要在AGM之前N天书面提出。
联合有类似问题的业主去参加AGM。如你所说，看来没几个人参加AGM。如果不能参加，用Proxy参加投票。
有兴趣的话，可以参选MC的委员。留意本地法律规定MC的主席如果找不到人接手是不可以辞职的，除非你卖掉房子。[大叔一名 (7-15 10:16, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]10楼
(引用 大叔一名:是不是要敲主席的门我不知道，下面几件事应该要做。联络有类似问题的业主。你去问管理公司，他们应该知道有哪些单位反映过问题。别指望什...)您的意思是我去问MANAGEMENT哪些住户有问题我要联合他们去开AGM，MANAGEMENT会愿意提供我这些信息？
我的感觉这里的MANAGEMENT似乎更多是执行，而不是管理，是吗？[mgal (7-15 10:45, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]11楼
(引用 小寒:我啊已经是公民了。 很久以前，新加坡政策改过，可以让PR买新房。等经济不好时,那些限制可能又会改回去。 关于买EC的收入限制，具体可以�...)你是说那个约会地点么？作为已婚认识还有啥约会可言啊～～[mgal (7-15 10:47, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 mgal:您的意思是我去问MANAGEMENT哪些住户有问题我要联合他们去开AGM，MANAGEMENT会愿意提供我这些信息？
我的感觉这里的MANAGEMENT似乎更多是...)你要明白法律关系一个Condo是一个法人（MCST）。我不知道中文怎么翻译，香港译做业主立案法团。假设这个Condo的围墙倒了，压死一个路人。人家会告这个MCST。你买了房子，自动成为MCST的一部分。你所占的部分在Title Deed里面可以找到。你的权益和责任，包括投票比重，都是这个数。例如上面的例子，如果没有保险，法庭判MCST要赔$X。你不可以说这个墙不在我家，所以我没责任。
MCST每年要开AGM。就是让业主为物业的管理做决定。通常会投票决定是否继续使用现在的物业管理公司（MA），选举管理委员会（MC），和其他重大事项，如加管理费，等等。所以MC是负责日常比较重要的决定，MA基本上是听指挥，大事是在AGM上所有到场和Proxy的业主投票决定的。你是业主，MA通常很客气的，因为多人不爽，AGM投票换人，它就没生意做了。
[大叔一名 (7-15 11:31, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]13楼
(引用 mgal:你是说那个约会地点么？作为已婚认识还有啥约会可言啊～～)难道不需要过一些纪念日的吗？偶尔也会庆祝情人节，圣诞节什么的吧。对于已[…]婚人士，如何经营婚姻是个难题，我个人觉得，把婚姻作为一种爱的延续，很多方面还不能松懈，偶尔出去约会也是不错的吗。
再说，我只要mm去发个贴，我是主动送桃啊。让mm开心点。[小寒 (7-15 11:42, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]14楼
(引用 小寒:难道不需要过一些纪念日的吗？偶尔也会庆祝情人节，圣诞节什么的吧。对于已[…]婚人士，如何经营婚姻是个难题，我个人觉得，把婚姻作为一...)让我有空看看别人写了些啥不是不能重复的嘛[mgal (7-15 11:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 mgal:让我有空看看别人写了些啥不是不能重复的嘛)我来给你建议一个Japanese summer festival @ changi japan school .
可以参考链接
http://www.jas.org.sg/event/summerfes/summerfes_en.html
我去过一次，很有意思的，特别适合日本文化爱好者
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[小寒 (7-15 12:04, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]16楼
钟老大最近好像一直消失中。我来试试看回答吧1) What should i do to push the condo management to thoroughly fix the exterior wall issue? from legal viewpoint, what's condo management's liability and responsibility?
>> management是否有责任取决于两件事。1.他们和你们签订的合约的相关约定。2.他们是否确实如你所说有疏忽（我不是不相信你，我是说如果你有证据）
两件事分别属于合同法和侵权法的范围。两者其中之一成立，management就需要负责
2) As my funitures and interior wall decoration were damaged already, I would give a reasonable quotatoin to condo management for compensation. What if they don't agree to compensate anything or they can only cover a small part?、
》》首先建议你对你的相关损失进行证据保存。
第二，如果对方的答复令你不满意，而你的损失总额不超过10000元新币的话，可以去初等法院的小额申告庭诉讼对方。小额申告庭双方均不得请律师，你只需要准备大洋10枚作告状只用。具体流程请参考http://app.subcourts.gov.sg/sct/index.aspx
第三，建议您查清具体漏水的原因，也许会有其他的被告可以一起列入。
第四，如果损失超过10000元，反而请慎重。新加坡不请律师上法庭，对面却请了律师的，赢面非常低。但是律师费一个案子基本上5位数上下起跳。
3) I face the potential safety issue if rain water comes again and touch the sockets in my flat. Since it happens couple of times, whenever it rains, I feel worried about the water leakage issue and would ask for compensation for mental/spiritual damage. is it reasonable and supportable from legal viewpoint?
