【学区房】Watten House show flat之初体验昨天去看了watten house的show flat，这个盘主打大户型，没有一房两房，地理位置非常好，两个顶级学校南洋莱小双学区。
地理位置的优点就不多说了。先说说户型。1539尺的show flat，进去看感觉太小了。客厅没有1539尺的想象的那种大，普通房太小，study room四平方米，不可能放床了。主人房厕所真没必要再放浴缸，主人房除了一张床再加一个单人沙发，空间很小。这可是1539尺啊，大把空间去哪了，搞了些华而不实的东西，浪费太多太多没用的空间了。做了第二个门，又在那里搞了超大的过道，真是浪费了。说实话，这个价位，家庭买，至少2个小孩吧，或许还有老人，这样的家庭非常非常在意实用空间的，地理位置再好，住在鸽子笼里，然后说这是豪宅，刚需哪管什么豪宅，刚需在意的是实用。2000多尺的豪宅搞些华而不实的东西，浪费些空间，没关系，但是这个价位的买家，是刚需，最低要求是得有尊严的居住空间，1539尺，好好设计成适合刚需买家的家庭居住型，不香吗
再说说设施，没有啥惊艳的设施，连网球场都没有。网球场对刚需买家也不是必须的，但是广告既然主打豪宅，设施也得有豪宅的样子吧，有哪些设施可以说有豪华惊艳的感觉？
价格嘛，地价17xx，价格3xxx才能回本。小三房的物业费也要700多每月，太贵了，小三房都没有私人电梯，物业费也跟着有私人电梯的豪宅邻居平摊物业费，小三房业主吃亏了。
看了show flat，感觉就是the shelford 更香了，周围二手房更香了。它的2000多尺的大户型，咱们不懂豪宅买家怎么想的，但是三房的刚需买家，watten house 要3xxx尺价，周围二手也是永久的地，2xxx尺价，同面积watten house比旁边的二手至少要贵100多万，房子实用面积还更小，怎么下得了手，如果为了新设施，the shelford也有设施啊，无非就是稍微旧点，设施也就是小孩幼儿园玩，上了小学以后玩的次数越来越少，多花一百多万就为了新设施?
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[yunnam (11-6 11:52, 1 year ago)]
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shelford 感觉已经很好了
这个新盘可能定位就不是给普通老百姓住的[x4 (11-6 12:35, 1 year ago)]
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the shelford 地大还是watten 地 大？the shelford 三房卖的不多 [本文发送自华新iOS APP] [Whitekey (11-6 12:43, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
这块地方刚需买家都是为了学校这块地方供应量有限，没有很多选择。刚需买家都是为了学校，买家要清楚自己的需求，既然为了学校，首要看看离学校的走路距离，不要老想着开车接送，每天学生放学，中午很大太阳的，最好是能走路去学校的距离在可接受范围内。这里主要是别墅区，公寓真没有很多选择，既要又要，很难找到房。例如有些人想住高楼，问题是这一带除了19那栋，其它没有高过5楼的房啊，既然要买这一带，就要接受这里的现实，有些人想要厕所带窗，也是只有个别小区有。个人看个人的取舍吧。我觉得离学校距离是首要考虑因素，还有房型和面积，房型方正，房子越大越好，毕竟这些都是每天接触的，设施你说的对，孩子上了小学以后用设施越来越少，设施多属于锦上添花，享受生活型的大盘这里没有，即使是象the shelford这样的小区，在其它地方算中小盘了。
现在随便什么地方的新房都要2000以上了，watten house周围的二手房真是价值洼地。永久地契，南洋莱小两个学校，新加坡独有的，watten house尺价3400块，the shelford还不到2400，这个价差迟早会填平[bbsid (11-6 13:22, 1 year ago)]
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我有个投资客户问我去看完showflat，跟她说看点别的吧……
自住考虑的会不太一样，要新、要永久、要这个顶尖学区，那没太多选择。
投资的话，我个人是觉得整体设计有点配不上价格，就像楼主说的，好多面积浪费掉了,没法给人一种进去，像看见价格那样哇一下的惊艳，并且楼距挺近的。
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[凡人 (11-6 14:18, 1 year ago)]
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这是个韭菜盘中介费给的奇高。
韭菜们自己掂量吧
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[狮城小小安 (11-7 8:58, 1 year ago)]
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(引用 狮城小小安:这是个韭菜盘中介费给的奇高。 韭菜们自己掂量吧)多少啊多少啊？？？[yunnam (11-7 9:49, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
(引用 yunnam:多少啊多少啊？？？)至少5%一单十五万以上。 [本文发送自华新手机Wap版] [大好人 (11-7 10:13, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
成本为啥地价17xx，成本就得3xxx？ [本文发送自华新iOS APP] [你若安好 (11-7 10:42, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
…the project is a bit too far from MRT. [本文发送自华新iOS APP] [KC33333 (11-7 11:20, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼
(引用 你若安好:成本为啥地价17xx，成本就得3xxx？)地价假设1750设计+建筑+补地价费用=地价的55%
经纪费5%
加起来总费用60%的地价=1050
2800是总成本
假设10%利润，至少均价3100.
