考虑一个合理的场景，包括几个假设

1. 房子40年后因为老旧就不适合居住，实际使用价值快速趋向于0.

2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%，每个项目都有差别，大概是这个周围。

3. 假设新房每隔20年翻一翻，新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然，这是一个很强的假设，差不多年均涨3.5%，以新加坡现在的发展程度，我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。

可以得到：

1. 假如新房子开始100元，40年后同样的新房子要400元。40年后新房子的地皮价格应该为240元。

2. 40年的旧房子要么死扛不en bloc，否则开发商最多240收你的地（这是包含了开发商top up lease的成本；另外，拆房子其实也不便宜，开发商其实最愿意拿raw land）。实际操作里死扛的房子有，但很少。

3. 40年旧房子这时候地皮值大概240*60%=144元。实际比这个会略高，因为99年贬值非线性。这是拆你房子的开发商看到的唯一价值。

4. 40年的旧房子当时成交价必须低于144元，而且得有相当大的空间，否则业主也很难同意拆。假设130元吧大家同意拆，很乐观了。

5. 那40年间房子的名义价格一共涨30%....10年涨7%，这里面买家还要考虑室内装修折旧，7%都不容易。

国内大中城市过去20年每年收入复合增长10%以上。今天的收入是20年前的6.73倍。这里要想复制。。。难哦

当然，这是一个非常理想的模型，没有考虑经济周期的影响。但如果不选择出手时机，数学上就是这样的预期。有些人比这强，有些比这差。

最后说一下现在看到的奇葩现象

1. 新房溢价很高25-30%常见　

因为疫情造房子被耽搁了，但有固定一部分买家只买新房子的买家抬高了价格。政府预期经济不乐观，卖地规模大幅减少。坡政府卖地的数量波动之大也是真奇葩。

2. freehold vs 99yr溢价极高

大家都觉得99yr，咬牙也得买FH。不过FH其实也是个坑，涨利息的时候分分搜刮你。现在买FH，得赌你卖出前利息不能大涨。