》》新加坡法律支持精神损失的赔偿，但是：
如果您以合同违约进行告诉，新加坡法庭要求你必须遭受“substantial physical inconvenience or physical discomfort". (Hobbs v The London and South Western Railway Co (1875) LR 10 QB 111.)，如您所述您的心理状态恐怕比较难归入此类。
如果您以过失侵权进行告诉，新加坡法律要求你所遭受的精神损失必须满足" medically diagnosed psychiatric harm must be foreseeable." (Ngiam Kong Seng & Anor [2008] 3 SLR (R) 674; [2008] SGCA 23)
是否可行您自己斟酌。
如果您已经是PR或者新加坡人，请不要把自己当外国人。新加坡政府提供针对本国人士的预约免费律师进行15分钟的咨询。
具体请见：http://probono.lawsociety.org.sg/Help-for-Public/personal-legal-issue/CommunityLegalClinic/[南洋暴雪 (7-18 15:41, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]17楼
(引用 南洋暴雪:钟老大最近好像一直消失中。我来试试看回答吧1) What should i do to push the condo management to thoroughly fix the exterior wall ...)谢谢暴雪的回复您也是法律界专业人士吗？
1）这个合同具体是指什么？我不是很清楚，是指MANAGEMENT和业主委员会签署的合同吗？在哪里可以找到？
2）我当天到家虽然有被吓到，还是马上拍照，而且那些坏的地方，比如桌子，这是很明显的，CONTRACTOR来看就说变成这样看来是很严重，墙壁起泡也是，而且不是窗户下方而是窗户旁边的，这明显只有外墙有裂纹才会变成这样，家里漏水的源头也是朝外的墙壁和地板的接缝处漏出来，出事第二天我拿着照片去找MANAGEMENT，他们才马上让CONTRACTOR来看的，而且其实去年上报的时候就有CONTRACTOR来看过拍照什么的，应该是有一份REPORT在MANAGEMENT这里，但是老实说我也没看过是什么样子的，CONTRACTOR的说法，在新加坡的气候下，这块墙壁又晒太阳，又经常下雨被泡，会变成这样很正常的……
3）我们目前估计的金额大概也就是中四位数左右，所以您的这个建议还是很有用的，如果MANAGEMENT之后不采取行动，可以试试
4）精神损失其实也是因为对MANAGEMENT的长期不作为感到不满，其实我们最关心的还是我们的墙壁不要再漏水，其他都有的商量
5）我们不是PR也不是SC，所以特别说明是外国人，就是怕不同的身份对待情况不一样[mgal (7-18 22:46, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]18楼
(引用 mgal:谢谢暴雪的回复您也是法律界专业人士吗？
1）这个合同具体是指什么？我不是很清楚，是指MANAGEMENT和业主委员会签署的合同吗？在哪里可以...)进来看回复1）这个合同具体是指什么？我不是很清楚，是指MANAGEMENT和业主委员会签署的合同吗？在哪里可以找到？
合同指的是你们的业委会和物业公司签的合同。业委会 应该有的。理论上您作为房东应该是签约方。即使您是房客也没关系，有CRTPA (Contract (Rights of third party) Act)这个大神。
2）我当天到家虽然有被吓到，还是马上拍照，而且那些坏的地方，比如桌子，这是很明显的，CONTRACTOR来看就说变成这样看来是很严重，墙壁起泡也是，而且不是窗户下方而是窗户旁边的，这明显只有外墙有裂纹才会变成这样，家里漏水的源头也是朝外的墙壁和地板的接缝处漏出来，出事第二天我拿着照片去找MANAGEMENT，他们才马上让CONTRACTOR来看的，而且其实去年上报的时候就有CONTRACTOR来看过拍照什么的，应该是有一份REPORT在MANAGEMENT这里，但是老实说我也没看过是什么样子的，CONTRACTOR的说法，在新加坡的气候下，这块墙壁又晒太阳，又经常下雨被泡，会变成这样很正常的……
所谓的证据不仅仅是家具坏了。还有对您造成了多少元的损失。主要有以下3种： 1. 您为了修理（包括墙壁）或者重新购置花了多少钱（前提是这钱花的合理），2. 因为某些家具不能用让您损失了多少钱。（比如因为房子不能住人租不出去等等）， 3. 因为水灾让您的财产贬值了多少。所谓的证据主要是相关交易发票（当时购买或者现在维修）一类。
3）我们目前估计的金额大概也就是中四位数左右，所以您的这个建议还是很有用的，如果MANAGEMENT之后不采取行动，可以试试
》》Good luck~~
4）精神损失其实也是因为对MANAGEMENT的长期不作为感到不满，其实我们最关心的还是我们的墙壁不要再漏水，其他都有的商量
》》漏水的问题有两种解决方法，1. 找应该负责的人要求他们修，2. 自己修找应该负责的人报销。传统上法庭倾向于支持后一种。当然最好找人了解一下行情。这事情估计也不是你一个人的事情，业委会出头可能会比较顺利。
5）我们不是PR也不是SC，所以特别说明是外国人，就是怕不同的身份对待情况不一样
》》以我在新加坡生活15年的经历，这个地方还不至于公开的歧视外国人
附：我是法学院读法律博士的学生，２０１５年准备做律师。以后我会尽量经常来这里答题。[南洋暴雪 (7-19 0:37, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]19楼
(引用 mgal:谢谢暴雪的回复您也是法律界专业人士吗？ 1）这个合同具体是指什么？我不是很清楚，是指MANAGEMENT和业主委员会签署的合同吗？在哪里可以...)另：请问您发现问题出现是在什么时间？如果已经超过一年则不能去小额法庭告诉。以上。[南洋暴雪 (7-19 0:41, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