很多人都说组屋收益有多高多高，事实是组屋收益真的有传说中的那么高吗，正好此版有人正在讨论组屋所谓的高收益和ABSD的比较。我借用此贴的组屋租金数据，来精算一下组屋和公寓新房的收益。

50万组屋，月租2400，以三年计算，收益8万6，你还要扣房产税，再加上没有贷款，income tax少不了的，就说8万块吧。

如果卖掉组屋，得款50万，理论上你可以买250万的房子，但是这里面牵扯到还要拿另外的钱来付贷款（如果是新房），为了可以横向比较，我反推了一下，如果3年总支出包括首付款印花税和贷款支出在50万左右，你最多只能买180万的新房，首付36万，3年后TOP，这样你剩下14万来应付印花税，和这三年的贷款支出，因为是3年后TOP，所以这三年贷款支出不是特别多。操作上，你不一定要买一套180万的，完全可以买两套90万的新房。接下来的算法没有包括3年卖出而付的SSD，因为我估计SSD会取消，即使没有取消，那就再等1年再卖。

好了，现在可以比较了，都是50万的投入，组屋3年租金收益8万，公寓3年后如果你卖出，扣掉中介费，律师费，买房的印花税等所有支出，如果公寓未来三年TOP的时候涨5%，亏2万8，如果公寓涨10%，赚6万，公寓涨15%，赚15万,公寓涨20%，赚24万。

为了和组屋的8万收益抗衡，公寓需要涨幅大概在11%左右，超过11%的涨幅，公寓收益就会远远超过组屋了，比如涨到15%，公寓就会净赚15万，

那么现在的焦点就集中在，新房的公寓未来3年TOP的时候有可能涨11%或者更多吗？？？呵呵，这个问题，见仁见智。但是有一点可以肯定的，组屋的未来三年租金收益你是知道的，而这个收益并非高不可攀。

以上只是纯投资的的理论计算，没有包括你为了出租组屋而付出的人力，至于组屋出租的各种限制以及政府的组屋自住目的，想必华新的各位壮士博士硕士学士都已经研究透彻了，不在此贴讨论范围中。

以上例子我只是抛砖引玉，华新的各位壮士博士硕士学士，数学都是一级棒，里面的道理一看就懂的。
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你有你的计算模型，欢迎拿出来讨论。只会冷嘲热讽的，滚开！

这位壮士博士硕士学士，我帖子里面写得很清楚啊，新房，新房，新房，未来3年TOP，哪来的你说的那些税啊费啊。
如果加上你说的那些税啊费啊，就是另外一个模型了，要把公寓租金包括进去，相信以你的智商，自己算算不难。

另外，我不是中介。

这位壮士博士硕士学士，投资，投资，投资，重要的事情要说三遍。
我只是比较投资收益，投资都有个投资期限，当然，你可以把投资期限拉长到几十年，你可以自己算算投资期限拉长20年来算算，来告诉我们一个结果。我没算，我也不想算，20年时间太长了，谁还会想着投资20年的事呢。

那请这位博士提出来你的模型啊，提不出，只会冷嘲热讽，这不是博士应该有的科学态度吧。还是那句话，滚开！

是否保留组屋是很私人的决定，这牵扯到很多私人的因素。
此贴为投资收益的讨论，无关你是否要保留组屋！

投资投资投资，知道什么是投资吗
投资有个期限，期限到了，收益到了，套现，寻找下一个标的。你股票涨了1倍，你成天担心那之后呢，一定要年年涨涨一倍，这世界上哪有这么好的东西

能说明白话吗

再说一遍，我不是中介。我没有从你那里赚一毛钱。
此贴为投资探讨，欢迎理性讨论。

对各位小白提出的小白问题，我就不再回复了！
此贴为房产投资高阶进程，请小白一个一个字读这个标题，房产，投资，高阶，此贴不讨论你是否要保留组屋，这是你私人的决定，小白提出的小白问题，我就不再一一回复了。此贴为投资探讨，欢迎理性讨论，欢迎华新投资高手的意见，更欢迎来自华新投资高手的质疑。

要质疑也要有些水平的质疑，我很欢迎高水平的质疑。像你这样的小白的小白问题，我刚才已经说了不再一一回复。
我好心，还是来指点你一下。我帖子说的很清楚啊，“至于组屋出租的各种限制以及政府的组屋自住目的，想必华新的各位壮士博士硕士学士都已经研究透彻了，不在此贴讨论范围中。”我以为你对组屋出租的各种限制已经研究透彻了，看来距离还很遥远。此贴讨论的是你可以整套出租的情况下，MOP你能整套出租吗，还扯什么3年，2年的。

终于有人出来质疑公寓的涨幅了，这才是理性讨论的开始。新公寓未来3年TOP的时候会涨10％吗？？？我不知道啊。呵呵，欢迎中介来洗脑。

至于自住的成本，样本比较要一致，组屋整套出租，也有自住的成本吧！

小白的小白问题我就不再回复了。我还要加上一句，此贴不欢迎下室索男。

请明示假设什么了，组屋租金是另外一个帖子的数据，不是我假设的。
唯一假设的是公寓未来3年TOP的时候涨幅。

我也算过10年的模型，不过10年的模型要考虑公寓的租金，以及十年后的房价，这中间的变数太大。而在建的新房，没有租金问题，没有税费问题，变量只有一个，3年后TOP时涨幅或者跌幅有多少。为了简化，所以取3年来算。

“归根到底，是保留组屋拿相对中等的回报率也是低风险， 还是利用银行贷款来杠杆 投资公寓，带来潜在的高收益，也可能带来潜在的负收益，高风险。这就是见人见志了。”

你看出来里面的关键点，组屋是稳定收益，中等回报，公寓有可能高收益也有可能负收益。此贴就是为了打破江湖中一直人云亦云的组屋高收益，至于个人取舍，取决于自己的风险承受能力。折衷看来，EC确实是稳定和收益平衡的首选。

我特意不算组屋未来3年升值还是贬值的部份。这部分在未来三年内可忽略。

我提供个数据比较，得出的结论是，只要公寓未来三年TOP的时候升值11％，就可抗衡组屋的租金收益。我有说公寓会肯定升值吗，我有说组屋肯定会贬值吗。

但我也真金不怕火炼。详细的计算过程，如何给律师验证呢

欢迎理性讨论，欢迎理性质疑。但是对故意捣乱的小白见一个打一个，哈哈

我错了你要我承担什么，你给我50万投资，我当然会承担该有的责任。