该例子非投资建议，仅为闲聊讨论
所在版块：房产车市 发贴时间：2021-01-05 12:05

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挡人钱财如杀人父母，虽然有点过，但发这个帖子的本意是用一个简单但不符合实际的例子说明一下99yr贬值的概念和大概收敛点。本人也不是做房地产投资研究的，不过周围一帮同事都是玩这个，拿来说说，抛砖引玉罢了。

强调一下，知道这个简单模型对实际操作可以说没有什么大的帮助，反而可能会导致你犯很大的错误。淹死的往往是会游泳的。

房产的核心是对将来收入增长的预测，利率的变化，政府的态度（HK政府那么搞的话，模型显然会失败，housing price, income之间的关系扭曲太极端了），地点周围的新开发情况(new MRT, shopping centre construction)。

一并回复相关话题：
1. 40年的terminal value有网友指出不正确，按照top up lease的表格，40年后贬值约为20%，即地皮残值为80%，192元。这是对的。我只记得旁人分析的结果是40年后假设en bloc，能卖出的价格大概率在130左右。即40年capital gain在30%左右。这和192元有点远，我想原因可能是对en bloc要价的心里因素(30% mark up?)，开发商的税费和拆房子成本， 40年房子lease其实剩大概55年左右(top和lease starting有几年时间，按照表格，残值约为182元，130再mark up 30%似乎比较合理了)

2.FH的地皮没有贬值问题，那就旱涝保收了？
也不是的。FH的一个最简化模型，大约可以写为C=P-B,其中C为买家capital, P为FH房价，B为房贷价格。B在实际金融模型中是一个固定或者浮动利率amortization bond，你可以简单理解为利息低它的值就大，而且利息越低，B的价格对房贷利率越敏感（不扯convexity的问题了，你只需要知道2%利率的时候降0.5%比5%的时候降0.5%威力大很多就行）。那么C在大范围内和收入是挂钩的，假设锚定C，当前的B值很大，那就允许P值很大。

再稍微深入一点，这个B的值差不多可以模拟成一个40年期的amortization政府债券，如果没有amortization, 毛估估，利率（整条利率曲线）跌1%，这个B值可以涨超过40%，那当然P值也会相应提高了。实际不可能，因为房子非地皮部分有摊销因素（amortization effect）。实际上C是有一点弹性的，可以说现在C值也是偏高的，因为买家都是买涨不买跌的，他们会选择stretch自己的购买力，进一步推高P。政府能控制的是C的弹性（减少投机行为）和B在P中的比重（首付要求提高），但是政府（至少是坡政府）还没有直接控制B的定价。给个例子看看B值现在涨的有多狠，美股标普500，NASDAQ100都知道涨的很凶，但过去1年20年期美国国债比标普500涨的还多，那40年债（要是有的话），比20年还要多涨将近1倍。99yr的不太适合这样估算，因为amortization（包含地皮和居住属性的摊销）快的多了去了。

3. 哪种房子机会大？
我觉得大众买家搞投资容易看到的信息主要还是plot ratio有提高潜力的。FH或者99yr我个人觉得没那么重要。

最后，房子的特性是流动性差。你真要投资，得去冷门地方淘宝大户型的旧房子，等一波危机来了，搜索一下1800尺以上的冷门地段房子，砍个15%的最近成交价开始谈，不管你最后能不能拿到这个价格，主动权都在你手里。上来就搞热门地段FH新房子，大概率被chop的结果。热门地段几乎很难有超额投资价值机会，想想当年的中石化，暴风和乐视。

4. 投资专家的话也就听听算了
他们藏箱底的好料也不会真的透露（乐观估计，假设他们有的话）。绝大多数都是找成功的历史个案搞hype把你框进去，他们的失败是藏的很好的。他们不会管你死活，反而你听他们的，你的行动只会对他们有利。我个人看法，warren buffet, ray dalio（最近框了不少中国人的钱）jim rogers都是这一类。
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