所以嘛，你得给大家分析分析，到底这个政策对抑制了多少买家。
所在版块：狮城财经 发贴时间：2012-10-11 15:24

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这个政策的公布是公开的。大家当然知道打击了需求。但是多少呢？可以形象些就更有助于大家的判断。
如果一说打击需求，就说房价要下，房子不好卖了。一说提高供应，房价又要下，房子又不好卖了。哪里这么容易？
比方说当年，凡是买组屋，就必须卖掉私宅。这当然会打击需求。这个需求占市场的多少呢？
当年的统计中，有一组数据可以说明。在政策之前，拥有私宅而买组屋的人，占10%。其中一半的人即使没有这个政策，也是卖掉公寓了。也就是是说这些人是真正的DOWNGRADER，而非投资组屋的人。那么另外一半，也就是5%的需求应该是投资需求。这个政策彻底绝了这些人的路。所以，打击了5%的市场需求。这个政策是正确的，但是只是起了缓解作用。
同理，当年政府宣布将2套贷款首付由20%提高到30%，继而达到40%的时候。这显然还是大打击需求。打击了多少呢？我拿不到任何数据。不过这个政策已经过去两年了。市场依然向上。
所以，当你说需求大大减缓的时候继而得出结论，大家卖房得赶快，是不是过于简单化了。“大大减缓”到底是多大？减少10%，20%或者50%？我们都不知道。我也正在慢慢收集一些可能向关联的数据。
问题一个一个来，就会容易。
首先是组屋。组屋的买家铁定只能有一个房贷了。所以，首付绝大部分可以是20%。至于贷款年限，我在房版有说过，40年跟30年，并不能阻碍一个自住买家买房的决心。按照40万的贷款，利率1.35。30年还清每月1351，40年1078。相差273。好吧，利率上涨到4.2,30年每月1956。多出800+。作为自住买房的人，800多，还不至于让人跳楼或者卖房吧。还有，4.2的利率，每个月利息1400块。50万的估价的组屋，租金远远超过这个利息。甚至租金跌一半，也就这个水平了吧。还有，照我的建议。家庭收入8倍，买个55万的房子，月收入应该是5700。家庭收入5700，承担1900的月供，还不为过吧。公积金都1300了 。还是那句话，当前的组屋市场，买家最大的困难在于首付。这个政策没有打击多少需求。充其量，是买房是，要掂量掂量月供。不过，以我刚才5-8倍家庭收入来衡量，实在是不足道。现在的低利率的确是个杀手，的确不是常态。就是这个不是常态的状态，已经持续了将近5年了。30年的贷款，就算利息有一天上去了，难道不可以某一天再下去嘛？不要一说4%5%就感觉很恐怖。4%，5%是什么情况下发生呢？经济好还是经济不好。
说完了组屋，说公寓。公寓分两边，自住和投资。
自住可以按照租屋一样的分析。投资就复杂多了。
投资分资产升值和租金回报。其实两者也是有关联的。有些现金充裕的买家，更看好的是未来前景。例如一些中国买家，看好ｓｅｎｔｏｓａ　ｃｏｖｅ的前景。买了，放那里。这些买家多集中于高端产业。并不看重租金，因为租金回报率本身很低。所以，贷款政策，对他们的兴趣影响不大。同样的道理也适用于有地住宅。
然后是追求租金回报。郊区，低端居多。以4％回报率来看，30年贷款现金流基本持平，40年会有盈余。利润本身是没有区别的。影响就是手头现金比较紧张的买家，还有就是年纪大的买家。一些人会选择放弃，一些人会选择放低自己的预算，从而降低风险。变相来讲，现金流的减少，降低了资金流入楼市的总量。30年跟40年对比，我觉得充其量降低了10-20％，且是个很缓慢的过程。
上面一条一条细细看来，其实这是一个很温和而注重实效的政策。自住买家没有被误伤。而年纪大的买家，政府以政策，来压制他们，促使他们谨慎投资，降低规模风险。其实，何尝不是给年轻人一个机会跟年纪大的，现金相对雄厚的买家竞争呢。

不要主观的说选民怎样怎样。９５％的组屋屋主是新加坡人。
你还是没有回答我的问题，到底怎样才是Ａｆｆｏｒｄａｌｅ。在新加坡，一个家庭收入低过1500的家庭，买政府新组屋3房或以下，可以拿到7万的津贴。2房，3房的组屋政府价10万，10几万，依然到处都是。这个是负担还是负担不起呢？

当人口放缓增长放缓的时候，这几年组屋，公寓已经完工很多，租金依然坚挺。如果有兴趣，去读读08年的早报，那时候就说，10年就是公寓的完工高峰期，结果呢？提高供应，减少需求，必然影响价格，但是，这个过程需要多久，尺度多大才为大，有谁知道？

