一个朋友看了SHOW ROOM, 有意思买个小型单位做投资. 660PSF, 900 SF大概也要62万. 先付5%, 二个月后付15%. 其他的等到2014TOP时再付. 因为在IAS下, 所以从买的时候一直到TOP, 不用负担月供和利息. 朋友因为很喜欢这个项目的地点, 虽然钱不凑手, 但是找朋友凑一下, 问题不大. 问问我的意见. 我把自己的想法大概列出来, 也想问问大家的意见. 毕竟买房子不是小事, 起码现在不是.

好处:
1) 离　SIMEI　MRT近, 大概走路五分钟的路程.
2) 要建第四所大学, 对房价有推动作用.
3) ZF好象也要对东部进行一定的改造.
4) 2014年建成, 到时候经济应该不是现在这个样子.

坏处:
1) 经济情况不明朗.
2) 660的价格好像偏高.
3) 大学做为一个可以炒做的题目, 对价格的影响已经FACTOR IN.
4) 目前房价还没有到低点，　尤其是大众公寓的价格还是比较稳定的．　

我给朋友的建议：　找附近类似的项目，大概调查一下．　注意价格，租金，　租户的数量和类型等等．　

请大家也来给些建议．

我应该是我们公司负责这个楼盘销售core team里唯一的中国人吧。。。
像我老大说得那样，你要卖一个东西，首先你要了解它，爱它，你需要convince自己，才能convince别人。。。
离题了，呵呵　拉回来。。。double bay就像我们的孩子，我对这个楼盘的确是很欣赏的

首先是它的设计，整个占地面积有4个半足球场那么大，发展商用了2/3的占地面积来做lanscape，所以整个condo 总的来说不会像其他condo那样来的那么拥挤，而且景观也更具观赏性。为了阻挡MRT的噪声，发展商在靠MRT的那一面建了5层楼的停车场，而且利用这个高度，在CONDO的这面建了人工瀑布，这个景观可以说是新加坡所有CONDO里面绝无仅有的。还有4个不同主题的游泳池，包括50M长的奥林匹克标准游泳池（这个游泳池对面的2+1基本上已经售磬，因为在新加坡很少有小型单位可以有POOL VIEW的），利用停车场顶建成的CLUBHOUSE，除了常规的 tennis court,Sky gym, function room, kalaoke,还有一些很独特的Facilities, 包括可以容纳50人左右的小型图书馆，piano room, band room，甚至还有乒乓球桌，golf练习场，even还有麻将，台球室！

至于楼上提到的好处，值得补充的是：
1)离East point很近，生活方便
2)除了第四所大学，附近还有United world college, japanese school
3)在expo旁边还将建造一个集合酒店，零售为一体的综合城THE centric,TOP 2011
4)临近changi business park，各大银行的admin building都在往这边移
5)离CGH也只有几步之遥

这些都会保证这一带的租金只会涨不会跌，而且总的来说，这一带的租金和转售价格都很稳定，具体可以借鉴旁边几个CONDO的转售价格和附近HDB的价格。
懒得查的话也可以联系我。我手上的资料都是官方网站数据，绝对真实。

另外更正一点，Construcition TOP应该是2013年（2015 in S&P),另外如果是拿IAS的话，价格会比NPS高２％，所以如果是自住的话，我们通常都会建议客户还是用NPS.

２RM单位936Sf,２楼的价格最低的是592.9k,633psf,每层楼的价差大概是4k.上个礼拜的早报上有刊登过，地价是296psf,construction cost 按300来算的话，成本价也都接近600，其实发展商的利润已经很薄了。今年的很多新项目之所以火爆，大多也是因为发展商削价销售所带动的。很多人都觉得市场还没有见底，可是谁又能预见到市场什么时候真正见底？而且市场见底的时候，除了那些借钱炒房急于出手的人，有多少人会迫于无奈Fire sale?　最后最惨的境况就是进入拉锯战，owners 们缩着手，不卖，buyer等着好价钱，等不到好房子。

其实我的意见是看你自己的承受能力，觉得这个价格如果能买到理想的单位，价格距离见底多出多少心理能够承受，如果觉得差不多了，也就可以下手了，人人都等见底，价格见底了好房子未必还在。通常5年一周期，好的单位到了好的年景价格攀升自然也是快很多的。

double bay发售到现在已经有近１／３的单位售出，studio 20套上个礼拜preview的时候就全部卖掉了，2+1的65套也基本上没有了，下来投资者瞅着的也就是2房的了。2房的好单位现在剩的估计也不多了。如果你朋友真的诚心要买的话，可以联系我，或者他自己有一直联系的AGENT，了解一下及时的信息，别琢磨了老半天，结果看中的单位别人早买走了。

