华新 - 不同时期完整的看了两遍

在大叔一名的大作中提到：

今年是在这里买房10周年，回顾一下历史吧年纪比版上大部分朋友都大一截。起步早一些。各人情况不同，时间点也不同，今天比较有空，写下来只希望对大家有些启发。 10年前，结婚了。想要自己的房子，算是刚需吧。那时只买得起HDB，考虑的是买一手还是二手。那时政府有超过一万间已建成新屋卖不出去，和现在环境有很大不同。一手的好处是便宜，二手的好处是可以挑比较好的地点。最后决定买一手，因为钱不是很够。刚好盛港地铁站对面剩一间2楼，就去买了。那时盛港是重灾区，全岛最难卖的地方。2楼也不怎么样。但考虑到交通方便，可以负担，5年后谁知道好不好卖，也许住得好还不打算卖呢。经验： 1．我觉得第一个房子，通常是HDB，能买一手就尽量一手。便宜很多。当然，现在BTO还有时间的问题。唉，这要吐槽政府。当年被蛇咬，就怕到不敢再主动建屋了，结果现在又去了另一边。 2．我们都希望房子又大，又方便，又通风。可是这样的房子一定不便宜。第一个房子，可以负担和方便工作最重要。其他可以以后慢慢改善，不用一开始就打算住一辈子。 --- 该帖荣获当日十大第5，奖励楼主10分以及15华新币，时间：2013-01-15 22:00:01。 --- 该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2013-01-16 (more...)

不同时期完整的看了两遍

好贴一定要顶！

怎么没置顶呢？

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在大叔一名的大作中提到：

请问小孩最后上到理想的好学校了吗？

您好，请问最后你的两个小孩如愿上到理想的学校了吗？是2C阶段入学的？抽签进去的？

其实我的问题是，即使买到好学校1公里之内，现在竞争这么激烈，好像也不能保证100%入学，要是买了房子又没能入学怎么办？

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在大叔一名的大作中提到：

继续投资大业（之一）通常电影第一部卖座就会拍续集。不过续集通常都比较烂。估摸着我的故事也差不多，大家对付着看吧。都是最近的事，也不会很长。如果你在努力计划第一个房子，这里说的东西和你关联不大。题外话写给小妖：昨晚被人拉去Propnex的讲座，Ismail是个满风趣的人。他的一个看法我满同意，目前情况下，最有价值的是EC。EC和Condo之间的价差是明摆着的好处。虽然JW没有EC，你也不一定一辈子都在Tuas工作啊。回正题，上一部说到，去年下半年，我们卖掉了Town House。照版上某神说法，我应该赚翻了，大跌就在眼前。但我只卖了1.5XM，我的旧邻居们前两个月都卖了1.7M。我该哭还是笑呢？虽然事后看，迟一点卖更高，但没什么好后悔的。减低风险这种事本来就是有代价的。来到了年中，我太太又出来工作了。小孩子们在新的学校和幼稚园都过得挺好。他们的适应能力其实很强，版上的父母们不用太担心。那就又回到了最初的分析。我们的负担能力有提高，目前的投资偏少。比起以前，多出一个问题。卖了房子之后有了一些现金。看着它慢慢被通胀蚕食是件满痛苦的事情。这就是通常说的资金要找出路吧。在卖房子的时候，我们就估计短期内不会回到本地住宅市场。除了各种税收大幅提高成本外，还有以下� (more...)

真兴奋，又可以学习了！

因为你的帖子来到华新，因为想着你的续集坚持上着华新！

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在凡人的大作中提到：

propnex的讲座还是不错的，最近大家都在往外发展啊我昨天去听了个投资公司的海外房地产讲座，目前主打德国和巴西的地产，不过这个严格来说还不算房地产投资，只能算是融资。有点像买个理财产品，周期比较短，投资额低，承诺的年回报率在10%以上，相对定期储蓄，储蓄保险之类的产品而言还不错。据说这周在raffles还有roadshow，我让孩子爹再去关注一下。反正如果手里有个几万块，放着吧一直不停的贬值，买房又不够，对我这种不会炒股炒汇的人来说还真没什么去处。

