JADESCAPE基本就可以给未来楼盘打个样。 从销量可以看得出来，越是小户型买家，对于总价越敏感。换句话说，投资的客户对于总价的敏感度，要远高于单价。Park Colonia 的一房销量碾压JS ，事实是呎价PC 呎价比JS高了5%，总价却低了9%，面积足足小了13% 　 两房三房的销量考虑到PC已经开卖了3个月，而JS只有一个月，可以说旗鼓相当。面积小了9% 和 4%， 总价调高3-5%，呎价下降5%左右。买家对总价还是能承受的。呎价下跌5%却着实会影响发展商的利润。考虑到目前发展商标地的价格，由于面积的限制，通过追求缩小面积，达到呎价快速上涨应该不现实了。再考虑到目前开盘的大部分项目平均面积已经接近最低70SQM,可以看出发展商在标地的时候，已经在考虑面积最小化时候的利润来反推价格。所以，平衡点在于每个单位总价推高5-7%左右，呎价（利润）下降5-7% 是一个可能的方案。 这个政策出来再加上之前针对enbloc的多的5%的税，除非屋主调低预期，不然enbloc基本很难再进行下去了。 这几年 行情的改变，买家对RCR 1房的总价适应能力逐步增加到85-88万这个区间。一旦迈过90万，销量明显容易受到影响。 而新政策实行，发展商必须减少一房或者增加一房面积。主力447呎左右的1房，很可能会提高到500呎。 这个对目 (more...)