为什么政府放弃申购率？
你了解这个政策的由来以及放弃的原因嘛？我写了好多了，兄台也来普及一下，大家共同学习。

很少混財版。一直觉得这里高人太多，写太多。感觉被人看笑话呢。班门弄斧啊。
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实在不想码字了。 － -_-|| 　2012-10-12 00:30 (141 bytes , 189reads )
老兄涵养不错。佩服 － 灵山 　2012-10-12 09:16 (0 bytes , 144reads )
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当年下跌的原因很简单：供应远大于需求 － flyover2010 　2012-10-12 08:23 (302 bytes , 126reads )
所以现在只有bto. － watercooler 　2012-10-12 08:48 (0 bytes , 131reads )
深深赞同这句话。 － -_-|| 　2012-10-11 19:37 (43 bytes , 152reads )
呵呵，我猜-_-||兄现在心里的表情也是-_-吧 － Spring 　2012-10-11 21:29 (71 bytes , 124reads )
看来牛某对新政策的杀伤力估计不足哪。 － 牛魔王 　2012-10-10 13:42 (63 bytes , 186reads )
影响还算温和吧。 － -_-|| 　2012-10-10 18:44 (18 bytes , 143reads )
我只知道银行要赚一笔了。 － 茶几 　2012-10-09 16:53 (655 bytes , 311reads )
现在利率是很低，但是绝对不能当成是常态！ － flyover2010 　2012-10-09 22:06 (165 bytes , 139reads )
新加坡仍需每年增加约2万名新公民 － shaokunlun 　2012-10-10 09:34 (380 bytes , 175reads )
兄台国内长期存款，20年国债的利率是5. n，公积金贷款利率算下来首套不到5，商贷才6-7 － 马龙白兰度 　2012-10-11 16:35 (244 bytes , 205reads )
马兄，请教下新加坡怎么买债券啊。我有客户也问这个。 － -_-|| 　2012-10-12 00:33 (71 bytes , 403reads )
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拿国内政府政策跟新加坡比，是可笑的 － flyover2010 　2012-10-10 22:24 (131 bytes , 143reads )
这里是有真正的选举的 － flyover2010 　2012-10-10 21:07 (129 bytes , 157reads )
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难道你认为选民对当前的房价感觉很满意？ － flyover2010 　2012-10-11 13:45 (120 bytes , 107reads )
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所以嘛，你得给大家分析分析，到底这个政策对抑制了多少买家。 － -_-|| 　2012-10-11 15:24 (3500 bytes , 172reads )
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坦率的讲,如果大家都预计房价要持续上涨的话,对房产中介是有利的. － flyover2010 　2012-10-11 21:02 (0 bytes , 119reads )
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每一个讲话的人都有自己的背景和利益。这一情况是很正常的。 － flyover2010 　2012-10-11 22:34 (81 bytes , 97reads )
政府放弃70%申购率的官方理由 － flyover2010 　2012-10-11 18:56 (114 bytes , 157reads )
98年HDB下跌18%的原因是什么呢？ － flyover2010 　2012-10-11 18:52 (16 bytes , 157reads )
首付的问题 － flyover2010 　2012-10-11 18:50 (121 bytes , 136reads )
对利率和月供的相对关系有点疑问 － flyover2010 　2012-10-11 18:47 (135 bytes , 145reads )
我的月供算错了 － flyover2010 　2012-10-11 20:52 (264 bytes , 175reads )
你的公式有点问题，因为每个月的月供数值应该是一样的。 － 牛魔王 　2012-10-11 23:12 (207 bytes , 150reads )
这篇议论文得给优.给数据,讲道理,逻辑严密,前后呼应,文笔流畅.赞. － 21 　2012-10-11 11:12 (1 bytes , 118reads )
分析的很好 － 灵山 　2012-10-11 10:23 (54 bytes , 150reads )
82%的人住在组屋里。两年前的说法。 － -_-|| 　2012-10-11 10:57 (0 bytes , 150reads )
2万名新公民只需要1万套房子 － flyover2010 　2012-10-10 21:00 (199 bytes , 142reads )
http://everythingalsocomplain.com/2012/09/23/6-million-people-in-singapore-shoul － bigfacecat 　2012-10-10 21:21 (152 bytes , 174reads )
希望你不是自欺欺人 － flyover2010 　2012-10-10 22:11 (202 bytes , 149reads )
谁自欺欺人让别人去评价去。把事实摆在这儿就好了。你应该好好思考一下问题， － bigfacecat 　2012-10-10 23:55 (1027 bytes , 200reads )
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我觉得的影响不会特别大. － 21 　2012-10-09 09:31 (255 bytes , 158reads )
租金回报当然很诱人，但是前提是要有足够的现金 － flyover2010 　2012-10-09 15:06 (0 bytes , 119reads )
45%的房贷超过30年 － flyover2010 　2012-10-09 14:58 (50 bytes , 148reads )
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政策会影响到市场，市场影响到每个人 － flyover2010 　2012-10-09 14:56 (58 bytes , 114reads )
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是周五的没错，我本来是想来这里拜拜大师的 － flyover2010 　2012-10-08 23:49 (79 bytes , 134reads )
应该都去房版讨论了 － lioncity_sg 　2012-10-09 00:02 (0 bytes , 160reads )
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