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[大好人 (11-7 11:27, 1 year ago)]
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(引用 大好人:地价假设1750设计+建筑+补地价费用=地价的55% 经纪费5% 加起来总费用60%的地价=1050 2800是总成本 假设10%利润，至少均价3100.)成本所以成本是2800，不是31xx，而且第一项也没有55%那么高。实际成本估计2500左右。 [本文发送自华新iOS APP] [你若安好 (11-7 11:31, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 你若安好:成本所以成本是2800，不是31xx，而且第一项也没有55%那么高。实际成本估计2500左右。)Watten 是个消费品，你要双学区新房就这个了。投资就别凑热闹。地价1700，到底保本价多少？有谁给developer做过工的可以分享一下吗？ 一些发展商觉得要卖比地价高1200psf才赚钱，豪宅要高1400. 可我看到大部分都是卖地价高1000psf起。 [本文发送自华新手机Wap版] [连长 (11-7 11:37, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
(引用 你若安好:成本所以成本是2800，不是31xx，而且第一项也没有55%那么高。实际成本估计2500左右。)发展商难道替你白干吗？百分之十利润算最少了。第一项里面，普通公寓可能低一点，号称豪华公寓用料电器当然都要一流，55%基本上差不多。 [本文发送自华新手机Wap版] [大好人 (11-7 11:41, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
(引用 你若安好:成本所以成本是2800，不是31xx，而且第一项也没有55%那么高。实际成本估计2500左右。)还有一个财务费用发展商要交地价+40%ABSD,假没银行借80%, 每年4%利息四年建好，就是18%的地价成本。如果卖得好可能有一半被买家首付和progressive payment抵消，那也是至少9%的利息成本。 [本文发送自华新手机Wap版] [大好人 (11-7 12:05, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
真不如周围二手的watten house太贵了，周围二手的老房子，面积都是实际面积，砸钱装修，也能装成豪宅。
[bbsid (11-7 12:37, 1 year ago)]
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(引用 大好人:还有一个财务费用发展商要交地价+40%ABSD,假没银行借80%, 每年4%利息四年建好，就是18%的地价成本。如果卖得好可能有一半被买家首付和pro...)看上去地价降低，这个成本倒是没想到其实成本一直都在， 。 也是政府美其名曰降温。 那些2000多的OCR新房真不知道将来卖给谁。 watten 跟那些OCR新房比还是好一点的。 [本文发送自华新手机Wap版] [连长 (11-7 12:45, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 连长:看上去地价降低，这个成本倒是没想到其实成本一直都在， 。 也是政府美其名曰降温。 那些2000多的OCR新房真不知道将来卖给谁。 watten �...)都什么年代了还在盲目崇拜CCR现在价格合理，方便，时尚，学区房，靠近大自然才是王道。watten占几条呢？
https://www.businesstimes.com.sg/property/price-gap-between-resale-condos-ccr-and-rcr-smallest-22-years-orangetee-tie
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[大好人 (11-7 13:20, 1 year ago)]
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(引用 大好人:发展商难道替你白干吗？百分之十利润算最少了。第一项里面，普通公寓可能低一点，号称豪华公寓用料电器当然都要一流，55%基本上差不多。)成本算成本当然按照白干算。 [本文发送自华新iOS APP] [你若安好 (11-7 14:01, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 大好人:还有一个财务费用发展商要交地价+40%ABSD,假没银行借80%, 每年4%利息四年建好，就是18%的地价成本。如果卖得好可能有一半被买家首付和pro...)成本40%中只有5%是不可退回的，卖不出去是他们自己规划不好。developer不会跟银行拿80%这么高的贷款，利率也不是4%。所以最后的将近10%其实没有这么多。综合来说楼主第一项的55%太高了。 [本文发送自华新iOS APP] [你若安好 (11-7 14:11, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