公寓从来都不是所有人买得起的，本地人口近8成住组屋，2成住私宅（包括别墅）。所以公寓价格参考的是top 20%收入的家庭。这些人买得起公寓，公寓的市场就很难塌。其它8成人口，政府只要控制好组屋价钱稳定，社会就稳定。

我前几天刚跟同事们讨论过现在的价格，和10年前的价格。2013前后新EC开盘均价在七八百一尺。

而当时很多大众楼盘不是特别偏僻，近地铁的比如J gateway, urban vista这些开盘价1400-1500一尺。当然还有更偏的新公寓开盘千元或以下，比如the inflora也是一个日光盘。当时strait times总结EC大概比公寓便宜30%。

新EC应该算是新公寓开盘的底价。J gateway日光，触发了最强降温措施，之后房市保持了几年的政策性调整下行。

今年开盘的新EC已经达到了1400-1500psf,刚卖出的新EC地皮，预计明年开盘均价超1500psf. 参考现在普遍新盘开盘2000psf左右起，还是按比例增长的。

我老板有句总结：如果你的家庭收入没有达到top 20%， 你现在买得起公寓，还在等什么？

问一下自己：假设10年一个周期，马上又会触发大的降温调整政策，大家就更买得起房了吗？价格真的下的时候你会买吗？还是继续等？

就近年的一系列降温措施，政府都在干一件事：不断提高买房门槛。

贷款比例下降，首付比例提高；
BSD和ABSD提高；
贷款基准利息提高，同等收入贷款额减少；
一些身份时间上的调整，这个主要针对组屋，比如PR不满三年不让买；卖了公寓需要等15个月买组屋之类。

针对开发商的政策调整：
提高re-development charge,成本最后转嫁给谁？

限新盘per unit最低面积从70平增加到了85平米，来压低psf单价，那么房屋总价会变得便宜吗？psf能下行20%弥补总面积的上涨吗？

对于实力雄厚的刚需买家，提高门槛的确不是问题。提高单位面积反而是好事，以后可以买到新的宽敞住的舒服的房子，而不是像前几年大众楼盘卧室普遍偏小，还不如组屋房间大。

所以刚需买家，根据自身情况判断要不要上车吧。

我也不认识楼主、也不能绑着他去买房是吧？

我作为华新网友，总有发帖的权利吧，不管你跟赞不赞同。

认为房子要跌价，鼓励别买的，房价涨了也不会帮网友付差价啊，最后不还是个人自己判断，是不是这个理？

不管做不做中介，也是喜欢在这里打转啊。我没做中介之前，也在这里打转啊。

人不能只有工作对不对？上华新是情怀。

我是觉得一个娃住HDB也挺舒坦的，我没生二胎的时候，住大巴窑组屋觉得十分舒坦方便。

后来2个娃就太挤了，四个卧室的HDB有点难找。

近年的大众市场新公寓，的确居住体验不如HDB。

就是不同楼盘和不同地区，差别很大。赚不赚钱，不仅看进场时期、也要看出场时期对不对。

既有门可罗雀的房子，也有挤爆的单位。一直以来我们都是这么说：任何时间进场买房，短期（5年内）看看，都是有赚有亏，10年周期来看，大部分应该都是赚的，没赚只能说明你之前真的掉坑了（豪宅是不一样市场）。这不是取决于你的需求，和买在哪里，什么价位入场么？

我上周末刚去看了一个永久地契的有学区的楼盘，一套挤的人山人海，来看房的鞋子脱了一走廊摆到电梯口，另一套几乎没人看。为什么有这个反差？因为没人看的高楼大三房，比另一套低楼大四房要的还贵。

