把剩余年限卖给政府一部分啊然后政府每个月给你钱。已经有这种做法了。 饿不死而已。[金沙子 (7-13 18:47, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]41楼
(引用 longman:记得不久前有官人说要让XXX屋成为坡人老后的一个资产。
一个房子，这资产再多又有什么用？兑现就没有地方住了。)理论上来讲HDB不是有大屋换小屋的计划 套现养老
但每个人的养老标准不同吧 而且华人总想着要给子女留点啥
唉 算了 儿孙自有儿孙福 老母亲尽力了
[本文发送自华新iOS APP]
[信长 (7-13 18:50, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]42楼
5）二手公寓买家/现有组屋屋主二手公寓买家尤其是拥有HDB的组屋提升者最可怜，如果他们想要继续保留HDB，实现在新加坡保持两套房的理想，非常不容易。假设组屋价值45万，二手公寓价格120万，按照新政策下的税收，公民第二套印花税和额外印花税高达$176,600, 占了组屋价值的40%，相当于7-8年的组屋租金，这一类人会开始更加倾向卖掉政府组屋，当然有钱任性的买家或者比较保守的买家还会继续保留组屋，觉得组屋是个很好的退休保障。
那些在2010-2014年间入手HDB的朋友是可怜中的可怜，不卖不亏，一卖就亏，卖或者不卖都非常为难，我是帮不了忙了，自己要看自己的负担能力和实际情况自行想通。
Hdb提升者当然还有其他选择，除了二手公寓，BTO，EC，新公寓都是他们的选项。因为组屋卖掉后，提升者贷款可以达到75%，现金/CPF充足，所以事实上，他们第一套私人公寓的购买能力的确是增强了，有能力买更大，地点更优越的项目来满足自住的需求。大部分提升者的组屋地点都不是特别理想，所以随着越来越多人选择抛弃HDB，对所在地点的组屋价格会开始产生打压效应，价格应该会进一步下滑，可能会有恶性循环，地点不如意的组屋到最后彻底变成“鸡肋”，只能满足基本的自住功能, 没有投资价值。
地点优越的BTO项目4房5房依旧是大受欢迎，包赚不赔的买卖，投资额还小，并且有提供免费的DPS（延期付款），只是机会成本太高。在MOP之内，HDB不允许HDB owner购买任何国家的住宅类房产，只能购买工业或者商业地产，新加坡和海外的商铺和仓库应该会吸引到一部分现金充足的买家。
未来1-2年内还会有3个EC项目陆续推出，分别在Punggol,canberra,Tampines north，相信还是会吸引大批发展商前来竞价，以后EC价格的预期就放在Psf1000 左右，类似地点的私人公寓，psf 现在1200-1300，还是有足够的增值空间。如果未来这些地点的EC尺价突破psf 1100，我开始倾向推荐二手公寓，因为购买二手公寓没有5年锁定期，没有resale levy，二手公寓+海外房产投资也是个相当不错的房产投资选择。
在此要特别提醒BTO和EC买家，如果贷款没有问题，强烈建议大家选择Sole owner + essential occupier的选项。购买私人公寓的时候,也多多考虑一下99/1的选项，方便以后做decoupling, 节省ABSD. Decoupling 这个法律漏洞也有可能会被iras盯上，有能力的早做早好，有拖延症的朋友要那个啥啥啊。
[本文发送自华新iOS APP]
[DengWei (7-14 12:35, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]43楼
6）外国买家现在外国买家占新加坡买家总数的6-8%，大部分选择中高档公寓，去年我经手的某个武吉知马高档公寓，里面35-45%的买家是中国新移民和国内买家。接下来几个月外国买家总数量会明显减少。
新政后，高额的税和更加严格的贷款要求，迫使预算少的外国投资者止步新加坡，高端房产会稍微好一点，高端房产的买家只有在满足以下这三个前提下才会出手：
承认新加坡比较起其他全球大城市，属于价格低洼地+ CRS正式实施的压力+发展商给出5%-8%的折扣
[本文发送自华新iOS APP]
[DengWei (7-16 21:24, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]44楼
(引用 DengWei:6）外国买家现在外国买家占新加坡买家总数的6-8%，大部分选择中高档公寓，去年我经手的某个武吉知马高档公寓，里面35-45%的买家是中国新�...)邓老板看好新加坡的私人组屋市场不比如说duxton,璧山的loft 还有大巴窑的the peak. 感觉花一百来万买个1200-1300呎的高层私人组屋也不错。现在卖掉的小公寓加上手上的现金基本不用贷什么款。地点好view 好房子也新大巴窑还是学区房。
如果公寓价格要走低的化，现在卖掉公寓也合适。 就是再要入手公寓要等五年而且要交absd.