最近不是有个新闻说根本没项目很多人受骗了？

我也被抓着听过一次，不过从国外的项目到资金监管机构（好像是个英国的第三方），到各种各样的证书自己完全没听过，就不敢买这类产品了。

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在大叔一名的大作中提到：

没有特别节省，可能我们没有很多花钱的习惯吧要声明这个开支是经常性开支，不包括一次性开支，例如装修，长途旅行等。一次性开支通常在困难时可以放弃或延后。让我想想开支的大头：幼稚园：政府补贴后两人800，我不觉得学费高低和学校好不好有很大相关性（纯属个人看法），去的比较便宜的幼稚园。车子：7，800，几年前买的小小的车子本身没贷款，这是平均运作成本。现在的车子贵得惊人是真的。没换车的打算。工人：薪水加税700。保险：我不买任何有投资成分（明的或暗的）的保险。所以不贵。平均4，500一个月（全家）。水电，电话，管理费等等：大约900。剩下吃的钱有限啊。不常去餐馆，也没空常去。衣服可以穿很久啊。我们本身也不是很喜欢名牌的东西。我不戴手表。我太太最贵的包包也就200吧。她也不是很喜欢首饰什么的。（我不反对名牌的东西，刚好我们不是它们的Fans而已。我也同意过日子开心一点是重要的。）

在等大叔更新伦敦买房的时候，忍不住把我这个大叔消费观的帖子再顶一次

想想大叔卖掉townhouse手里有差不多1m的现金，还能做到这样平常心，有这样的消费理念和习惯，实在不容易，值得学习！！

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在凡人的大作中提到：

周末讲座都会有的话说我现在觉得马国房产最叫人吐血的是手续方面。。。吐槽无力。

可惜周末有事去不了

希望去的同学回来写感想~

手续那要看和那里比了，国内的更让人吐血吧？（硬是不接受我的结婚证说那时候用的中国护照号和现在的护照号不一样，还要去结婚证颁发地去更新结婚证，同样的结婚证在新加坡办过很多东西都没问题，更新结婚证还头一次听说）

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在大叔一名的大作中提到：

虽然大家讨论清楚了住2年resale可以申请3年后TOP的EC，

可谁能保证这两年里边不出什么新政策呢？政府已经看到了EC的强烈需求，已经看到价钱卖的越来越高，不是也推出了限制最大面积等新政了？

看你的情况，家庭收入两年内很可能就大幅提高了，要是买了resale，在你申请EC之前出了新政策或者你家庭收入超了顶限，岂不是要在resale里边困5年！

要是EC拿地的价钱还是像上一幅lakeside那样节节飙升，估计很难再买到现在的价钱了。

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在 haidaoyu 的大作中提到：

虽然大家讨论清楚了住2年resale可以申请3年后TOP的EC，可谁能保证这两年里边不出什么新政策呢？政府已经看到了EC的强烈需求，已经看到价钱卖的越来越高，不是也推出了限制最大面积等新政了？看你的情况，家庭收入两年内很可能就大幅提高了，要是买了resale，在你申请EC之前出了新政策或者你家庭收入超了顶限，岂不是要在resale里边困5年！要是EC拿地的价钱还是像上一幅lakeside那样节节飙升，估计很难再买到现在的价钱了。

不好意思，这个是回复171楼的小妖的

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在凡人的大作中提到：

再回顾到这个，觉得很痛心，我的买房经历基本上就是大叔的反例我是08年尾买的组屋，首付现金+CPF乱七八糟花了11万，买完我们手上还三四万现金。我老公每天还要折腾一个小时去工作，后悔没买在盛港，当时大家都觉得盛港实在好荒凉，现在看来去市区还比较近，还有不错的学校，不像我现在还在折腾学校的事情。更痛心的是当年老公看中Caribbean, 当时680一尺还卖不动。买个两卧才70多万，首付20%凑凑也够了。我这个小农的觉得利息2.5%唉，贷款好多。。。坚决的给否决了。现在那边早翻倍了。至今我的组屋涨了不到10万块，全坡最便宜的地段之一。。。买组屋就买组屋吧，我还很傻X的嫌利息高只贷了个20年，那时候还可以贷40年的好不好，后来连50年都可以贷的好不好，中间我还很傻X的去还了好几笔现金，前后加起来也有五六万了。前年又存了点钱，老公说要去马国买房投资，我又死活没肯，觉得不安全。那时候多便宜啊，national farm也就一百多万马币，那时候马国贷款也容易啊。现在至少300万马币起价了。然后我们开始看公寓，瞄准碧山给娃买学区房，看着看着，突然晴天霹雳首付要40%了！本来我们准备的首付马上不够了，那时候碧山也才1000左右一尺，lorong chuan那边还不到1000，环线还没通。那就再努 (more...)

