讨论一下新加坡的新楼盘不好意思，我又失眠了，往窗外看去，四下的灯都熄了，大家都睡了。明天又是一个新的工作日。大多数的我们，每天朝九晚五，为了生计而奔波，不时感叹有钱人为什么可以不工作，财源就能滚滚来，让钱生钱到底有什么秘诀？
接触到这一行虽然只是短短几天，可似乎眼界突然打开，突然发现天空原来这么大，有钱人赚钱原来真的可以这么简单！
以前走在路上，经常看到这里在建那里在建，可从来没有去关心过这个地点到底在建的什么。看到路旁新建的豪华公寓，总是叹口气走开，哎，这地方，可能一辈子都不会属于我。其实，有些时候人跟人的差别，只是因为对信息的把握不够和没能及时做出反应。
http://property.zaobao.com/pages6/private090205.shtml
http://property.zaobao.com/pages6/private090211.shtml
http://property.zaobao.com/pages6/private090213.shtml
http://property.zaobao.com/pages6/private090215.shtml
http://property.zaobao.com/pages6/private090217a.shtml
http://property.zaobao.com/pages6/private090219.shtml
看了这几个报道，你有什么想法么？
一个礼拜之前的我，甚至不会看到这个版面。即使看到了，或许也只是略略扫过，因为脑子里有一个定式思维，买不起，跟我没关系。
可今天，当我仔细读了这几则消息之后，突然才想明白，有钱人为什么可以那么轻松赚钱。我是个脑子里装不住事的人，所以有了发现就拿出来跟大家叨叨。
我们先来分析这个所谓的“炒房“。以前总以为炒房的人一定是财大气粗，腰缠万贯。其实，普通小老百姓，要炒个小房，只要抓住机遇，也不是不可能。
根据这几篇报道的内容，我们拿Caspian来说，Caspian 是新项目，类似组屋的build to order, 正式建成会在三年以后。现在Caspian的平均预售价订在每平方英尺580元，是2006年下半年的水平。而它隔邻的西湖园(The Lakeshore)在去年7月的高峰期时，曾经有单位以每平方英尺1090元售出，而这个在一年多前完工的项目近期的平均成交价则为730元左右。我们暂把曾经的最高价撇在一边，以lakeshore如今的售价做为reference,每平方高了整整150元， 也就是说如果你买下Caspian一套三居的unit大概1300 sqf来算，一转手，你的profit margin就是195，000，将近20万呐！
你可能要说，说这个有什么用，一套公寓 580 x 1300 = 754000,哪儿买得起，而且短期哪儿有这么快能出手。且慢，有人看到发展商推出的“利息承担计划”(Interest Absorption Scheme，简称IAS)么？在利息承担计划下，新公寓完工之前，发展商将替买家偿还贷款利息。换句话说，买家付了20％的头期后，接下来三四年不必作出任何支出。 有这样的好事？就有这样的好事！其实这个计划类似于以前曾经推出过的Deferred payment scheme,一个在我看来简直就是为炒楼的人量身定做的计划。不过DPS由于某些可预见的隐患，早在去年被取消了，现在完全是为了刺激买气，估计政府才不得不接受改良版的IAS。
这样一来，也就是说，现在你只需要投入 754000 X 20%=150800, 也就是15万左右， 三年之内转手出去，就能拿到20万的纯利。而且这个估价是按当前的估价，三年后的价钱会比现在更差么？ 如果是那样，估计世界末日真的就快到了。
有人说15万我也拿不出，那就开盘的时候跑快点，买个小点的Studio, 前期投入7，8万，三年内转手就能拿回7，8万。或者跟有些牛人一样，先支付5％的定金把房子抢到手，如果运气好在决定执行认购权的第八个星期需要支付另外15％的房款之前，找到能出价的下家，那简直就是坐地生财。这其实也不算豪赌，只是大不了最后不执行认购权，让发展商充公四分之一的定金几千块。
现在知道有钱人是怎么挣钱了的吧？有钱人就是那些敢一口气买十套房子让雪球越滚越大的人。如果你是个谨慎的投资者，肯定会质疑我这套算法，这样真的可以赢利么？要这么说，大家不早都发财了。可是，真是又有几个人算过这笔帐？而算过这笔帐的人，又有几个敢担着心脏病发的风险，把积蓄放进去赌？所以，有钱的，永远只是那些敢于冒风险把雪球丢出去的人。运气好就越滚越大，运气不好后头化的连水都没了。。。
新加坡的楼市价格相对稳定，而且市场比较透明，比较以前的价格完全可以大致推测日后的价格走向，今年开出的新盘之所以有这样的价格，可以说多是受景气影响，发展商才不得不降价抛售。是机会还是陷阱？欢迎大家积极讨论。
PS: 偶是刚入行的中介，这篇本来是发在我自己的blog上的，转发在这里欢迎大家发表讨论。
[Conniesisu (2-23 4:02, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]1楼
不过要买新的EC，前提条件是公民才可以[Conniesisu (2-23 10:18, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