同样地点同样大小的公寓感觉没有两百万拿不下来，有点不太敢下手，怕不稳定因素。[金沙子 (7-16 22:05, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]45楼
(引用 金沙子:邓老板看好新加坡的私人组屋市场不比如说duxton,璧山的loft 还有大巴窑的the peak. 感觉花一百来万买个1200-1300呎的高层私人组屋也不错�...)贷款不多的话200万压力也不会大downgrade去组屋肯定是不适合你的，锁五年，万一不喜欢怎么办？去租公寓住？娃要游泳啥的肯定公寓方便。 [本文发送自华新iOS APP] [dominicthiem (7-16 22:30, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]46楼
(引用 金沙子:邓老板看好新加坡的私人组屋市场不比如说duxton,璧山的loft 还有大巴窑的the peak. 感觉花一百来万买个1200-1300呎的高层私人组屋也不错�...)高端组屋，我觉得价钱会很稳定还会稳中有升，因为它的不可替代性和物以稀为贵。
新的政策下，自住需求的组屋提升者会一房换一房，要么选择公寓，要么部分人考虑到经济压力，会考虑这类型的高端组屋或者其他地点优越的组屋。抱有相同想法的新加坡本地人不在少数，他们是购买这类房产的主力军。
[本文发送自华新iOS APP]
[DengWei (7-17 7:36, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]47楼
(引用 dominicthiem:贷款不多的话200万压力也不会大downgrade去组屋肯定是不适合你的，锁五年，万一不喜欢怎么办？去租公寓住？娃要游泳啥的肯定公寓方便。)我能说我从搬进来到现在除了刚开始两三个月house warming 用过游泳池 bbq 还有健身房，过去几年碰都没碰这些公寓的设施不。
不想贷太多款的原因不是还不起月供，担心的是如果接下来公寓跌个20%，银行要求补上差价，我们根本不可能一下子再掏出那么多现金补那个窟窿。除非卖掉一套房子。
现在的主要目的是想买套大房子一家子住，两居太小了。房子面积地点学区和住的舒适度是主要考虑。想买璧山大巴窑因为那些都是挺好的地段。璧山的公寓看了好几个没有太满意的。clover的房间太小了而且不靠近地铁。还没看过私人祖屋，不过觉得地点面积还有价格都很合理。大巴窑的the peak 屋龄才五六年也够新。[金沙子 (7-17 8:36, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]48楼
(引用 金沙子:我能说我从搬进来到现在除了刚开始两三个月house warming 用过游泳池 bbq 还有健身房，过去几年碰都没碰这些公寓的设施不。
不想贷太多款...)想买二手HDB就需要把两套公寓都卖了
这一来一去的交易成本不太划算，建议卖掉一套小的upgrade
[本文发送自华新iOS APP]
[信长 (7-17 8:41, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]49楼
出租的那套小的已经卖了过去两个月都在看公寓，首选就是璧山。可是真没看上特别满意的。我喜欢旧式的大公寓最好还有个大阳台。看的那些房间都好小。
而且新的政策一出台，加上离上次金融危机已经十年了，如果公寓价格大幅度下跌的话，如何补上差价的窟窿就是个大问题。三十多了还是想稳妥点。如果卖了公寓买私人组屋的话，我们可以付全款。不用再考虑价格下不下跌的问题，当然卖了公寓会损失租金收入还有投资的机会。有得有失。还要多考虑考虑。[金沙子 (7-17 8:51, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]50楼
多谢我们也是觉得就算不涨，跌的可能性也不太大。而且地段好，接下来会多看看。毕竟要看到房子才能决定合不合适。[金沙子 (7-17 8:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]51楼
(引用 金沙子:出租的那套小的已经卖了过去两个月都在看公寓，首选就是璧山。可是真没看上特别满意的。我喜欢旧式的大公寓最好还有个大阳台。看的那些房...)公寓换成penthouse不就行了 [本文发送自华新手机Wap版] [崖士蛮 (7-17 8:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]52楼