买房这事会上瘾的 +1

就算现在这么多政策出来在新加坡不可能再买了，可还是喜欢看买房，卖房的新闻，故事。（也许我也有做中介的潜力？)

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在大叔一名的大作中提到：

个人看法这篇文章比较房产和股票（或股票基金？）流通性：确实股票比较好，5分钟就可以卖掉。普通的基金大概1天。但房产的流通性也没有那么不好。你如果愿意出少过市价5-10%，即使是市场坏的时候，一两个星期大概就卖掉了。你说这不是有损失？是有。但如果你手上有一些小股票，你想立刻卖掉，一样会有这样的损失。所以我觉得房产的流通性近似不活跃的小股票。当然，我比较忌讳一些完全一手市场主导的地方，例如Iskandar，中国。杠杆：杠杆是两刃剑。不利用杠杆，我们小市民永远都买不到大东西。自住的房子也不大可能存够全款吧。投资角度，杠杆是有效提高ROE的方法。而房产大概是唯一小市民可以拿到低利率贷款的途径。文章里说贷款多，精神紧张。这个看各人吧，我的贷款租客在帮我还，我精神还满爽的。当然，杠杆也是让你快速破产的途径，这个不用多解释。所以，很明显的道理就是我们需要杠杆，但要控制杠杆比率。那种20倍杠杆的外汇或期货，可以自己猜存活比例。之前有版友私信问我为什么要卖Town House，收租供贷款不够吗？是够，但在当时的情况下，杠杆比率太高。另外，买股票就没有杠杆吗？99%的上市公司都有杠杆，你不是很察觉而已。他们怎么利用杠杆你根本控制不到。分散投资：房产投资确� (more...)

学工程的，没买过任何金融投资的人伤不起啊，想请教一下

竟然不知道什么是杠杆，杠杆比率这些名词。

度娘以后略微知道一点儿，可是还是想请教：多高的杠杆比率（资产负债率）才算高？

资产负债率=负债总额÷资产总额。

如果现在我的负债总额/资产总额（按照买房时候的价钱）=0.59
如果现在我的负债总额/资产总额（按现在的市价）<0.4

算安全吗？？

PS：按照你的压力测试（不好意思，实在不知道怎么控制杠杆比率），好像还能过关，是不是暂时不用紧张目前的资产负债率？

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在新双钱的大作中提到：

淹死的多是会水的俺老师欧美名校出身国际巨型企业高管,一辈子投资谨慎有收获,花旗和雷曼一次过就把他元气大伤, 投资要心态平和一定用闲线,否则未来你连来华新的心情都没有的个人觉得,工薪阶层投资基本上善终的不多尤其今后干年,目前实体经济非常之差,金融资本巨量进入投机投资领域, 承受能力弱的宜保持cash.静等

多谢回复

我不是要再投资，只是算算自己现有的贷款算不算太高。

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在大叔一名的大作中提到：

不要给那些名词忽悠了资产负债率是其中一个衡量杠杆的比例。但不能只看这一个数字。特别需要搭配的是现金流。举两个极端的例子。如果我是富二代，拿现金来囤房子，不出租。虽然没有现金流，但因为没负债，不会怕市场波动。反过来，如果我借了100%的钱买了个房子，政府好价钱向我租了10年。虽然负债高，但因为有稳定的现金流，其实也不会怕市场波动。这就是为什么上市公司最重要的两张报表就是资产负债表和现金流。算资产负债要用市价，并且要算上所有的资产和负债。50%挺安全的。大部分年轻人在买第一个房子的时候，都是用完了所有的积蓄，那时的资产负债率大约80%，但通常供款占收入比例有限，现金流没什么问题，也没什么大风险。你很少听说有谁买第1个自住的房子，然后就死在上面了。通常出问题的是手上有好几个投资，摊子铺得太大又没控制好风险。我基本的考量是如果一个投资会加大我的资产负债率，它有没有足够好的现金流吸引我？

