考虑一个合理的场景，包括几个假设

1. 房子40年后因为老旧就不适合居住，实际使用价值快速趋向于0.

2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%，每个项目都有差别，大概是这个周围。

3. 假设新房每隔20年翻一翻，新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然，这是一个很强的假设，差不多年均涨3.5%，以新加坡现在的发展程度，我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。

可以得到：

1. 假如新房子开始100元，40年后同样的新房子要400元。40年后新房子的地皮价格应该为240元。

2. 40年的旧房子要么死扛不en bloc，否则开发商最多240收你的地（这是包含了开发商top up lease的成本；另外，拆房子其实也不便宜，开发商其实最愿意拿raw land）。实际操作里死扛的房子有，但很少。

3. 40年旧房子这时候地皮值大概240*60%=144元。实际比这个会略高，因为99年贬值非线性。这是拆你房子的开发商看到的唯一价值。

4. 40年的旧房子当时成交价必须低于144元，而且得有相当大的空间，否则业主也很难同意拆。假设130元吧大家同意拆，很乐观了。

5. 那40年间房子的名义价格一共涨30%....10年涨7%，这里面买家还要考虑室内装修折旧，7%都不容易。

国内大中城市过去20年每年收入复合增长10%以上。今天的收入是20年前的6.73倍。这里要想复制。。。难哦

当然，这是一个非常理想的模型，没有考虑经济周期的影响。但如果不选择出手时机，数学上就是这样的预期。有些人比这强，有些比这差。

最后说一下现在看到的奇葩现象

1. 新房溢价很高25-30%常见　

因为疫情造房子被耽搁了，但有固定一部分买家只买新房子的买家抬高了价格。政府预期经济不乐观，卖地规模大幅减少。坡政府卖地的数量波动之大也是真奇葩。

2. freehold vs 99yr溢价极高

大家都觉得99yr，咬牙也得买FH。不过FH其实也是个坑，涨利息的时候分分搜刮你。现在买FH，得赌你卖出前利息不能大涨。

土地折旧这块纠正一下，前面60年几乎只算折旧一半，后面抛物线坠地。

贴一张SLA下载的lease top up 计算表。

例如剩余60年，按80%计算，也就是折旧20%。

所以套用楼主计算模式40年旧房子的地皮价值应该是 192元。

楼主没有假设改变容积率，所以理论上不用Defferential Premium这块，只计算top up。

个人认为呢，

20年涨一倍还算合理，但40年再翻一番感觉不太合理。

通常粗略划分20年一个时代，重工时代 - 轻工时代 - 电子时代 - IT时代。

例如2005年到现在15年新加坡房价指数大致翻一番不算多，

因为大致2020和2005还同处在一个时代，生产力和社会财富只是量变没有质变，新加坡城市也没太大变化。

如果推到1980新加坡房价到2020房价指数涨了十倍。当然那时新加坡经历了亚洲四小龙的黄金时代。未必能复制。

但40年必须能跨越一个时代，现在估计就在跨时代的节点上。下一个应该是人工智能还是啥的。

跨时代主要是生产力出现跨阶梯提升，社会财富创造突然加快。　

那么货币政策必须是配合扶持财富升级，主要就是货币最终影响房产市场。

即使美国这种抽水严重的国家40年房价指数也涨了4倍了。

至于中国房价，重申很多次那是特例，哪都不能拿来比，它主要是货币大坝效应，以前写过了。

也就是蒙代尔其中一角的资本自由关掉了，也就等于筑起货币大坝再灌水，大部分国家都没这个。

要是没有这大坝，人民币自由化了。　

那么 一灌水，汇率就会掉下来，汇率x价格和之前是基本持平的，因为价值并没有提高。

扯远了，

另一个，假设130同意拆的话，那套房市场价大概就100，30是enbloc溢价。

所以同意至少目前阶段新加坡主要利益并不在房价暴涨，未来有可能不知道。

主要两个工具，一个低风险低息杠杆，这个很少金融产品有。

第二个就是高租金回报。 租金和价格涨幅通常是反比。

类似本地的高分红股票， 钱分掉了，涨的就少了。 但算收益率需要算进去。

关于99和FH，个人观点新的选99，旧的选FH。

但也是case by case，抛开价格讲投资都是耍流氓。

例如40年的99基本上价格都超跌到土地折旧价格下面去了。

其实是好机会，不好的只是还会持续折旧，风险和利益并存，也不正常。

突然想起我的99/FH挖的坑都还没填。

99年的房价要上涨必须要有足够快的经济增长和物价上涨速度来支撑

和国内相比20年前新币对人民币4.7左右

20年后4.9。几乎不变

20年来国内工资涨了多少倍，物价涨了多少倍？

新加坡涨幅完全没法比。归根结底还是发展速度太慢。和国内发展速度不是一个量级上的