(引用 金沙子:我能说我从搬进来到现在除了刚开始两三个月house warming 用过游泳池 bbq 还有健身房，过去几年碰都没碰这些公寓的设施不。
不想贷太多款...)跌20%也不会有margin call的更何况你已经有全款买100万组屋的能力了，贷60%就是了，可以保证不跌50%的话都不会有margin call，不用担心。自住近不近地铁不重要，家里买两辆车就是了，完全不会觉得不方便，现在COE也便宜了。
什么都想要的结果就是什么都没有，组屋买了保证两年内你又想换公寓。由俭入奢易，由奢入俭难。到时候你又要抱怨楼下红白喜事、随意有人敲门卖冰淇淋、邻居烧纸钱、线路老旧会跳闸、隔壁小强爬进你家等等等等
[本文发送自华新iOS APP]
[dominicthiem (7-17 9:17, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]53楼
哦我的理解是如果公寓跌的话银行会要求补差价，如果买个两百万的房子跌了20%，银行会要求补上40万。原来是跌超过50%才需要补差价？ 我去了解一下。
没敢问中介这个。因为之前看房子的时候每个都在说赶快买，要涨了。[金沙子 (7-17 9:28, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]54楼
(引用 金沙子:哦我的理解是如果公寓跌的话银行会要求补差价，如果买个两百万的房子跌了20%，银行会要求补上40万。原来是跌超过50%才需要补差价？ 我去�...)你想太多了你每个月按时还贷，银行为什么要追你啊？
追收差价这种事要做很多功夫。你不在高风险雷达里，银行闲得慌吗？
[本文发送自华新手机Wap版]
[大叔一名 (7-17 11:46, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]55楼
这不是小白么不了解政策。还有现在都看跌啊。买了真要跌个两成也心疼。趁现在把公寓卖了也赚点。[金沙子 (7-17 12:14, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]56楼
(引用 金沙子:哦我的理解是如果公寓跌的话银行会要求补差价，如果买个两百万的房子跌了20%，银行会要求补上40万。原来是跌超过50%才需要补差价？ 我去�...)我之前有请教过银行的合作伙伴，他说印象中新加坡银行没有采取类似行动，哪怕是1997-1999年，只有在新加坡的外国银行有发生类似事件。
买新房的时候，银行普遍估价是购房款的70%，也就是说万一出现房贷不还等问题，银行有权利拍卖房产, 底价就是这个70%
[本文发送自华新iOS APP]
[DengWei (7-18 0:18, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]57楼
自从7月6号新加坡房地产新的政策生效开始，本人遇到的情况是手里的二手公寓问津的人数减少或者消失，二手组屋看房数量也是大减，二手市场又重新走向买家市场的迹象。新公寓经历过短暂大幅度折扣（5-10%）后，发展商静悄悄地陆续在7月份减少或者取消折扣，新盘销售缓慢进行，海外市场项目的销售被刺激的火的一塌糊涂。
但是经历过一个月，从这周开始，电话网络询问二手房源的买家开始逐步增加，本周末开始看房开始爆满，新盘开售销量放缓，海外市场热度也略有降低。
当然新盘销量放缓，还有其他部分原因，8月新加坡新盘销售不会有太大起色，9月或者10月会回弹
[本文发送自华新iOS APP]
[DengWei (8-4 18:15, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]58楼
(引用 DengWei:自从7月6号新加坡房地产新的政策生效开始，本人遇到的情况是手里的二手公寓问津的人数减少或者消失，二手组屋看房数量也是大减，二手市场...)本地看房买房不会受到农历7月的影响吗华人可能比较介意这个时间点吧 [本文发送自华新iOS APP] [Garceye (8-4 21:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]59楼