这个房子设计上最大的问题就是没有设计晒衣架的位置和没有浴缸

1。 5层的停车场能挡住MRT的声音吗，停车场中间是不是空的
2。 瀑布晚上会关掉吗，要不一个晚上都是流水声，当然新加坡很安静的地方不多就是了
3。 地价是296，这个是购地款除以总的地面积，还是除以建筑面积？为什么最近几个项目都是亏本卖房，既然等4年行情好转再卖，不是可以赚的更多。UOL逐渐变成黄祖耀旗下的企业，他们并不缺钱

1) 以旁边另外一个condo tropical spring的高度来看, 五层楼的高度基本会跟MRT持平,其实说用停车场挡住MRT的声音,另一个理由是说在这个地方并没有像旁边两个公寓一样建造住房,否则这些住房所受到的噪声影响是最大的.而且停车场的外围会用绿色植被做覆盖,一定程度上也会吸收噪音.
之所以Highlight这个设计,是觉得相比其他靠近MRT的CONDO, 至少这个developer有把降低噪音影响纳入考虑,算很人性了,否则就这块停车场的面积要建成3BR的住房卖掉的话,价值8Million.

2)瀑布晚上肯定都会关的了. 至少我现在住的CONDO晚上会关掉所有的流水,我想这个应该不是问题.其实如果要找最安静的地方的话,可以考虑这个CONDO里靠东边的几个不是pool view的stacks, 那边一面是SURBIRD私人排屋,一面是SIMEI GREEN CONDO, 相当相当安静.有空的话可以沿着整个占地走一圈,体会一下.

3)买的是整块地,自然会除以总面积了,因为卖方也不知道将来这块地哪些地方会建成房屋,哪些地方会做景观.这块地是去年一月就标下来的,建筑计划是早就定下的,基本不会有发展商会把钱放进去等4年的.像你说的那样,黄祖耀并不缺钱,所以削价销售相信对他并不会带来太大损失,顶多是少赚点算回馈社会.不过也正因此,将导致double bay基本不会有太大的降价可能.

1。 即使有了停车场隔着，其他房子还是比较靠近MRT。一般来说，在楼下面都比较安静，到了高处可能就比较吵，而且外面绿色植被的那几片叶子能挡住多少声音。你说得相当相当安静，只有等房子好了才能知道。
2。 旁边的地段，房子建的靠近MRT是因为那地方小，只能那样建，不像double bay的地方那么大，而且600多套房子没有一个停车场，那么多车停在哪儿？靠近樟宜机场的地段，房子都有限高，好像不能超过50米，如果停车场都健在楼下1-3层，就会影响整栋楼的单元数。所以算来算去，单独一个停车场也不算是一个好的卖点。
3。你说发展商削价销售少赚点，回馈社会，也许有这个可能姓。不过我算了一下，发展商的profit margin还是很高，也许算得不对。总面积是346k sq ft, 买地加建筑成本按你说的600 per sq ft,总价就是2.08亿。建成后空地是220k sq ft,房子高12或者13层，算一半，房子总面积也有720k sq ft, 按最低价640每平方尺，一共4.6亿，保守估计净赚2亿，卖一半面积就回本了，何况越小的单位单位面积价格更高。剩下的卖不掉的会不会打折阿什么的就不知道了。

至于有没有降价的可能，如果亏本，一定没可能，因为UOL不会撑不下去，如果回本了，就难说了，因为卖一套就赚一套

1)这个问题我觉得完全不值得辩论,地铁边上的condo这又不是第一座,不管噪声大不大,还不是有人住的好好的,人家建座停车场挡挡,你觉得挡不住,我说挡得住,那自然就成了个公说公有理婆说婆有理的官司.又想住的靠近MRT方便, 又怕MRT噪声吵,呵呵,人有时候还真的挺矛盾的. 不过依我看,如果是真的很怕MRT的声音,那就选瀑布对面的那几座,听到的水声肯定压过MRT的声音:)

2)这个逻辑更奇怪了....其实很多人不喜欢地面停车场,甚至我听有好几个同事都说有Clients抱怨是地面停车场而最终没有下单.好像没人说停车场是卖点,卖点是五层楼高的waterfall.

3)最后这个帐算得我更是有些糊涂,看了半天才反应过来理解误差在哪里...报纸说的是回本价为580元左右,我想按正常的理解这个价格应该是指售出面积PSF的价格了,而不是按GROUND FLOOR地面PSF的价格吧....如果你想帮DEVELOPER再重新细算这笔帐的话,可能需要先了解购地的支出和建筑成本的支出是怎么算得....这个....我也不清楚了....

