1.2% 和 3.5% 的差别！在月供能力不变的前提下，1.2%利率下买得起55万房子的人在3.5%利率下只能买40万的房子了。
足足少了15万，27% ！
[flyover2010 (7-15 21:10, Long long ago)]
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小学数学？ [本文发送自华新iOS APP] [八萬 (7-15 21:38, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
(引用 八萬:小学数学？)侮辱人么?这是初中的好不好,你小学就学复利了? [本文发送自华新手机Wap版] [DashSlash (7-15 21:49, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
人生有几个15万？猴急的人们啊先憋着吧。[flyover2010 (7-15 22:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
楼主杞人忧天了，目前最低浮动年息已经不到1%了利息3.5%的时候房价根本不是现在这个样子。[凡人 (7-15 23:00, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 凡人:楼主杞人忧天了，目前最低浮动年息已经不到1%了利息3.5%的时候房价根本不是现在这个样子。)你的意思是？如果将来某一天利率回调到3.5%，可支付房价的降幅会大于27% ？[flyover2010 (7-15 23:09, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
HDB history price
[flyover2010 (7-15 23:23, Long long ago)]
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(引用 flyover2010:你的意思是？如果将来某一天利率回调到3.5%，可支付房价的降幅会大于27% ？)这个谁也说不清楚。我只知道97年前后公寓也没比现在便宜多少。政府组屋不同，价格HDB说了算。
就现如今的房子租金而言，租组屋2000块一个月的房租，足够负担50万的贷款，3%的利息，这个价钱是绝对租不到价值62万以上的整套组屋的。这样算的话，你觉得买房子是不划算的事情么？
自住的是刚需，不管什么时候买，都不能说亏了，很多东西：自家房子的自由感，舒适感，安全感都是钱没办法衡量的。
就现阶段的房价而言，买公寓作为投资已经不是一个非常明智的选择，在选择项目的时候要格外小心，自住的就看个人需求，因为不是每个人都符合条件买组屋。买组屋的话我觉得几乎不需要担心亏本的可能。
唱衰房地产市场的请参考纵横博弈大师三年前的帖子。[凡人 (7-15 23:44, Long long ago)]
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(引用 凡人:这个谁也说不清楚。我只知道97年前后公寓也没比现在便宜多少。政府组屋不同，价格HDB说了算。
就现如今的房子租金而言，租组屋2000块一�...)你的计算和推理我是同意的，但是我发现其中少了一个计算：
1.万一房价下跌10%，某些人可能要被迫补充另外的10%现金，这个对某些人而是是负担不起的。
2.这个蝴蝶的翅膀可能会先由私宅引发，进而影响到HDB。
3.如果下跌超过20%，又会启动另一番的连动效应。
请参照新闻中zf提供的某些数据：
1.新规定要求房贷申请者的总负载偿付比例控制在家庭收入的60%以内。
2.据zf估计，现在有5%-10%的本地房贷者是属于过度借贷者。[flyover2010 (7-16 8:43, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]9楼
(引用 凡人:这个谁也说不清楚。我只知道97年前后公寓也没比现在便宜多少。政府组屋不同，价格HDB说了算。
就现如今的房子租金而言，租组屋2000块一�...)PR不能出租整套HDB，公民如果自己不住在组屋中的话，也不能出租组屋来谋生。
因此，组屋出租的收益撑死是1400.并且还要搭上陌生人来住的不便。
[flyover2010 (7-16 8:52, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]10楼
(引用 flyover2010:PR不能出租整套HDB，公民如果自己不住在组屋中的话，也不能出租组屋来谋生。
因此，组屋出租的收益撑死是1400.并且还要搭上陌生人来住的�)不要以偏概全！我公民拿了20多年，出租整间组屋也有10多年了。早买组屋的人符合规定的都可以整间出租组屋的。不管是公民或非公民。
我现在回国定居已经三年多了，也一直在让中介帮忙出租整间EM组屋。
谋生？投资？如何区分？以房养老也是政府认同的啊？！
：）：）