(引用 Conniesisu:不过要买新的EC，前提条件是公民才可以)而且EC在5年之内是不能卖的。买主在5年之内也不能买其它的私人房产。要买房投资还是要看私人房产。[Mango (2-23 14:06, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
不是太明白，有几个问题拿Caspian举例吧，请问580psf新售的这些是有钱就能买到的吗？还是要去抢？
您讲"以lakeshore如今的售价做为reference,每平方高了整整150元， 也就是说如果你买下Caspian一套三居的unit大概1300 sqf来算，一转手，你的profit margin就是195，000，将近20万呐！"
这个一转手是什么时候转手了，3年之内？有人会在市场下跌的行情内，花高于开盘价很多的价钱去买3年后盖好的房子吗？那还不如3年后看行情怎么样再去买，也许同样的房子会花更少的钱，而且自己的钱不用压在里面。
如果3年后盖好了再卖，15万压3年，这个划算吗？3年的租金就能差好多吧。
觉得3年太长了，如果今年或明年盖好的公寓，位置价钱合适的话是可以考虑的。
另，求推荐合适投资的公寓，谢谢~[clouds (2-23 14:17, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]4楼
没有一点儿新意，简直都是废话。[Yee (2-23 15:02, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 Conniesisu:不过要买新的EC，前提条件是公民才可以)更正一下， caspian 不是EC，是私人地产[Conniesisu (2-23 20:40, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
(引用 clouds:不是太明白，有几个问题拿Caspian举例吧，请问580psf新售的这些是有钱就能买到的吗？还是要去抢？
您讲"以lakeshore如今的售价做为refere...)欢迎继续讨论
５８０／sqf的是第一期的，第二期的平均尺价是６００／sqf. 据我所知，caspian到现在为止还有近２００多单位没有售出。价格来源：http://property.zaobao.com/pages6/private090217a.shtml
我之前看错了，以为caspian是EC,如果是EC,买家必须要住满５年才能脱手。刚刚仔细查了一下，CASPIAN是私人公寓，９９年地契。我打比方所用的转手价格是指当前附近二手市场同类条件的房屋价格，所以这个价格基本可以相当于谷底价格，如果你认同现在已经趋近谷底的话。三年后的价格难道还会比现在差么？我觉得这种可能性不大。
“这个一转手是什么时候转手了，3年之内？有人会在市场下跌的行情内，花高于开盘价很多的价钱去买3年后盖好的房子吗？那还不如3年后看行情怎么样再去买，也许同样的房子会花更少的钱，而且自己的钱不用压在里面。“
我说的一转手，可以是买到手的第二天，也可能是TOP的前一天，如果你觉得行情还会继续上涨，TOP后也可以继续持有。至于第二个疑问，市场下跌是当前，但如果以３年的时间做为一个比对，我觉得行情肯定是上浮的。至于第三个疑问，我的理解是在正确的时机正好可以放钱进去生钱，而你的理解是钱被压在里面。
至于我为什么专门提到这种Build to order的项目，是因为在这三年的时间under IAS计划，你除了开始付头２０％，三年之间没有任何投入。而如果买现房，从买房的那一天开始，你就已经要每天还贷了。
呵呵 其实归纳起来只有两点：１）我觉得CASPIAN的价钱的确是前所未有的低。２）IAS为那些只考虑短期持有的人提供了极大便利。
这只是我个人的理解，对市场的把握未必准确，欢迎继续讨论。谢谢支持。
[Conniesisu (2-23 21:19, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]7楼
(引用 Yee:没有一点儿新意，简直都是废话。)没人规定发帖一定要有新意的吧。。。５５５５５ 以后不敢乱说废话了。。。。[Conniesisu (2-23 21:24, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
(引用 Conniesisu:没人规定发帖一定要有新意的吧。。。５５５５５ 以后不敢乱说废话了。。。。)别担心！我挺你！支持你发这张帖子！楼上的太过分了。
你干嘛说人家讲的是废话呢？
如果我没说错的话，房产车市这个版面，在最近2个月内，并没有任何跟这个帖子类似的内容。怎么说没有新意呢？
如果你没有兴趣，也请你尊重一下别人。
我们其他人的意愿，也请你“顺便”尊重一下。[redspot117 (2-23 22:53, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]9楼
有感而发，值得鼓励，不过对worst case和best case分析不够透彻啊比如没有任何数据支撑[龙蝇 (2-23 22:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼
(引用 Conniesisu:欢迎继续讨论
５８０／sqf的是第一期的，第二期的平均尺价是６００／sqf. 据我所知，caspian到现在为止还有近２００多单位没有售出。价格...)我也来讨论一下。最近我也有类似想法，所以跟你是不谋而合。
你是房地产经纪？那祝你成功。
关于炒房，最近早报那篇关于炒alexis的文章，可以仔细看看。以下是我摘录的要点：
