【房】关于新政平均面积从70平米增加到85平米，挖坑前天政府终于出手整治诟病已久的阳台和新房面积不断缩水的问题。
中央区（非通常理解的CR）外的新项目平均面积必须85平米以上。
这两天慢慢（好多项目太变态，几百个单位，户型70-80个 零零散散。为了力求准确，龟速总结中）总结一下最近已经开盘和将要开盘的项目平均面积：
项目名称
单位平均面积(平米）
Stirling Residences
70
Parc Esta
72
Margaret Ville
73
Riverfront Residences
73
Park Colonia
75
Jadescape
89
有趣的是，最近璧山开盘的Jadescape 平均面积远超目前政府规定的70平米，甚至超越了新规定的85平米。成为一个很好的参考案例。Jadescape开盘战绩跟地点靠近的Park Colonia比，感觉略输一筹。似乎群众呼唤的“大”单位 适合自住的项目，实际买家似乎并不是那么买账。
一会儿去听听大老板关于新政策的解读，回来继续埋坑。
[-_-|| (10-19 15:14, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
不买帐应该不是户型大小问题 [本文发送自华新iOS APP] [你若安好 (10-19 15:22, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
平均面积啊 大户型空调面积加大小户型维持现状 目测就罩住了 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (10-19 15:26, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
沙发杜老板就是实在，数据说话 [本文发送自华新iOS APP] [我是老万 (10-19 15:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
平均面积计算的时候去掉空调槽了么？我记得这个平均面积政策好像是根据GFA来的，空调槽应该不算在GFA里面吧（虽然卖的时候算进psf了） [本文发送自华新手机Wap版] [于野 (10-19 15:54, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 于野:平均面积计算的时候去掉空调槽了么？我记得这个平均面积政策好像是根据GFA来的，空调槽应该不算在GFA里面吧（虽然卖的时候算进psf了）)看来得减去个8-10平方公尺 [本文发送自华新iOS APP] [我是老万 (10-19 16:05, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
我觉得把空调槽算进房子面积就是流氓的做法 [本文发送自华新手机Wap版] [开始了 (10-19 16:06, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
(引用 开始了:我觉得把空调槽算进房子面积就是流氓的做法)严重支持 [本文发送自华新iOS APP] [你若安好 (10-19 16:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
还是卖得太贵了单位面积大了，尺价不变，总价就高，但是大家的affordability又赶不上之前剧烈的房价上涨，那就只能不买了。
新政是不是会促使开发商拿地价格回归比较理性，毕竟接下来不能够靠多造小户型推高尺价来增加利润了。
[本文发送自华新iOS APP]
[vvos (10-19 21:50, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]9楼
(引用 vvos:还是卖得太贵了单位面积大了，尺价不变，总价就高，但是大家的affordability又赶不上之前剧烈的房价上涨，那就只能不买了。
新政是不是�...)嗯 affordability很重要在psf 跟 总价之间 买家会优先总价
毕竟买不买得起是第一位。
都买不起了，那就没必要考虑第二位 划不划算了。
[-_-|| (10-19 23:59, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]10楼
应该会推高房价单个项目中，单位数量减少了，面积增加和公共区间增加，真正让公寓做的像个公寓的样子，物以稀为贵，配上相应的设施，让刚好够上公寓的人回来买HDB，让真正有钱人去买公寓，各取所需。新加坡的私宅，绝对在合理区间，即使在2013年或者今年年初的时候，都在合理区间内，不是政府压着，随时暴涨。[sgg08226 (10-20 0:06, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
JADESCAPE基本就可以给未来楼盘打个样。
从销量可以看得出来，越是小户型买家，对于总价越敏感。换句话说，投资的客户对于总价的敏感度，要远高于单价。Park Colonia 的一房销量碾压JS ，事实是呎价PC 呎价比JS高了5%，总价却低了9%，面积足足小了13%