[芳林 (7-16 10:20, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]11楼
(引用 凡人:这个谁也说不清楚。我只知道97年前后公寓也没比现在便宜多少。政府组屋不同，价格HDB说了算。 就现如今的房子租金而言，租组屋2000块一�...)凡人姐姐太厉害了。。[guoguo12345 (7-16 10:26, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 芳林:不要以偏概全！我公民拿了20多年，出租整间组屋也有10多年了。早买组屋的人符合规定的都可以整间出租组屋的。不管是公民或非公民。 我现...)现在非公民不能出租组屋了。政府新规定的。 [本文发送自华新手机Wap版] [wen_1982 (7-16 10:29, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
当价格上涨的时候你有100个理由支持他上涨。而当价格下跌时，这100个理由会成为他下跌的理由。
事情都是两面性。楼主的意思可以简化为：
大家现在别买，等价格下了再买。看似很合理。
然而支持房价下的是利息上涨。那也可以理解楼主呼吁大家不要在利息低的时候买房，要在利息高的时候买房。这合理吗？
从1.2到3.5,如果贷款50万锁定5年，光利息后者都多付了57500，接近于房价的10%。也就是跌个10%，后买着才算不赚不赔。关键是利息涨了，房价跌不跌还是一会事，只是预测，而利息涨了，要多还这57500却是一定的。楼主感叹还不一定会发生的＂人生几个15万＂时，是否考虑过利息上涨一定会发生的＂5万利息＂？
我不会鼓吹房价如何，但是我一直认为自住的房子量力而为，不会有错。
[本文发送自华新手机Wap版]
[-_-|| (7-16 11:35, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]14楼
(引用 flyover2010:你的计算和推理我是同意的，但是我发现其中少了一个计算：
1.万一房价下跌10%，某些人可能要被迫补充另外的10%现金，这个对某些人而是是�...)你没仔细读我写的：HDB的价格是HDB说了算，不是市场说了算楼主估计不是很了解房屋买卖的细节。
对于HDB而言，市场可以决定的只有COV。市场好的时候COV是正数，供求关系失衡，比如08年到2011年这段时间，供明显低过求的时候，COV就会狂涨。市场低迷的时候，COV可以是负的，比如08年以前，低过估价或者O COV卖也不是很罕见的。
HDB的贷款是根据估价和成交价中较低的那个做的。市场好，成交价高过估价，贷款只能按照估价算，既然估价是政府说了算，你担心下跌干嘛？市场不好的时候，就算低过估价又能低多少？当80%的人口居住在HDB里面的时候，就算全球性经济危机来了，只要HDB没有破产，你觉得政府会宣布全部HDB估价下调10%或者20%么？
对于卖方而言，过去五年上涨的价格让他亏本卖房的可能性很低。就算他一分钱没赚原价卖了，你也要计算过去五年他租房需要付多少钱，这个成本减去买房五年付出的中介费，印花税，物业税，分期付款的利息，能亏多少？？
对于买方而言：COV走高，他的贷款数额还是看估价，估价没上涨的离谱他的风险就不会增加。如果低过估价购买，他的贷款比政府认可的安全风险范围还低，担心什么？？08年经济危机的时候高端楼盘Caribbean 跌倒680一尺还卖不动，二手组屋跌了吗？？09年头二手组屋是跌了，也就COV小跌了一两万。想起来这个我就很痛心：老公当初提出来去买Caribbean，他觉得差不多是历史最低价了，可以入手，被我否决了，然后砸了十几万首付买了个二手组屋。09年caribbean价格就翻倍了，现在已经是当初差不多4倍的价格。而我的二手组屋价格上涨不到30%。
顺便说一句：对于公民而言，即便破产，银行也是没有权利收回HDB去拍卖还债的，这是政府的规定。
HDB不是没有跌过，97前后确实跌了，那是有其特定历史背景的：之前建组屋没有考虑人口的增长，没有BTO的规划，建多少卖多少毫无计划，加上大量香港移民突然涌入抬高了估价，移民撤离后价钱自然跌了。但是即便跌了，对于当初购买BTO的价格，你能说跌了吗？？
现在的状态下，BTO的规划很好的控制了供求，政府1月份宣布的人口白皮书让我对HDB市场的稳定保持充分的信心。要控制二手房价还不简单？？控制PR的数量和QUOTA就够了。至于BTO的价钱，稍微算算成本基本上都是政府不赚钱在卖给公民。没得担心跌价的问题，况且这个价钱还是HDB说了算。
最后补充一句：够条件买HDB，钱只够买HDB，目前没房子住的，买！不用考虑，你的分期付款绝对低过租整套。觉得浪费的可以分租房间，这跟你不买房继续合租从生活上来说有啥区别？反而有好处：合租你是房客，替别人供房子，还要受限制；你自己分租房间别人提你供房子，你是房东你说了算。你嫌有外人来住不方便你就不租出去呗，这是你有选择的。