多谢多谢！

我觉得自己的现金流应该还安全，如果40%的负债率还算好，我就不打算卖房套现。

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在凡人的大作中提到：

马国的租金真的不能指望所以我等买了房的，都有卖不掉就自己住的觉悟。。。所以挑个方便的地点还是很重要的。说到租金，有个中介同事买的花园别墅带泳池的，一个月才7000马币的租金，只够在坡租个普通组屋的价钱。可是已经有人出了他买时候两倍的价钱要买。这样他还没卖，觉得还会涨。。。

7000马币也能在新加坡租到整套公寓了吧？

一个同事50万马币的联排角头房子租到了3000马币，他兴奋了好久。

PS：没人提过土族单位？（不知道是不是这两个字，好像除了华人，印度人以外，包括马来人在内的其他种族都是土族）政府规定所有的项目必须有一定比例的留给土族。而价钱上边政府给17%的补助金！我听到这个就吓退了，在这个政策下，估计很难把单位出售给马来人，他们还不如去买新的去拿17%的补助。再就是出售的时候，同样项目里边的土族单位可以比你的单位压价17%都行，怎么竞争？

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在大叔一名的大作中提到：

继续投资大业（之五）接着看看广大伦敦群众的收入。银行初级职位收入50-60K，看起来还好，但那里税高啊。所得税加强制保险占35%以上。每月税后3K左右。银行收入已经算不错了，伦敦税后收入中位数2K出点。能拿出来租房的预算800左右吧。扣掉Council Tax，两个人合租两房单位，预算大约每周300-400。伦敦的房子要不是维多利亚式的，好像Terrace House。或者是Condo，但那边没有很大规模的Condo，基本就是自己一栋。伦敦群众的住房条件也不怎么样，房子都很小。那个地区维多利亚式的特别小，它通常占地才400-500尺，看过有一楼有睡房但没厕所，要去2楼的奇葩设计。实在是欣赏无能。Condo的两房单位通常也只有600尺左右。那里的地似乎都是FH。但Condo的地通常是地主租出来的，情况类似远东在Katong那边的一个Condo。租期通常为125年或999年。那里没有MCST的结构，Condo的公共地方，花花草草，是由地主负责，当然不是免费的。另外，伦敦似乎极少Enbloc。我们就定下了目标：Condo，两房单位，不要太旧，最好999，没有的话125也行。靠近Canary Wharf，300-400K。因为只对这个地区有一点了解。比较靠近地铁（Tube）或轻铁（DLR）。在伦敦的朋友给了我一个网站，还蛮好用的。www.primelocation.com 找房子� (more...)

局部沙发

已经幻想自己买了个伦敦公寓，这样就可以有各种各样借口去伦敦处理房子，实际上是去看英超了。：）

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在大叔一名的大作中提到：

继续投资大业（之草草收场）就这么纠缠了一阵，某一天我们说去看看展销会吧，也许可以多一些答案。那个周末的ST居然一个英国房产广告都没有，全部都是澳洲的。难道英国已经过时了？人算不如天算。信箱里出现了一张传单，是JLL的展销会。房子的地点在Westferry。刚好是一个我知道的地方。小MM和我说过，Canary Wharf有几个地方大家认为比较安全，South Quay，Westferry，Limehouse。South Quay是比较贵的地方，另外两个比较便宜。我们就去看了看，然后就是花了一些钱。最后买了个Studio，不是两房。主要原因一来喜欢的两房单位已经没有了，二来这是个在建项目，是否能达到预计的租金靠猜。一些希望对大家有用的信息： 1．英国的印花税125-250K-〉1%；250K-500K-〉3%。但比较奇葩的是税率不是渐进的。所以，如果房子250,000，印花税2,500；如果房子250,001，印花税7,500。 2．在建项目的印花税到收楼时才交。适合sub-sale炒楼。 3．居然可以砍一点点价。 4．JLL那组人只做伦敦房产。问他们今年推了几个项目了，回答说差不多每星期一个，快30个了。原来还是很好卖的。 5．DBS有人在那里介绍按揭。SGD最多75%，Sibor+2.25%；GBP最多65%，Libor+3%。需要符合TDSR条件。问题是最少贷款额SGD500K。小生意确实� (more...)

信息量有点大~

mark一下慢慢消化。

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