两房退市的警示
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作者：shearwater (等级：2 - 初出茅庐，发帖：634) 发表：2010-07-09 10:26:41　 楼主　 关注此帖
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在 纵横博弈 的大作中提到：
关于新加坡房产,忠告几句最近听说朋友打算要买房子,我劝告他现在先别买,等房价回调的时候再买.他问:新加坡这么小,来的人越来越多,房价会降吗? 他的这种想法,在很多人心中普遍存在.这不禁让我想起了香港楼市的3次暴跌,在最近的20年里,就出现过2次.在任何资本市场中,永远没有只涨不跌的,也永远没有只跌不涨的市场.哪怕这个市场被政府主导,也不可能更不可能有能力和全球经济作对.当美国经济再次探底的时候,一直徘徊在谷底复苏渺茫的时候,新加坡这种外向型经济影响甚大. 我深信,新加坡房价大跌(暴跌不敢说,但是大跌肯定会有的,跌幅3成很正常)必将会伴随着美国经济探底而出现.
两房退市的警示
其实楼主说的在理，问题是在房价不断上涨的期间，大部分人是不会考虑其下跌的风险的。
昨天美国两房已经退市，看看其曾经的辉煌，沦落到如今的场外交易，其背后便是房价下跌最真实的写照。
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作者：shearwater (等级：2 - 初出茅庐，发帖：634) 发表：2010-07-09 16:51:19　 2楼
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在 芳林 的大作中提到：
其实你的投资忠告找错了对象。在这版混的多数是买组屋自住的而不是投资的。只有当他们买第二间屋子的时候才涉及到你所谓的投资风险。到那时候才去学习李嘉诚的风险管理也来得及啊。 我早就强调过：买房时机比地点更重要（这个可是反了李嘉诚说的地点最重要的话）！呵呵！你的投资忠告也对于印证了我的话比李嘉诚那句话更有理。但我也再三说过要自住的就随时可以买。如果是有自住刚需的，可以随时看到喜欢的付得起的屋子马上买。 呵呵！如果财务上可以安排得来，为什么不要让家人早一点过上住者有其屋的更好日子呢？！ 现在是通胀时代立马到来。应该多多利用银行贷款的金融杠杆来为自己买房消费（第一个住家屋子其实严格来说是消费品而不是投资品）抗通胀。 钱是要赚来花出去时才体现钱的价值。人生苦短。如果明明有自住刚需却拖着不买房，那就只能够一直交租金帮房东养房子了。。。。炒股有风险，存钱拿利息也远远抵不过通胀。。。。万一房价不跌反而疯涨怎么办呢？！是不是没什么好办法就只好一家子被动的一直等待下一波不知道几时会才来的经济危机了！！？？ 再说了： 只要签了贷款合同，房价大跌也不用担心啊！银行才需要担心呢！银行出的是大钱啊！你只要按时还贷款，银行根本不可能来找你逼卖屋子 (more...)
有误导倾向
要签了贷款合同，房价大跌也不用担心啊！银行才需要担心呢！银行出的是大钱啊！你只要按时还贷款，银行根本不可能来找你逼卖屋子赶你出门啊！
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这明显不符合实际情况。如果你是向银行借贷，如果房价急速下跌，当房子市值还不到你的现有贷款时，银行有权利让你补足这部分差额。如果无法缴清，房产都可能被收回拍卖。
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作者：shearwater (等级：2 - 初出茅庐，发帖：634) 发表：2010-07-13 10:10:42　 3楼
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在 芳林 的大作中提到：
呵呵！你才真的误导人！你能找出来银行逼卖组屋的例子吗？建屋局都从来没做过，银行也根本没有权利这么做啊。凡事最好不要想当然，会吓到自己也会吓坏别人的！误导的大帽子乱乱飞最后会回扣到你自己的头上的！ 通常建屋局在组屋买主欠款不还拖欠N月以后，才会找买主协商还款办法，但是从来不会把屋主赶出屋子的。因为这样违背了政府一贯来的‘居者有其屋’的政策。即使组屋价格跌去一大半，建屋局也从来没有要大家补交过价格差额。因为大家买的是组屋的使用权啊！我感觉这等于是跟租客租房子的情形差不多：租约未满期间的租金波动再大也不能够跟租客要求补租金差价吧！有任何变动都得等到屋子使用权发生转移－－买卖组屋时才能够体现的。 自从建屋局这几年把组屋贷款这一块大饼分给银行来做以后，银行也基本按照这个路子在帮忙建屋局分担一部分贷款业务。 之所以本地从来还没有发生过银行把组屋拍卖收回的案例，主要是因为： 根据组屋的定义，建屋局才是真正的屋主，我们小百姓都只是跟建屋局购买了几十年的居住所有权罢了。只有建屋局才能够有权收回组屋。大家的原始地契都深藏在建屋局的保险箱里面，银行所拿的也只是原件的复印件罢了。 再说了，一般上现在大家都自付20%以后才跟银行贷余下的80%买� (more...)
把水搅浑有用吗？
其实回帖中我说的很明白，通过银行贷款。向hdb贷款是公民的特权，即使你拖欠月供，hdb也不会把你赶走，没错。
但如果是向银行贷款，谁告诉你银行不可以收回拍卖组屋？以下便是很好的例子

http://forum.omy.sg/showthread.php?s=e1732f57bd14c426140650a7e5f162d1&t=2339
在裕廊有一户人家因欠银行贷款，组屋被银行收回，全家在组屋楼下露宿。小孩受访时说她在朋 友面前蒙羞，看了令让人心酸.........
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作者：shearwater (等级：2 - 初出茅庐，发帖：634) 发表：2010-07-13 11:54:55　 4楼
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在 芳林 的大作中提到：
这篇新闻的背景细节并没有交代的很清楚银行为什么会这么做？但是从下面的回复可知屋主买的四房式组屋每月要还1800$显然很不寻常。估计肯定是发生了断供或拖欠好久了才会遭遇银行出手。 这个案例与我之前所讲的要做好功课去买自己负担得起的住屋的前提根本不符合啊！我有再三提醒大家千万不能够拖欠或断供银行贷款啊！ 呵呵！搅浑水的不正是你自己嘛！ ：） ：）
何必出尔反尔呢？
呵呵，不是大姐深信银行没有权利逼卖组屋吗？面对事实又何必王顾左右而言他呢？

以下倒是还有几点值得讨论。

1 银行是否有权要求补齐差额，如果有权，何时才会采取行动。

既然作为房屋抵押贷款的抵押物出现贬值，且市值低于贷款值，银行自然有权要求补齐差额，这合乎逻辑。
问题在于银行何时才会采取行动。
其实有个问题被忽略了，从03年政府开放组屋贷款市场至今，短短7年间，hdb resale price index 从98.2 上升至如今如今的150.8, 而其间最大指数跌幅只是在5%左右。我们不难理解为何没有组屋补齐差额的新闻。 （http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10297p.nsf/ImageView/CORPORATE_PR_22012010_ANNEX._A1/$file/Annex+A-1.pdf）
但是再看一下97金融风暴的影响，其指数在短短两年间从136.9下跌至100， 跌幅超过30%。 好在当时还都是向公积金局贷款。 问题是如果历史重演，你能保证在银行在如此状况之下不会采取行动吗？
从03年至今，大家的收入水平有50%的增长吗？在接下的日子， 组屋的上行空间还是下跌空间更大呢？

2. 关于1800月供的问题。
其实，这并不是个例。有不少屋主一开始贪图银行的低利率，放弃向政府贷款。在优惠利率过后，又因种种原因无法refinance, 只能承受这高息贷款了。
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