两房三房的销量考虑到PC已经开卖了3个月，而JS只有一个月，可以说旗鼓相当。面积小了9% 和 4%， 总价调高3-5%，呎价下降5%左右。买家对总价还是能承受的。呎价下跌5%却着实会影响发展商的利润。考虑到目前发展商标地的价格，由于面积的限制，通过追求缩小面积，达到呎价快速上涨应该不现实了。再考虑到目前开盘的大部分项目平均面积已经接近最低70SQM,可以看出发展商在标地的时候，已经在考虑面积最小化时候的利润来反推价格。所以，平衡点在于每个单位总价推高5-7%左右，呎价（利润）下降5-7% 是一个可能的方案。
这个政策出来再加上之前针对enbloc的多的5%的税，除非屋主调低预期，不然enbloc基本很难再进行下去了。
这几年 行情的改变，买家对RCR 1房的总价适应能力逐步增加到85-88万这个区间。一旦迈过90万，销量明显容易受到影响。
而新政策实行，发展商必须减少一房或者增加一房面积。主力447呎左右的1房，很可能会提高到500呎。
这个对目前市面上 郊区低于70万，市区边缘RCR低于80万的现有一房是一个利好。还是那句话，对于1房来说，总价可负担是最重要的。
[-_-|| (10-20 1:48, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]12楼
(引用 -_-||:JADESCAPE基本就可以给未来楼盘打个样。
从销量可以看得出来，越是小户型买家，对于总价越敏感。换句话说，投资的客户对于总价的敏感度�
...)可以讲讲两房怎么变化么两房其实也是过渡房型 在出租市场上目前很占优势
这样看来 compact的两房 应该还是会受到欢迎吧 卖的时候买家应该不会对面积过于敏感
三房以上才是自住房主力[smuty2013 (10-20 2:24, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]13楼
(引用 -_-||:JADESCAPE基本就可以给未来楼盘打个样。 从销量可以看得出来，越是小户型买家，对于总价越敏感。换句话说，投资的客户对于总价的敏感度� ...)可以点评一下自住型房子affordability,房型面积等比较和走向吗？ [本文发送自华新iOS APP] [vvos (10-20 9:15, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
三房，四房的Layout很好，只是中高楼定价太高，总价高了，第一天开盘很多人放弃了。大家对价格还是很敏感的[快乐小猴 (10-21 10:45, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 快乐小猴:三房，四房的Layout很好，只是中高楼定价太高，总价高了，第一天开盘很多人放弃了。大家对价格还是很敏感的)jadescape三房，四房的Layout很好，只是中高楼定价太高总价高了，第一天开盘很多人放弃了。 大家对价格还是很敏感的[快乐小猴 (10-21 10:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
(引用 快乐小猴:jadescape三房，四房的Layout很好，只是中高楼定价太高总价高了，第一天开盘很多人放弃了。 大家对价格还是很敏感的)还有学校是男校=。=这个其实也蛮硬伤的[羊驼君 (10-21 11:13, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 羊驼君:还有学校是男校=。=这个其实也蛮硬伤的)学校是男校，这个买家基本上都知道的第一天开盘去的人还是很多，说明很多买家还是认可环境的。但是进去以后看到价格后，很多人放弃了，说明超过了买家的承受范围了。目前买家对价格还是很敏感的，三房以上的买家也是这样的，不是像有些中介宣传的买 bishan 的大房型的买家，不太介意总价的，Jadescape的大房型将是很抢手的。[快乐小猴 (10-21 11:33, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
(引用 快乐小猴:学校是男校，这个买家基本上都知道的第一天开盘去的人还是很多，说明很多买家还是认可环境的。但是进去以后看到价格后，很多人放弃了，说...)挺中肯的 [本文发送自华新iOS APP] [Liushabao (10-21 11:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 快乐小猴:学校是男校，这个买家基本上都知道的第一天开盘去的人还是很多，说明很多买家还是认可环境的。但是进去以后看到价格后，很多人放弃了，说...)赞， 实话实说。开盘价同广告价差别太大， 开盘人很多， 放弃的也很多，价格不如Park colonial, Stirling Residence 好。[smooth2010 (10-21 19:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼
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