二手公寓买家尤其是拥有HDB的组屋提升者最可怜，如果他们想要继续保留HDB，实现在新加坡保持两套房的理想，非常不容易。假设组屋价值45万，二手公寓价格120万，按照新政策下的税收，公民第二套印花税和额外印花税高达$176,600, 占了组屋价值的40%，相当于7-8年的组屋租金，这一类人会开始更加倾向卖掉政府组屋，当然有钱任性的买家或者比较保守的买家还会继续保留组屋，觉得组屋是个很好的退休保障。

那些在2010-2014年间入手HDB的朋友是可怜中的可怜，不卖不亏，一卖就亏，卖或者不卖都非常为难，我是帮不了忙了，自己要看自己的负担能力和实际情况自行想通。

Hdb提升者当然还有其他选择，除了二手公寓，BTO，EC，新公寓都是他们的选项。因为组屋卖掉后，提升者贷款可以达到75%，现金/CPF充足，所以事实上，他们第一套私人公寓的购买能力的确是增强了，有能力买更大，地点更优越的项目来满足自住的需求。大部分提升者的组屋地点都不是特别理想，所以随着越来越多人选择抛弃HDB，对所在地点的组屋价格会开始产生打压效应，价格应该会进一步下滑，可能会有恶性循环，地点不如意的组屋到最后彻底变成“鸡肋”，只能满足基本的自住功能, 没有投资价值。

地点优越的BTO项目4房5房依旧是大受欢迎，包赚不赔的买卖，投资额还小，并且有提供免费的DPS（延期付款），只是机会成本太高。在MOP之内，HDB不允许HDB owner购买任何国家的住宅类房产，只能购买工业或者商业地产，新加坡和海外的商铺和仓库应该会吸引到一部分现金充足的买家。

未来1-2年内还会有3个EC项目陆续推出，分别在Punggol,canberra,Tampines north，相信还是会吸引大批发展商前来竞价，以后EC价格的预期就放在Psf1000 左右，类似地点的私人公寓，psf 现在1200-1300，还是有足够的增值空间。如果未来这些地点的EC尺价突破psf 1100，我开始倾向推荐二手公寓，因为购买二手公寓没有5年锁定期，没有resale levy，二手公寓+海外房产投资也是个相当不错的房产投资选择。

在此要特别提醒BTO和EC买家，如果贷款没有问题，强烈建议大家选择Sole owner + essential occupier的选项。购买私人公寓的时候,也多多考虑一下99/1的选项，方便以后做decoupling, 节省ABSD. Decoupling 这个法律漏洞也有可能会被iras盯上，有能力的早做早好，有拖延症的朋友要那个啥啥啊。