刚需置换的买家还是会很快做决定，哪怕去年那么疯的市场，我也做过3周完成一买一卖置换的。不着急的看几年也不见得买。卖房也是，有一天卖掉的，也有两年卖不掉的。

所谓刚需，就是不买不行，不接受租房，要尽快买，不然都不叫刚需。

就我自己之前买了三次自住房，需求都很刚啊，非常刚，所以买的都很快。应该说我自己买房做决定都很快，不管是不是自住。投资房也是钱够了，马上去下手。关键是你很清楚自己要的是什么，有没有能力负担。

第一套看了两天，我定了婚期了，两边父母都要来，要尽快入住。第二套只看了两个周末，我大肚子快生二胎了，老大也要报小学，希望生之前搬家。当然在我决定买大巴窑之前，我是做了好几个月的学区房功课，来锁定区域。我画好圈中后就十分快速决定。

也就是我的第一套房买在海军部，的确不是很好，当时中介的确没有给到什么有效建议，纯粹是我想看啥她带啥，就是跑腿做paper work。后来我复盘这个房子，我不是买不起更好的，但中介没给任何专业性意见，完全跟着买家指挥走，价格还得我自己谈，她就联系看房，做了个手续。

虽然两次都买在市场走向的小山头上，也没都没亏，小赚。第一套买了大半年、我都是占据小区最高价，每天看信箱广告就心塞。不过第二年就涨上去了。我卖是赶在大跌之前卖了，再晚一年多可能出手时机就很不好，不至于亏但肯定没赚了，毕竟我买的很早。

买第三套、也就是我现在这套的时候，我才算是有经验的中介了，距离我MOP还差四个月，那套房我带客户去看了三次都还在，卖家说可以等，我就多给订金签了五个月option买下来了，价格都没压，屋主要多少给多少。

当时还被跟我去看过的客户吐槽，说我破坏行情拉高了价格。其实跟别的成交价比也就是差两三万的事情，100多万的房子，刚需自住，几万差价我会觉得没啥问题，毕竟首付差价才几千块。

我查了小区这户型一年都卖不到2套，同期另一套还有一年半租约，买了我还得自己租房，错过这套我有可能还要等一年半载，等不起。我之前组屋90平米挤了6口人，这就是迫切的需要提升住房刚需，多一天我都不想等。现在看看公寓我入手在2018年底，接近谷底。四年我的买房首付已经涨回来了。

既然公寓买在低点，我大巴窑的组屋也卖在了一个低点，我买它的时候虽然是上个市场顶峰2013年底，但是那套房买了局部地区最低价，因为楼层不高屋主还砸掉了房间，不好卖。那会我如果买到一套高楼，可能五年后真的亏本卖。因为我接着卖邻居的高楼单位就是亏的。但她跟我买在一个小区、所以也涨的很好。

过去这四年，我的组屋不卖也是涨的不错；但我买的公寓比组屋涨了多太多。不过这跟我也没啥关系、这一套我要住到退休，涨了我也不会卖掉套现去换，只是家庭资产增值总是值得开心的。

买家也不是傻子，怎么可能不理性出价…不理性银行估价都match不到，怎么买？

不理性要价的屋主到不少，这是不着急的，可卖可不卖。着急要换大房子的屋主，要价就理性多了。

市场上不是没有依然值得淘的房子，虽然涨了好几年了，淘到合适的房子难度增加，取决于买家能不能果断做决定抢到。

PS，租房真的冷了，并且还会持续冷一阵。今年四五月后就开始了，年中后加速了。当然也总有屋主不相信市场冷了。这会我觉得差不多能租出去就尽快接offer吧。

公寓跟组屋的买卖还不太一样，公寓屋主除了不得不刚需提升住房的，一般是不愿意亏钱卖房，市场不好他们宁可等，不卖就没亏。不像组屋屋主拿了BTO和新EC、就要限时卖房。

所以哪怕市场不好，公寓也很难出现所谓大甩卖，跳楼价，少卖十万八万就不得了了。豪宅哪怕腰斩也是大几百万，跟老百姓没啥关系。

算了，有些事还是不多说吧。至少公寓我还是有两套的…