1。 中国人都比较怕吵，我想这儿没几个人中国人住在地铁轨道旁边。但是新加坡人不怕，我问一个新加坡人，你买房子选哪儿？他说最好的就是地铁站旁边的，我说不怕吵吗，他说不怕，下来就是MET，多方便啊。

2。不是逻辑奇怪不怪，你说建停车场挡住噪音是一个人性化设计，我只是说这样大的公寓一定会有多层停车场，所以建在轨道旁边是显而易见的，不是什么人性化的设计

3。 你说哪个296时按照占地面计算的，同理建筑成本也是一样，

别人说有没有别的视角，我不买也不卖，就是来凑凑热闹。

有，也是大部分在地下，地面的停车位少很多

大部分的公寓的停车场都是建在地下的 这个condo不是，所有667个车位全部在地面

所以很多clients这样问 multi-storey carpark那跟住组屋有什么区别？

developer会采用这样的设计，主要是就是为了在靠近mrt的那一面形成阻挡

所以 我只能说 这个地面停车场的设计并没有为这个condo添分

只是觉得您的思维跟大众不太一样 所有话到了你这里就有了另外一种解读 呵呵
感觉像是故意找茬的 呵呵 不好意思 可能我们的弦搭错了，我在努力校回来：） 之前如果措辞有不当的，还请见谅，欢迎继续讨论

在double bay我印象中只遇到过两对来自国内的clients,一对是来自辽宁的夫妇，相当健谈，先生相当好，什么都是老婆说了算，对于他们的提问，我自然也是有问必答，现场找banker帮他们算收入什么的。最后他们觉得买期房不划算，不能马上出租，大家生意不成仁义在，过后他们还托我帮他们留心二手市场有没有合适的房源什么的

另外一对是来自绍兴的，我认识他们也是很偶然，先生在销售显示栏附近东看看西看看，可是却没有agent引他们，我听出他讲中文，才上去询问有没有什么可以帮忙，原来他想查价钱，可是又摸不到头脑。我帮他查了价钱， 带他们看了户型，刚好我同事找我，我跟同事说话的当儿，人影一闪，不见了。 隔天又来了，也没有找我，四处看看，刚好又被我看到了，问他有什么需要帮忙的，他说想问问贷款的事情，我说找个banker帮你算算吧，他连忙说，就随便算算阿，我一再保证，没有obligation,他才勉强坐下来，算完我还跟banker寒暄的当儿，这人影又一闪，又不见了，呵呵

其实我举这两个例子没有什么别的意思，只是觉得有时候我们的戒心似乎过重了一些，走在街上随时担心被人打抢的感觉。其实进到showflat,就什么都不用客气，想问什么就问什么，什么都问清楚了明白了最重要。我们做这行的，不怕被客户问，问题越多，才越证明这个客户越有心。最后买不买，那都是买家自己的决定，总共才六百多个units,每个进来的客户都买的话，那还不早就卖完了：）

其实人跟人之前其实都一样，不管做什么职业，大家都是混口饭吃，有什么疑问好好的说出来，大家讨论一下，毕竟在这个方向，或许我知道的会多一些，或许能提供一些你不知道的信息。完全没必要一开始就下定论，那不管我说什么，你都不会认同，似乎也就失去了讨论的意义了。

1。我觉得这个跟哪国人似乎没有关系吧，主要是看你是要选方便还是选安静，而且很多事情都没有那么绝对，选又靠近mrt 又相对安静的地方，也是有的吧，而且新加坡的房子都是越靠近mrt的价钱越贵的吧。

2。看出来了，你耿耿于怀的只是一个人性化设计的用词 ：）
像你之前说的，公寓的停车场通常都是建在地下的，这个condo为什么会建在地面占可以修房子买钱的地，如果原因是为了阻挡噪音，给他冠上一个人性化设计应该也不为过吧。。。算了，不提人性化了，那就只是说multi-storey car park好了。。。不过还有好多人因为这个multi-storey carpark而觉得他不够condo的范儿。。。

3。 这个。。。我实在是第一听到这样解释回本价的，呵呵，有点讶异，不好意思。。。我查了一下，原话是这么说的：华业集团与庆隆去年一月开价2亿3605万，即容积率每平方英尺296元。。。回本价应该也是同理吧。。。不好意思，可能我之前写的不够清楚，误导了。

实在不行, 请管理员删贴.

膜拜 解释 【膜拜】古代的拜礼。行礼时，两手放在额上，长时间下跪叩头。

我似乎太喧宾夺主了。。。。实在是对不起。。。

原本的意思只是刚好看到了
就多说几句借机让大家多了解一下这个项目
可能有些措辞不当 引发误解
自己又有些强出头 把楼越筑越歪
实在是对不起楼主
就此封口了
谢谢