1。 在目前的市场环境下，愿意付更高价格向炒家买下楼花的人应该不多。
2。另外一家房地产顾问公司负责人说：“更重要的是，市场上的选择还是很多，买家应该都不会相信有必要急着进场。”
3。 一家房地产顾问公司董事经理说：“关键在于买楼花的人要准备更多的现金，假设50万元的房子要以55万元转卖出去，
买家不单单要以现金来补足中间这5万元的价差，银行也不一定会批准55万元的估价。”
综上所述，炒房风险很大。
[redspot117 (2-23 22:57, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]11楼
(引用 Conniesisu:欢迎继续讨论
５８０／sqf的是第一期的，第二期的平均尺价是６００／sqf. 据我所知，caspian到现在为止还有近２００多单位没有售出。价格...)我也来讨论一下。最近我也有类似想法，所以跟你是不谋而合。
你是房地产经纪？那祝你成功。
关于炒房，最近早报那篇关于炒alexis的文章，可以仔细看看。以下是我摘录的要点：
1。 在目前的市场环境下，愿意付更高价格向炒家买下楼花的人应该不多。
2。另外一家房地产顾问公司负责人说：“更重要的是，市场上的选择还是很多，买家应该都不会相信有必要急着进场。”
3。 一家房地产顾问公司董事经理说：“关键在于买楼花的人要准备更多的现金，假设50万元的房子要以55万元转卖出去，
买家不单单要以现金来补足中间这5万元的价差，银行也不一定会批准55万元的估价。”
综上所述，炒房风险很大。
[redspot117 (2-23 22:57, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]12楼
我看了第一段，就知道是中介了。。。。[mkx (2-24 0:23, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
最新消息，Caspian又降价了！我朋友开盘时去看了，昨天接到中介电话，offer 560psf！[etet (2-24 7:50, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
吾以为，没有个几百万，家有妻儿老小者还是不要炒房。。。
有兴趣的可以先去股市买些REITS练练手脚。。。
easy money easy go.
[aspernet (2-24 10:34, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]15楼
呵呵，我是来挑刺的。dps不是去年取消的吧？lz别介意，呵呵。
还有IAS跟DPS本质的不同点在于。在IAS你已经借了钱了，无论房价如何，你都得还那些贷款。dps则不同，你的最大损失就是那20%。
不知道哪个混蛋发明的DPS，简直就是炒房的工具。混乱之源。政府06年就该掐断了它。[-_-|| (2-24 11:30, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]16楼
(引用 etet:最新消息，Caspian又降价了！我朋友开盘时去看了，昨天接到中介电话，offer 560psf！)是真的吗？那直接和发展商谈会不会更便宜？股市都跌倒11年最低了。看来前几周的condo热真的是回光返照。[色既是空 (2-24 11:41, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 redspot117:别担心！我挺你！支持你发这张帖子！楼上的太过分了。 你干嘛说人家讲的是废话呢？ 如果我没说错的话，房产车市这个版面，在最近2个月内�...)好吧。支持的就快去买吧，千万不要错过这千宰难缝的好机会。[Yee (2-24 11:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
(引用 Conniesisu:欢迎继续讨论
５８０／sqf的是第一期的，第二期的平均尺价是６００／sqf. 据我所知，caspian到现在为止还有近２００多单位没有售出。价格...)支持这种讨论不过像楼下说的那样，我也觉得现在买的话转手不会很容易，承担很大的风险，如果真的那么简单，那新的楼盘不是疯抢了。
其实我觉得现在手里揣着大把钱等着抄低的人不在少数，尤其是新加坡人有钱的真的很多，关注投资的也大有人在。大家都在等，至于什么时候是底，见仁见智的事，谁也不敢保准，但现在应该还不是，所以500多psf肯定不是最便宜的，而且3年时间做投资周期不短阿。
至于IAS确实DPS不一样啊，能提供一些便利，但是对于投资者来说，不具有吸引力，至少对我来说。
所以现在目标就是踏踏实实研究新加坡房地产的规则法律，投资地点之类的，好好赚钱攒前，然后等待时机。
另再求好推荐适合投资的公寓，地点，租金/价钱比例之类的，多谢多谢~[clouds (2-24 12:36, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]19楼
(引用 Yee:好吧。支持的就快去买吧，千万不要错过这千宰难缝的好机会。)哪有那么容易一讨论就要买的？交流交流想法嘛。。。
我也只是喊得大声而已。
[redspot117 (2-24 13:01, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]20楼