另外如果不差钱，PR建议还是买CONDO。我能说我后悔当初结婚时候很保守的买了组屋么？为什么？房价大涨的时候，CONDO的涨幅肯定是远超过HDB的。另外一个好处是灵活性：PR现在不可以整套出租组屋，可是公寓可以，而且随时可以出租，不需要申请。当你需要离开新加坡去其他地方工作的时候，你的资产可以很好的保留甚至可以盈利。同时你的收入很富足的话，可以尽情的做其他房地产方面的投资，而不是像HDB那样一锁五年，只能看着。
当然买公寓是有风险的，就是楼市大跌的时候。不过任何投资都有风险，对吧，我不能说买公寓是相当危险的投资，这得根据具体楼盘分析了才知道。我个人认为在人口充足的情况下这个可能性相当低：新加坡的房子是一层托着一层：BTO-RESALE-EC-大众化私宅-高端私宅。最后那个高端私宅可以忽略不计了，价格变化完全是看有钱人喜好，有地住宅一年也卖不了几套。
每一个阶层之间的差价大概是20%-30%，当大众化私宅狂跌20%到跟EC差不多，或者EC狂跌到跟二手组屋差不多，就会出现什么情况啊：一样价钱我当然是买EC不买二手组屋，或者买私宅不买EC啦。这样必然出现大量乘机入场的买家，那价格自然也就跌不下去了。BTO我们可以放开一边不谈，因为市场几乎影响不到。只要二手组屋这个地基不跌，我会担心上面一层层狂跌么？
我想说那些等着房价下跌才准备买的人，当价格开始狂跌的时候你敢出手吗？？
[凡人 (7-16 12:59, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]15楼
(引用 flyover2010:你的计算和推理我是同意的，但是我发现其中少了一个计算： 1.万一房价下跌10%，某些人可能要被迫补充另外的10%现金，这个对某些人而是是�...)另外，一般房价下跌超过20万银行才会让你补款你买个五六十万的二手组屋，这是要跌回BTO的价钱才有资格去补款啊。。。[凡人 (7-16 13:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
不是这么算的。利息从1.2%提高到3.5%不会影响到购买力，只影响付的利息多少。计算贷款额度的利息不是用的市场目前的利息，而是MAS规定的压力利率，那个大概是中期市场利息，大概在3.5%左右。也就是说利息在3.5%以下都是按3.5%算的额度。影响贷款额度的是月收入能用来还款的比例，月收入，贷款年限，银行压力测试利率。所以说你说的少15万根本不存在。除非超过了3.5%了，有可能会影响到贷款额度。利息真从现在提到3.5%只会多付点利息。其实说真的，谁都没指望1.2%的利息能拿一辈子，这个3.5%也不算高，要知道中国的利息6%+， 新加坡人从HDB贷款也是2.6%。涨到3.5%了对中国PR来说也比国内的划算，对新加坡人来说他们还可以去HDB拿2.6%的。其实3.5%也真的很低很低了。[bigfacecat (7-16 13:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 bigfacecat:不是这么算的。利息从1.2%提高到3.5%不会影响到购买力，只影响付的利息多少。计算贷款额度的利息不是用的市场目前的利息，而是MAS规定的�...)没觉得3.5%很高啊，我刚刚做了re-price,做之前房贷利息是3.75%另外我开始就觉得楼主没搞清楚最近MAS宣布的3.5%到底是什么概念。不过看看他又没说现在房贷利息是3.5%，就没多说。
其实之前银行计算每个人贷款的上限多半也是在用3%左右的利息，月供占收入60%以下这样的风险标准来计算。只不过现在政府把这个标准稍微加强了一点，并且统一了。其实影响购买力的不是这个3.5%的问题，而是所有其他credit suites全部计入还贷能力，这点影响比较大。很多信用卡分期付款，个人贷款，车贷，装修贷款，学费贷款等种种其他短期贷款都记入每个月还贷，这个对习惯超前消费，讲究生活质量的年轻人来说打击是很大的。
对于消费习惯比较保守的人来说也没什么影响。像我之前说过的，其实这是好事：政府强制降低公民贷款风险，这样在经济风暴来的时候生存力才更高。算是保护公民的一种方式吧，感激与否，就看个人了。[凡人 (7-16 13:47, Long long ago)]
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这是什么逻辑？真心没懂。。。。[蚂蚁奶糖 (7-16 16:29, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 凡人:没觉得3.5%很高啊，我刚刚做了re-price,做之前房贷利息是3.75%另外我开始就觉得楼主没搞清楚最近MAS宣布的3.5%到底是什么概念。不过看看�...)如果新加坡存款利率还是0.3% 贷款利率3.5%当然高啦中国存贷利率也只差1-2%而已阿 不能用绝对值比较的 要看存贷利率差的。。。[durian2386 (7-18 10:33, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼
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