公寓从来都不是所有人买得起的，本地人口近8成住组屋，2成住私宅（包括别墅）。所以公寓价格参考的是top 20%收入的家庭。这些人买得起公寓，公寓的市场就很难塌。其它8成人口，政府只要控制好组屋价钱稳定，社会就稳定。

我前几天刚跟同事们讨论过现在的价格，和10年前的价格。2013前后新EC开盘均价在七八百一尺。

而当时很多大众楼盘不是特别偏僻，近地铁的比如J gateway, urban vista这些开盘价1400-1500一尺。当然还有更偏的新公寓开盘千元或以下，比如the inflora也是一个日光盘。当时strait times总结EC大概比公寓便宜30%。

新EC应该算是新公寓开盘的底价。J gateway日光，触发了最强降温措施，之后房市保持了几年的政策性调整下行。

今年开盘的新EC已经达到了1400-1500psf,刚卖出的新EC地皮，预计明年开盘均价超1500psf. 参考现在普遍新盘开盘2000psf左右起，还是按比例增长的。

我老板有句总结：如果你的家庭收入没有达到top 20%， 你现在买得起公寓，还在等什么？

问一下自己：假设10年一个周期，马上又会触发大的降温调整政策，大家就更买得起房了吗？价格真的下的时候你会买吗？还是继续等？

就近年的一系列降温措施，政府都在干一件事：不断提高买房门槛。

贷款比例下降，首付比例提高；
BSD和ABSD提高；
贷款基准利息提高，同等收入贷款额减少；
一些身份时间上的调整，这个主要针对组屋，比如PR不满三年不让买；卖了公寓需要等15个月买组屋之类。

针对开发商的政策调整：
提高re-development charge,成本最后转嫁给谁？

限新盘per unit最低面积从70平增加到了85平米，来压低psf单价，那么房屋总价会变得便宜吗？psf能下行20%弥补总面积的上涨吗？

对于实力雄厚的刚需买家，提高门槛的确不是问题。提高单位面积反而是好事，以后可以买到新的宽敞住的舒服的房子，而不是像前几年大众楼盘卧室普遍偏小，还不如组屋房间大。

所以刚需买家，根据自身情况判断要不要上车吧。